Corretores de imóveis 'fazem ondas' e 'geram calor', causando caos no mercado imobiliário

Mercado imobiliário recupera positivamente

De acordo com o relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs), o terceiro trimestre de 2024, em particular, e os primeiros 9 meses de 2024, em geral, mostraram uma recuperação positiva do mercado imobiliário após um período difícil. Isso se deve, em parte, à estabilidade da economia e às políticas de apoio do governo.

Em particular, a Lei da Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024 entraram oficialmente em vigor em 1º de agosto de 2024, 5 meses antes das regulamentações anteriores, contribuindo para o aperfeiçoamento do corredor legal para o mercado imobiliário e abrindo um novo ciclo para o mercado em uma direção mais segura, saudável e sustentável. Os segmentos imobiliários, desde habitação e imóveis comerciais até industriais, mostraram sinais de crescimento positivo, com muitos novos projetos sendo implementados.

Ultimamente, o mercado imobiliário tem dado sinais de "aquecimento". (Foto: ST)

A Sra. Pham Thi Mien, vice-diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARs IRE), disse que o mercado imobiliário residencial começou a mostrar sinais de "aquecimento".

Consequentemente, a história dos leilões de terras está "mais quente" do que nunca, com leilões realizados "da noite para o dia", registrando centenas, até milhares de pessoas, aceitando "comer e esperar" para competir por uma vaga. O preço vencedor também é recorde, igual ao de terrenos para projetos com infraestrutura bem investida.

O mercado também é impulsionado pelo segmento de apartamentos, com preços continuamente atingindo novos patamares, tanto no mercado primário quanto no secundário. A alta demanda faz com que milhares de proprietários de apartamentos recebam ligações frequentes pedindo para vender seus imóveis. Apesar dos altos preços de venda, os projetos de apartamentos recém-lançados têm registrado taxas de absorção muito boas.

Além do tipo de apartamento, alguns projetos de apartamentos baixos recém-lançados por grandes investidores também registraram um número "recorde" de reservas, apesar dos preços cada vez mais altos. Muitos apartamentos têm boas localizações, não apenas preços altos, mas para comprá-los, os clientes/investidores também precisam aceitar pagar uma diferença.

Corretores de terras "fazem ondas"

Além dos resultados da oferta e da demanda reais, o mercado também tem mostrado sinais de "aquecimento". Essa situação se reflete na especulação imobiliária, na alta dos preços dos imóveis e no surgimento de transações imobiliárias pouco transparentes.

"Muitos pequenos investidores entram no mercado com fins especulativos, fazendo com que os preços dos imóveis subam desmedidamente. Sinais de "aquecimento" também são evidentes no segmento de apartamentos, com o preço de venda dos imóveis transferidos cada vez mais alto, devido à "ajuda" de alguns grupos especulativos. Todos esses sinais decorrem da falta de oferta, embora ela tenha melhorado", disse a Sra. Mien.

Além dos resultados reais de oferta e demanda, o mercado também tem mostrado sinais de "aquecimento". (Foto: VOV)

Especificamente, a Sra. Mien disse que no terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário residencial continuou registrando uma oferta de 22.412 produtos oferecidos no mercado, com cerca de 14.750 novos produtos à venda, uma queda de 25% em relação ao trimestre anterior, mas um aumento de 60% em relação ao mesmo período de 2023. Apesar da diminuição na quantidade de acordo com as estatísticas, a oferta do terceiro trimestre ainda mostrou "crescimento" quando uma série de novos projetos surgiram, especialmente com a presença de projetos de grande porte que começaram a ser implantados, tornando o mercado mais "animado".

Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado registrou 38.797 novos produtos à venda. A oferta ainda apresentou forte diferenciação. Consequentemente, 70% da nova oferta veio do segmento de apartamentos. Desse total, produtos com preços de venda acima de 50 milhões de VND/m² representaram a esmagadora maioria. O mercado estava quase completamente desprovido de apartamentos comerciais acessíveis. Em termos de região, a região Norte liderou a nova oferta com 46%, seguida pela região Central com 29% e pela região Sul com 25%.

Dados da pesquisa da VARS também mostram que, embora a oferta seja principalmente nos segmentos de luxo e alto padrão, o mercado como um todo registrou cerca de 10.400 transações bem-sucedidas no terceiro trimestre, o equivalente a uma taxa de absorção de 51%. Isso reflete o interesse do mercado por novos produtos imobiliários, embora a maior parte da nova oferta seja concluída com altos padrões e os custos de investimento, especialmente os custos relacionados a terrenos, estejam aumentando.

O volume de transações e a taxa de absorção diminuíram 25% e um ponto percentual, respectivamente, em comparação ao trimestre anterior, mas aumentaram 80% e 28 pontos percentuais, respectivamente, em comparação ao mesmo período de 2023. Dentre eles, o volume de transações de apartamentos ainda foi "esmagador", representando 71% do total de transações imobiliárias no terceiro trimestre, com novos projetos de apartamentos registrando uma taxa média de absorção de 75%. Projetos de apartamentos em Hanói chegaram a registrar uma taxa de absorção de até 90% logo após a abertura para venda.

A tendência de desenvolvimento de apartamentos pequenos para reduzir o valor total do imóvel, mais adequado às necessidades e à capacidade financeira de solteiros e famílias jovens, é cada vez mais clara. Este também é o tipo de imóvel que registra a melhor liquidez.

Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado registrou 30.589 transações bem-sucedidas, 2,5 vezes mais que no mesmo período de 2023. Muitos novos projetos lançados no final de setembro, que começaram a aceitar reservas, também registraram uma grande quantidade de juros e depósitos "enormes".

Em termos de preços de venda, os preços dos imóveis continuam "ancorados" em patamares elevados, tanto no mercado primário quanto no secundário, especialmente no segmento de apartamentos. Como o desequilíbrio entre oferta e demanda está se agravando cada vez mais, embora a oferta tenha melhorado, ainda é muito difícil atender à demanda. Além disso, a maior parte da nova oferta continua sendo concluída com alto padrão de qualidade, com o aumento dos custos de investimento, especialmente os custos relacionados a terrenos.

Especificamente, no terceiro trimestre, o nível de preços primários em Hanói continuou a subir e não mostrou sinais de interrupção, enquanto a oferta melhorou gradualmente. Novos projetos, de imóveis baixos a altos, principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, continuaram a receber grande atenção do mercado. Isso criou uma força motriz para que o nível de preços de apartamentos secundários permanecesse alto, embora a liquidez tenha se estabilizado gradualmente após um período de crescimento "acelerado".

Em Da Nang , o nível de preços primários de apartamentos também registrou um aumento "recorde", com mais de 50% da nova oferta com preços acima de VND 80 milhões/m². No entanto, o mercado ainda foi bem absorvido graças à demanda de investimento de compradores de fora da província, especialmente investidores de Hanói. Além disso, o nível de preços secundários também melhorou significativamente, com os preços dos terrenos residenciais em algumas áreas aumentando de 10% a 25% no mesmo período.

Na Cidade de Ho Chi Minh, o nível de preços primários permaneceu estável e alto devido à oferta proveniente principalmente de projetos em andamento. Enquanto isso, o nível de preços primários nas províncias e cidades ao redor da Cidade de Ho Chi Minh aumentou ligeiramente, oscilando entre 3% e 5%, com a nova oferta apresentando preços de venda mais altos.

A pesquisa sobre o índice de preços de apartamentos, refletindo as flutuações médias do preço de venda dos projetos no conjunto de amostra de 150 projetos selecionados e observados pelo VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos em Hanói era próximo a 60 milhões de VND/m², um aumento de 64,0% em comparação ao segundo trimestre de 2019. O preço médio de venda do conjunto de projetos na cidade de Ho Chi Minh aumentou de 49,2 milhões de VND/m² para 64,2 milhões de VND/m², refletindo um aumento de 30,6% em comparação ao período base. Em Da Nang, o índice de preços de mercado de Da Nang mostrou um aumento de 46,2% no terceiro trimestre, superior ao aumento na cidade de Ho Chi Minh.

"A demanda por imóveis, incluindo moradias e necessidades de investimento, continua a se deslocar para áreas suburbanas, províncias/cidades ao redor das duas áreas urbanas especiais e o mercado secundário, com muitas opções a preços mais razoáveis. Apartamentos e casas abaixo de 3 bilhões de VND estão sendo "procurados" intensamente em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh", enfatizou a Sra. Mien.

Fonte: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html