Proposta para aumentar os preços das terras agrícolas em 65% a 70%: Muitas preocupações

Segundo informações da SGGP, em algumas localidades da cidade de Ho Chi Minh, há muitos casos de pessoas que tiveram que desistir de seus pedidos de alteração do uso do solo porque as taxas de uso do solo, calculadas de acordo com a tabela de preços de terrenos da Decisão 79/2024, são muito altas. Especialistas avaliam que o ajuste do preço da terra agrícola é necessário para ajudar as pessoas a reduzir o ônus do pagamento das taxas de uso do solo ao alterarem sua finalidade, mas é preciso considerar um aumento razoável.

Reduzir a pressão financeira sobre as pessoas.

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a aplicação da tabela de preços de acordo com a Decisão 79/2024 tem um impacto negativo no mercado imobiliário da cidade. Ou seja, reduz a receita orçamentária proveniente da conversão de terrenos para uso residencial, limita o desenvolvimento do mercado imobiliário e reduz drasticamente o mercado de materiais de construção devido à restrição de novas construções por parte da população. Recentemente, o Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propondo o ajuste do preço de terrenos agrícolas com planejamento para uso residencial para 65% a 70% da tabela de preços de terrenos de acordo com a Decisão 79/2024, anteriormente aplicada na região da Cidade de Ho Chi Minh.

Terreno no bairro de Binh Quoi, HCMC Foto: THANH HIEN

Segundo o Dr. Pham Viet Thuan, o ajuste se aplicará a terrenos agrícolas misturados com áreas residenciais com planejamento para uso residencial, ou a terrenos residenciais com áreas agrícolas que ainda não foram convertidas em áreas residenciais, quando houver necessidade de conversão de acordo com as diretrizes da Lei de Terras de 2024. Além disso, terrenos agrícolas sem planejamento para uso residencial não serão ajustados para aumento, conforme a proposta, a fim de criar condições para o desenvolvimento de projetos, zonas industriais e polos de desenvolvimento a longo prazo. "Se a proposta for aprovada, as pessoas pagarão apenas de 2,5 a 3 vezes mais impostos, o que equivale a um aumento de 250% a 300% em comparação com a aplicação da tabela de preços de terrenos de acordo com a Decisão 02/2020. Por outro lado, se não houver ajuste, o valor das taxas de uso da terra que as pessoas terão que pagar aumentará em média de 5 a 25 vezes, o que equivale a um aumento de 500% a 2.500%, um aumento muito grande", disse o Dr. Pham Viet Thuan.

Tomemos como exemplo o caso do Sr. NK (comuna de Tan Thanh Dong, distrito de Cu Chi). Ao tomar conhecimento da nova tabela de preços de terrenos, em 30 de outubro de 2024, ele apresentou um pedido para converter cerca de ^{960 m² de} terra agrícola em terreno residencial. Com a nova tabela de preços, ele teve que pagar mais de 4,3 bilhões de VND. Entretanto, com o método de cálculo proposto pelo Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, o Sr. NK terá um ônus financeiro menor. Especificamente, o preço do terreno na área do Sr. NK é de 4,3 milhões de VND/ ^m² . Se o preço da terra agrícola for aumentado para 70% do preço da terra residencial, 4,3 x 70% = 3 milhões de VND/ ^m² . De acordo com o método de cálculo previsto no Decreto 103/2024 sobre taxas de uso e arrendamento de terrenos, a taxa de uso do solo para conversão de uso para fins residenciais é de 4,3 milhões de VND - 3 milhões de VND = 1,3 milhão de VND/ ^m² . Assim, para uma ^{área de 100 m²} , ao alterar o uso do solo, o proprietário pagará apenas 1,3 bilhão de VND, uma redução de mais de 3 bilhões de VND em comparação com o cálculo atual.

Considere cuidadosamente

No entanto, alguns especialistas do setor imobiliário acreditam que é necessário analisar cuidadosamente o aumento proposto nos preços das terras agrícolas, pois isso levará a um aumento nos preços dos imóveis residenciais, afetando o desenvolvimento do mercado imobiliário. Além disso, pode haver um acúmulo de terras aguardando conversão, o que pode desacelerar a oferta de terras produtivas e prejudicar o desenvolvimento da agricultura urbana.

O Sr. Vo Van Thuong, Presidente do Clube Imobiliário de Ba Ria, afirmou que o aumento dos preços de terrenos agrícolas em 65% a 70% em relação aos preços de terrenos residenciais pode acarretar diversas consequências. O valor dos terrenos agrícolas não se compara ao dos terrenos residenciais, o que pode facilmente levar à especulação imobiliária, à espera da valorização dos terrenos agrícolas, causando flutuações desfavoráveis ​​no mercado imobiliário para projetos que já possuem terrenos residenciais. Por outro lado, o Sr. Le Viet Lien, Diretor Geral da Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, comentou que, ao implementar um projeto habitacional, as empresas precisam alterar a destinação do terreno, de agrícola para residencial. Com o aumento dos preços dos terrenos, as empresas precisam acumular mais capital para viabilizar essa mudança. Nesse contexto, a gestão financeira das empresas imobiliárias torna-se extremamente desafiadora.

Segundo o advogado Nguyen Canh, diretor da Nguyen Canh Law Company Limited (Bairro Vung Tau, Cidade de Ho Chi Minh), o reajuste do preço de terras agrícolas para um aumento é necessário, mas deve estar em conformidade com o processo de avaliação de terras previsto na Lei de Terras de 2024, com consulta a departamentos especializados, filiais e organizações independentes de consultoria em avaliação. Em particular, é necessário compreender a fundo os princípios dos métodos de avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado prescritos pela Lei de Terras. A determinação dos preços das terras deve basear-se na coleta de informações do mercado imobiliário, renda fundiária, custos de investimento, preços de terrenos vizinhos... não podendo utilizar uma proporção fixa dos preços de terrenos residenciais.

THANH HIEN - QUANG VU

Fonte: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html