"É muito difícil para mim"
Ao ler as notícias sobre o plano da Cidade de Ho Chi Minh de aplicar uma nova lista de preços de terrenos a partir de 1º de agosto, o Sr. Nguyen Thanh Vinh (residente no distrito de Go Vap, Cidade de Ho Chi Minh) ficou surpreso quando os preços dos terrenos foram ajustados para aumentar de 5 a 50 vezes em comparação à lista de preços de terrenos atual, dependendo da área.
Em 2023, o Sr. Vinh comprou um terreno agrícola e concluiu os trâmites para alterar sua finalidade para terreno residencial. Devido à sua capacidade financeira, ele teve que pagar 300 milhões de VND em taxas de uso da terra, planejando economizar para quitá-las gradualmente em agosto deste ano.
No entanto, ele ficou chocado ao saber que, se o novo preço da terra fosse aplicado, a dívida poderia chegar a bilhões de dongs. Como a dívida antiga ainda não havia sido paga, o Sr. Vinh temia não conseguir pagá-la quando a dívida aumentasse tanto.
Na tabela de reajuste de preços de terrenos de 1º de agosto, a Cidade de Ho Chi Minh planeja aumentar os preços de terrenos de 5 a 50 vezes, próximo aos preços de mercado (Foto: Nam Anh).
"Com base na nova tabela de preços de terrenos, parece que estou comprando meu terreno pela segunda vez. Meus filhos estão prestes a começar um novo ano letivo e tenho que administrar todo tipo de dinheiro. Isso é muito difícil para mim", disse o Sr. Vinh.
Ele afirmou que sempre apoia as políticas do Estado em benefício da sociedade. No entanto, o momento de aplicar a nova tabela de preços de terras a partir de 1º de agosto é muito urgente. Ele espera que haja um ajuste a tempo para que as pessoas possam entender a verdadeira natureza e tenham tempo para lidar com tudo.
Assim como o Sr. Vinh, a Sra. Nguyen Phuong (residente no distrito de Tan Phu) também lamentou: "Li o jornal e não acreditei no que vi. Não sei se há algum erro ou não, mas a cidade implementou a política de aumento rápido dos preços dos terrenos. Ainda tenho quase 200 metros quadrados de terra agrícola que não foram convertidos em terrenos residenciais. Espero que a cidade mantenha o preço atual dos terrenos até o final de 2025 para que minha família possa se virar."
Segundo a Sra. Phuong, o motivo pelo qual ela não mudou a finalidade de 200 m² de terreno para residencial, embora o tenha comprado há 5 anos, é devido a dificuldades econômicas . Quando comprou o terreno, ela também teve que tomar emprestado quase 2 bilhões de VND e até agora não pagou a dívida.
Algumas pessoas disseram que o tempo de adaptação foi muito curto, dificultando o enfrentamento e a compreensão da verdadeira natureza da mudança (Ilustração: Nam Anh).
"Os negócios da minha família têm sido muito difíceis após a pandemia de Covid-19, então, se o preço do terreno aumentar novamente, minha família não sabe quando teremos dinheiro suficiente para nos mudarmos para um terreno residencial. Sempre cumpro todas as políticas do Estado, mas espero que a cidade leve em consideração a vontade da população e adie o aumento do preço do terreno a partir de 1º de agosto", disse a Sra. Phuong.
O Sr. Nguyen Duy Thanh, especialista em imóveis, disse que o ajuste da tabela de preços de terrenos terá um grande impacto sobre os investidores, porque as obrigações fiscais e os custos de transações imobiliárias por meio de bancos serão maiores.
"Para projetos de terrenos e apartamentos que ficaram com problemas legais e não conseguiram emitir certificados aos moradores, os investidores não conseguirão prever isso em seus planos de negócios, pois em breve terão que pagar impostos muito altos. Isso afetará a margem de lucro de um projeto que implementaram há 5 ou 10 anos", disse o Sr. Thanh.
Além disso, ele também está preocupado que, num futuro próximo, devido à transparência das transações imobiliárias, às novas taxas de impostos, às necessidades de investimento e aos padrões de crescimento dos lucros, isso criará um impacto que fará com que os preços dos terrenos aumentem.
"As pessoas podem ficar chocadas porque não preveem suas obrigações pessoais. Aqueles que realmente precisam de moradia terão que arcar com um grande custo adicional de imposto predial. Prevê-se que, no futuro, fatores de demanda social e aumento do imposto predial criarão um nível de preços de apartamentos mais alto do que o atual", compartilhou o Sr. Thanh.
Na manhã de 31 de julho, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) informou que havia enviado um documento solicitando ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh que considerasse não emitir uma lista de preços de terrenos aplicável a partir de 1º de agosto. Em vez disso, o comitê deveria se concentrar na elaboração da primeira lista de preços de terrenos aplicável a partir de 1º de janeiro de 2026, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024.
De acordo com o líder, o rascunho da lista de preços de terras da HoREA terá um grande impacto em muitas pessoas e famílias ao propor a emissão de Certificados de direitos de uso de terras, direitos de propriedade de casas e ativos vinculados à terra (livros rosa), porque eles terão que pagar taxas de uso de terras de acordo com a lista de preços de terras, mais altas do que antes.
Em seguida, o preço do projeto de lista de preços de terrenos impactará os custos de insumos de muitos setores da economia. Em primeiro lugar, o custo da indenização pela limpeza do local será aumentado.
É preciso entender corretamente a nova lista de preços de terrenos
Segundo o Sr. Thanh, embora ainda haja alguns impactos, o ajuste dos preços dos terrenos contribuirá para "preencher" as deficiências do setor imobiliário, aperfeiçoando o arcabouço legal e criando um mercado mais transparente, justo e específico.
As pessoas poderão realizar transações a preços próximos da realidade de mercado. Além disso, aqueles afetados pelas decisões de desmatamento para desenvolvimento econômico e social serão compensados a preços próximos do mercado.
Além disso, o ajuste contribuirá para acelerar o andamento da limpeza do local, reduzindo reclamações prolongadas, garantindo a segurança e impactando positivamente a socioeconomia e a infraestrutura de tráfego.
De acordo com especialistas econômicos, ajustar a nova lista de preços de terrenos para que fique mais próxima do mercado é razoável (Ilustração: Nam Anh).
"Anteriormente, a estrutura do imposto territorial do Estado era muito baixa, causando uma grande perda de receita do orçamento social. Enquanto isso, os investidores imobiliários se beneficiaram dessa perda. O ajuste ajudará o Estado a aumentar seu orçamento, investir em infraestrutura, cuidar das políticas de habitação social, etc.", disse o Sr. Thanh.
Segundo muitos especialistas em economia, ajustar os preços dos terrenos estaduais para mais perto dos preços de mercado é razoável e vem sendo proposto por muitos especialistas há muito tempo. No entanto, isso precisa de um roteiro para evitar que as pessoas tenham a mentalidade de serem "emboscadas".
O economista Dinh The Hien afirmou que há muitos casos em que as pessoas mudam o uso do solo de agrícola para residencial e têm que pagar bilhões de dong em impostos de acordo com o novo preço do terreno. Analisando a situação de uma perspectiva micro, o economista também lamentou esses casos.
"As pessoas precisam entender corretamente a nova tabela de preços de terrenos. O preço anterior estava muito desatualizado, muito distante do valor de mercado, então esse ajuste foi necessário. Na verdade, o preço ajustado do terreno é de apenas 70% do valor de mercado. Esse ajuste também ajuda a eliminar o problema dos dois preços que existiam antes", disse o Sr. Hien.
Entretanto, de uma perspectiva macro, quando as pessoas convertem terras residenciais para ter um livro vermelho, tornando-as mais valiosas, é necessário pagar impostos de acordo com o valor de mercado.
"O importante é que o preço ajustado pelo Estado seja consistente com o preço de mercado, para que as pessoas e os investidores imobiliários não precisem pagar preços mais altos. As pessoas também não precisam se preocupar com a falta de terrenos residenciais, pois, além de projetos com preços altíssimos, ainda há muitos apartamentos, sobrados etc. no mercado, e os preços também estão estáveis", disse o Sr. Hien.
Avaliar o impacto na vida das pessoas antes de emitir a tabela de preços de terrenos
O Artigo 23 do Decreto 71/2024/ND-CP estipula que a elaboração de um projeto de lista de preços de terras e de um projeto de relatório explicativo sobre a elaboração de uma lista de preços de terras por área e localização deve avaliar a adequação ou inadequação dos preços de terras em comparação com os resultados da investigação, levantamento e coleta de informações sobre preços de terras. Avaliar o impacto do projeto de lista de preços de terras na situação socioeconômica, no ambiente de investimento, na implementação de políticas financeiras sobre terras e renda, e na vida das famílias, indivíduos e organizações que utilizam terras.
Em entrevista coletiva para informar sobre o reajuste da tabela de preços de terrenos, de acordo com a Cláusula 1 do Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, o Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a construção de uma nova tabela de preços de terrenos é urgente e deve ser feita em apenas 9 dias, sem esperar até 1º de janeiro de 2026, pois, a partir de 1º de agosto, o coeficiente K deixará de existir, o que exigirá um reajuste da tabela de preços de terrenos. Caso a nova tabela de preços de terrenos não seja aplicada, os projetos públicos serão paralisados a partir de 1º de agosto, devido à inexistência de uma tabela de preços para reassentamento.
"Esta lista de preços de terrenos será aplicada até 31 de dezembro de 2025. A partir de 1º de janeiro de 2026, serão feitos ajustes de acordo com as disposições permitidas por lei. Talvez até o final de 2024, revisaremos e reavaliaremos o impacto da lista de preços de terrenos", informou o Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh.
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Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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