Proposta de aumento de preços de terras agrícolas em 65%-70%: muitas preocupações

De acordo com repórteres do SGGP, em algumas localidades da Cidade de Ho Chi Minh, há muitos casos em que as pessoas precisam retirar seus pedidos de conversão de uso do solo porque as taxas de uso do solo calculadas de acordo com a lista de preços de terras na Decisão 79/2024 são muito altas. Especialistas avaliam que o ajuste do preço das terras agrícolas é necessário para ajudar as pessoas a reduzir o ônus do pagamento das taxas de uso do solo ao converter para o propósito desejado, mas é necessário considerar um aumento razoável.

Reduzir a pressão financeira sobre as pessoas

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a aplicação da tabela de preços prevista na Decisão 79/2024 terá um impacto negativo no mercado geral da cidade. Isso significa que a receita orçamentária proveniente da conversão do uso do solo será reduzida, o desenvolvimento do mercado imobiliário será limitado e o mercado de materiais de construção será significativamente reduzido devido à restrição de novas construções por parte da população. Recentemente, o Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propondo o reajuste do preço de terrenos agrícolas com planejamento de terras residenciais para 65% a 70% na tabela de preços de terrenos, conforme a Decisão 79/2024, anteriormente aplicada na região da Cidade de Ho Chi Minh.

Terreno no bairro de Binh Quoi, HCMC Foto: THANH HIEN

De acordo com o Dr. Pham Viet Thuan, o escopo do ajuste se aplicará a terrenos agrícolas misturados em áreas residenciais com planejamento de terras residenciais, ou terrenos residenciais com terras agrícolas que não foram convertidas em terras residenciais quando houver necessidade de conversão para terras residenciais de acordo com as diretrizes da Lei de Terras de 2024. Além disso, terrenos agrícolas sem planejamento de terras residenciais não serão ajustados para aumentar de acordo com a proposta, a fim de criar condições para o desenvolvimento de projetos, parques e clusters industriais a longo prazo. "Se a proposta for aprovada, as pessoas terão que pagar apenas 2,5 a 3 vezes mais impostos, o equivalente a 250% a 300% em comparação com a aplicação da tabela de preços de terras de acordo com a Decisão 02/2020 anterior. Enquanto isso, se não houver ajuste, o valor das taxas de uso da terra que as pessoas terão que pagar aumentará, em média, de 5 a 25 vezes, o equivalente a 500% a 2.500%, um aumento muito grande", disse o Dr. Pham Viet Thuan.

Tomemos como exemplo o caso do Sr. NK (comuna de Tan Thanh Dong, distrito de Cu Chi). Ao tomar conhecimento da nova tabela de preços de terrenos, em 30 de outubro de 2024, apresentou um requerimento para converter quase ^{960 m²} de terreno agrícola em terreno residencial. Aplicando a nova tabela de preços de terrenos, teve de pagar mais de 4,3 mil milhões de VND. Com o método de cálculo proposto pelo Instituto de Recursos Naturais e Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, o Sr. K. terá menos encargos financeiros. Especificamente, o preço do terreno na área do Sr. K. é de 4,3 milhões de VND/ ^m² . Se o preço do terreno agrícola for aumentado para 70% do preço do terreno residencial, então 4,3 x 70% = 3 milhões de VND/ ^m² . De acordo com o método de cálculo previsto no Decreto 103/2024 sobre taxas de uso do solo e aluguéis de terras, a taxa de uso do solo ao converter o uso do solo para terreno residencial é de 4,3 milhões de VND - 3 milhões de VND = 1,3 milhão de VND/ ^m² . Assim, com ^{100 m²} , ao alterar o uso do solo, ele precisa pagar apenas 1,3 bilhão de VND, uma redução de mais de 3 bilhões de VND em comparação com o cálculo atual.

Considere cuidadosamente

No entanto, alguns especialistas imobiliários acreditam que é necessário considerar cuidadosamente o aumento dos preços das terras agrícolas, conforme proposto, pois isso levará a um aumento nos preços dos imóveis, afetando o desenvolvimento de negócios imobiliários. Além disso, pode haver uma situação de acúmulo de terras aguardando conversão, causando a desaceleração da fonte de terras produtivas, desviando o desenvolvimento da agricultura urbana.

O Sr. Vo Van Thuong, Presidente do Ba Ria Real Estate Club, afirmou que o aumento dos preços dos terrenos agrícolas em 65% a 70% em relação aos terrenos residenciais pode ter diversas consequências. Terrenos agrícolas não podem ser considerados próximos ao valor de terrenos residenciais, o que pode facilmente levar à especulação com terrenos agrícolas à espera de aumento de preços, o que pode causar flutuações desfavoráveis ​​no mercado imobiliário para projetos que já possuem terrenos residenciais. Já o Sr. Le Viet Lien, Diretor Geral da Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, comentou que, ao implementar um projeto habitacional, as empresas devem alterar o uso do solo de terras agrícolas para terras residenciais. Quando os preços dos terrenos aumentam, as empresas precisam acumular mais dinheiro para poder alterar o uso do solo. Nesse momento, as empresas imobiliárias estão enfrentando dificuldades para administrar suas finanças.

De acordo com o advogado Nguyen Canh, diretor da Nguyen Canh Law Company Limited (Bairro de Vung Tau, Cidade de Ho Chi Minh), o reajuste do preço das terras agrícolas para aumento é necessário, mas deve estar em conformidade com o processo de avaliação de terras de acordo com a Lei de Terras de 2024, com consulta a departamentos especializados, filiais e organizações independentes de consultoria em avaliação. Em particular, é necessário compreender profundamente os princípios dos métodos de avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado, conforme prescrito pela Lei de Terras. A determinação dos preços das terras deve basear-se na coleta de informações do mercado de transferência, renda fundiária, custos de investimento, preços de terras vizinhas... não se pode adotar uma proporção fixa dos preços de terras residenciais.

THANH HIEN - QUANG VU

Fonte: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html