'Grandes empresas se beneficiam, pequenas empresas são 'abandonadas'

(CLO) O mercado imobiliário encerrou 2024 com resultados positivos de recuperação. No entanto, a recuperação do mercado ao longo do ano foi desigual, mas ocorreu com clara diferenciação entre segmentos, regiões, tipos de produtos e fornecedores.

O mercado imobiliário está se fragmentando.

Segundo o relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs), o mercado imobiliário vietnamita está claramente se recuperando. No entanto, essa recuperação ainda apresenta muitas deficiências, como a forte diferenciação entre segmentos, regiões, tipos de imóveis e até mesmo fornecedores.

Analistas de mercado apontaram que, em 2024, o mercado registrará um aumento na oferta de imóveis de baixa altura, porém, os apartamentos continuarão sendo o tipo de moradia dominante, representando até 70% do total de novas unidades habitacionais em 2024. A oferta de novos apartamentos concentra-se principalmente no segmento de alto padrão e luxo, com preços a partir de 50 milhões de IDR/m², representando 65% do total.

O mercado imobiliário do Vietnã não está se desenvolvendo de forma sustentável e está fragmentado. (Foto: MC)

Por região, 60% da nova oferta de moradias em 2024 virá de projetos na região Norte. Enquanto isso, as regiões Sul e Central representarão apenas 29% e 11%, respectivamente. A oferta virá principalmente de grandes projetos urbanos em áreas suburbanas e províncias e cidades adjacentes às duas áreas urbanas especiais.

O número de novas unidades de construção lançadas no mercado na região Sul aumentou significativamente no último trimestre de 2024, com uma série de projetos de grande escala disponibilizados para venda, mas ainda não conseguiu acompanhar o ritmo de crescimento da oferta proveniente das províncias e cidades do Norte.

Em termos de fornecedores, 62% da nova oferta de habitações provém de grandes investidores e organizações de investimento estrangeiro. Destacam-se, em particular, os ecossistemas das grandes empresas.

Para detalhar essa questão, os consultores imobiliários afirmaram que as novas leis aprovadas pela Assembleia Nacional trazem muitas oportunidades e vantagens para grandes empresas. Por exemplo, de acordo com as novas disposições da Lei de Terras de 2024, a recuperação de terras para projetos de habitação comercial aplica-se apenas a projetos de grande escala com infraestrutura integrada, o que impede a implementação de muitos projetos de pequeno e médio porte, especialmente aqueles voltados para o segmento de habitação popular em grandes cidades.

Segundo os VARs (Voluntários em Pesquisa Agrícola), as pequenas e médias empresas imobiliárias não têm capacidade financeira para implementar projetos de grande escala e enfrentam dificuldades no desenvolvimento de outros projetos de habitação comercial devido a problemas de negociação com as pessoas envolvidas na desapropriação de terrenos. Este grupo de empresas não tem a capacidade nem a experiência necessárias para competir em leilões e licitações de fundos imobiliários desenvolvidos pelo Estado.

Os "nós" que precisam ser desatados

A VARS acredita que, para o mercado se desenvolver de forma estável e sustentável, o Vietname precisa de políticas de apoio que promovam a entrada de novos produtos no mercado, especialmente habitações comerciais acessíveis e habitação social.

Em primeiro lugar, é necessário continuar revisando os projetos imobiliários que enfrentam dificuldades e classificando-os por causa e pela agência responsável por gerenciá-los. Ao mesmo tempo, é preciso retomar e lidar com firmeza com os projetos atrasados.

Em segundo lugar, desenvolver regulamentos sobre procedimentos e processos de avaliação detalhados e específicos para cada situação particular, de modo que as localidades e as empresas de avaliação possam implementá-los facilmente, reduzindo o tempo necessário para determinar os preços dos terrenos e servindo de base para o cálculo das taxas de uso do solo para projetos imobiliários em andamento, ajudando os projetos inacabados a "reviver" e a trazer nova oferta ao mercado.

Em terceiro lugar, é urgente aprovar políticas de investimento para projetos imobiliários de pequeno e médio porte. É necessário considerar e estudar planos de apoio à desapropriação de terrenos para projetos no segmento de habitação acessível, a fim de aumentar a oferta de moradias populares.

Em quarto lugar, pesquise um plano que permita às empresas que recebem a transferência de projetos imobiliários serem responsáveis ​​por cumprir as obrigações financeiras anteriores do cedente, a fim de promover a implementação do projeto e aumentar a oferta no mercado.

Segundo a legislação vigente, os investidores só podem transferir projetos após quitarem suas obrigações financeiras com o Estado referentes ao terreno. Como a maioria das empresas não possui capacidade financeira suficiente para cumprir essas obrigações, são obrigadas a transferir os projetos.

Muitos investidores, especialmente os estrangeiros com capacidade e desejo de "revitalizar" projetos imobiliários inacabados e com necessidade de desenvolver projetos de habitação comercial acessível em larga escala, estão enfrentando dificuldades devido a questões legais e de acesso à terra.

No segmento de habitação social, além de continuar a promover a implementação de novas regulamentações legais sobre habitação social, é necessário mudar a forma de pensar sobre habitação social para uma direção mais proativa e positiva.

Assim sendo, os órgãos de gestão estatal precisam ser decisivos no planejamento. É necessário que as localidades revisem e complementem urgentemente o planejamento urbano e o planejamento de parques industriais, garantindo terrenos suficientes para o desenvolvimento de habitações sociais. É imprescindível aprovar com urgência políticas de investimento para projetos de habitação social.

As áreas que possuem políticas de investimento aprovadas precisam selecionar urgentemente investidores para a construção civil. É necessário aumentar o investimento público, utilizar recursos do orçamento do Estado para investir em infraestrutura nas áreas destinadas ao desenvolvimento de projetos de habitação social e criar fundos imobiliários sustentáveis ​​para esse fim.

Para as empresas, além de cooperar ativamente com os órgãos de gestão estatal para remover obstáculos aos projetos, é necessário "seguir" a nova lei para ter a direção de desenvolvimento correta. Investidores de pequeno e médio porte podem pesquisar e desenvolver projetos "acessíveis" em mercados periféricos, novos mercados, onde os fundos imobiliários ainda são grandes e os preços não são muito altos.

Fonte: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html