'Grandes empresas se beneficiam, pequenas empresas são 'abandonadas'

(CLO) O mercado imobiliário encerrou 2024 com resultados positivos de recuperação. No entanto, a recuperação do mercado ao longo do ano foi desigual, apresentando clara diferenciação entre segmentos, regiões, tipos de produtos e até mesmo empresas fornecedoras.

O mercado imobiliário está se fragmentando.

Segundo o relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs), o mercado imobiliário vietnamita está claramente se recuperando. No entanto, essa recuperação ainda apresenta muitas deficiências, como a forte diferenciação entre segmentos, regiões, tipos de imóveis e até mesmo fornecedores.

Analistas de mercado apontaram que, em 2024, o mercado registrará um aumento na oferta de imóveis de baixa altura, porém, os apartamentos continuarão sendo o tipo de moradia dominante, representando até 70% do total de novas unidades habitacionais em 2024. A oferta de novos apartamentos concentra-se principalmente no segmento de alto padrão e luxo, com preços a partir de 50 milhões de IDR/m², representando 65% do total.

O mercado imobiliário vietnamita está se desenvolvendo de forma insustentável e se fragmentando. (Foto: MC)

Por região, 60% da nova oferta de moradias em 2024 virá de projetos na região Norte. Enquanto isso, as regiões Sul e Central representarão apenas 29% e 11%, respectivamente. A oferta virá principalmente de grandes projetos urbanos em áreas suburbanas e províncias e cidades adjacentes às duas áreas urbanas especiais.

O número de novos lançamentos de fornecimento no Sul aumentou significativamente no último trimestre de 2024 com uma série de projetos de grande escala, mas ainda não conseguiu acompanhar a taxa de crescimento do fornecimento das províncias e cidades do Norte.

Em termos de oferta, 62% da nova oferta de moradias é proveniente de grandes construtoras e organizações de investimento estrangeiro. Entre estas, destacam-se os ecossistemas das grandes corporações.

Para detalhar essa questão, os consultores imobiliários afirmaram que as novas leis aprovadas pela Assembleia Nacional trazem muitas oportunidades e vantagens para grandes empresas. Por exemplo, de acordo com as novas disposições da Lei de Terras de 2024, a recuperação de terras para projetos de habitação comercial aplica-se apenas a projetos de grande escala com infraestrutura integrada, o que impede a implementação de muitos projetos de pequeno e médio porte, especialmente aqueles voltados para o segmento de habitação popular em grandes cidades.

Segundo os VARs (Voluntários em Pesquisa Agrícola), as pequenas e médias empresas imobiliárias não têm capacidade financeira para implementar projetos de grande escala e enfrentam dificuldades no desenvolvimento de outros projetos de habitação comercial devido a problemas de negociação com as pessoas envolvidas na desapropriação de terrenos. Este grupo de empresas não tem a capacidade nem a experiência necessárias para competir em leilões e licitações de fundos imobiliários desenvolvidos pelo Estado.

Os "gargalos" que precisam ser resolvidos.

A VARS acredita que, para que o mercado se desenvolva de forma estável e sustentável, o Vietname precisa de políticas de apoio que promovam a oferta de novas habitações no mercado, especialmente habitações comerciais acessíveis e habitações sociais.

Em primeiro lugar, é necessário continuar a analisar os projetos imobiliários que enfrentam dificuldades e classificá-los de acordo com as causas e os órgãos responsáveis ​​pela sua gestão. Ao mesmo tempo, devemos revogar e resolver com firmeza os projetos pendentes.

Em segundo lugar, desenvolver regulamentos sobre procedimentos e processos de avaliação detalhados e específicos para cada situação particular, de modo que as localidades e as empresas de avaliação possam implementá-los facilmente, reduzindo o tempo necessário para determinar os preços dos terrenos e servindo de base para o cálculo das taxas de uso do solo para projetos imobiliários em andamento, ajudando os projetos inacabados a "reviver" e a trazer nova oferta ao mercado.

Em terceiro lugar, é urgente aprovar políticas de investimento para projetos imobiliários de pequeno e médio porte. É preciso considerar e estudar opções para apoiar a desapropriação de terrenos para projetos no segmento de habitação popular, a fim de aumentar a oferta de moradias a preços acessíveis.

Em quarto lugar, pesquisar opções que permitam às empresas que adquirem projetos imobiliários serem responsáveis ​​pelo cumprimento das obrigações financeiras anteriores do cedente, a fim de acelerar a implementação do projeto e aumentar a oferta no mercado.

De acordo com a regulamentação atual, os investidores só podem transferir projetos após cumprirem suas obrigações financeiras com o Estado em relação ao terreno do projeto. No entanto, a maioria das empresas não possui capacidade financeira para cumprir essas obrigações, sendo obrigada a transferir os projetos.

Muitos investidores, especialmente os estrangeiros com capacidade e desejo de "revitalizar" projetos imobiliários inacabados e desenvolver empreendimentos habitacionais comerciais de grande escala e com preços acessíveis, enfrentam dificuldades devido a obstáculos legais e ao acesso à terra.

No segmento de habitação social, além de continuar a promover a implementação de novas regulamentações legais sobre habitação social, a mentalidade em relação à habitação social precisa mudar para uma direção mais proativa e positiva.

Assim sendo, os órgãos de gestão estatal precisam ser decisivos no planejamento. É necessário que as localidades revisem e complementem urgentemente o planejamento urbano e o planejamento de parques industriais, garantindo terrenos suficientes para o desenvolvimento de habitações sociais. É imprescindível aprovar com urgência políticas de investimento para projetos de habitação social.

As áreas onde as políticas de investimento foram aprovadas precisam selecionar urgentemente os investidores para a construção. É necessário aumentar o investimento público, utilizando recursos do orçamento do Estado para investir em infraestrutura nas áreas destinadas ao desenvolvimento de habitação social e para preparar terrenos para esse fim.

Para as empresas, além de cooperar ativamente com os órgãos de gestão estatal para remover obstáculos aos projetos, é necessário "seguir" a nova lei para ter a direção de desenvolvimento correta. Investidores de pequeno e médio porte podem pesquisar e desenvolver projetos "acessíveis" em mercados periféricos, novos mercados, onde os fundos imobiliários ainda são grandes e os preços não são muito altos.

Fonte: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html