Violações contínuas na arrecadação de fundos
Assim, em 8 de maio de 2023, o Departamento de Construção emitiu o documento 6351/SXD-PTN&TTBĐS para a Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) referente à venda de unidades habitacionais a serem construídas, especificamente 160 apartamentos no Bloco A5 e 1.153 apartamentos no Bloco A6 do projeto Tan Thang Sports and Residential Complex (Celadon City – Bairro Son Ky, Distrito de Tan Phu).
Neste documento, o Departamento de Construção declarou que os apartamentos mencionados cumprem as normas relativas às condições para a entrada em funcionamento de futuros empreendimentos imobiliários. Portanto, os apartamentos não incluídos na lista anexa a este documento não estão atualmente elegíveis para venda como futuras unidades habitacionais.
Apesar de haver uma lista clara, investigações realizadas pelo jornal e pela seção de Opinião Pública revelaram que, após a emissão do documento 6351 pelo Departamento de Construção, a investidora Gamuda Land continuou enviando solicitações de pagamento a clientes que não constavam na lista dos 160 apartamentos elegíveis para venda no complexo residencial A5.
Por exemplo, no início de junho de 2023, funcionários da Gamuda Land ainda enviavam e-mails solicitando à família do Sr. HN – um cliente que comprou um apartamento na torre A2 (não constando na lista de compradores elegíveis) – que cumprisse suas obrigações financeiras para receber o apartamento. Caso não concluíssem os procedimentos para a liberação do empréstimo pelo banco até 12 de junho, o Sr. HN seria penalizado com juros sobre o valor em atraso.
A equipe da Gamuda solicitou aos clientes cujos apartamentos não constavam na lista de vendas que concluíssem a documentação bancária para o desembolso do pagamento, caso contrário, estariam sujeitos a multas por atraso no pagamento.
“Além disso, a Gamuda Land está exigindo que eu pague mais de 120 milhões de VND em pagamentos atrasados do proprietário anterior. Após negociações, a construtora reduziu a multa para mais de 57 milhões de VND. Enquanto isso, a Gamuda Land não cumpriu suas obrigações com os clientes, como atrasar a entrega do apartamento, apesar das minhas inúmeras tentativas de negociação com a construtora”, disse o Sr. HN, indignado.
Vale ressaltar que, na época em que a Gamuda Land solicitou ao Sr. HN que cumprisse suas obrigações financeiras e pagasse a multa para receber o apartamento, o complexo de apartamentos A5 ainda não havia recebido a aprovação do Departamento Estadual de Inspeção de Qualidade da Construção, o que impedia a entrada do edifício em uso.
Será que a Gamuda Land está a infringir a lei?
Anteriormente, em 13 de abril de 2023, o Vice-Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh , Bui Xuan Cuong, assinou a Decisão nº 1426/QD-XPHC, impondo uma penalidade à Gamuda Land. De acordo com a decisão, a empresa violou as normas ao assinar contratos de venda de apartamentos no complexo residencial A5 sem obter a notificação oficial do Departamento de Construção da cidade, atestando o cumprimento dos requisitos legais para a venda e locação de futuras unidades habitacionais.
Com base na Cláusula 4, Artigo 58 do Decreto Governamental 16/2022/ND-CP, de 28 de janeiro de 2022, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu multar a Gamuda Land em 900 milhões de VND pela captação de recursos em violação às normas.
Simultaneamente, a Gamuda Land Joint Stock Company deverá implementar medidas corretivas, restituindo o capital captado indevidamente. O prazo para a implementação dessas medidas corretivas é de 10 dias a partir da data de recebimento da decisão. Todos os custos incorridos na implementação dessas medidas corretivas serão suportados pela própria empresa.
O e-mail confirma o recebimento do valor principal integral e solicita ao cliente o pagamento da multa por atraso cobrada pela Gamuda Land.
Embora a penalidade imposta pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh ainda esteja recente e a Gamuda Land ainda não tenha cumprido as exigências para retificar as consequências da decisão, a construtora já exigiu que os clientes de apartamentos não incluídos na lista de vendas continuem pagando. Será que a penalidade do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh não é suficiente para dissuadir a Gamuda Land, levando a construtora a continuar violando a lei?
Além disso, as ações da Gamuda Land levantaram questões sobre a responsabilidade de supervisão das autoridades. O documento 6351/SXD-PTN&TTBĐS do Departamento de Construção também foi enviado e arquivado na Inspetoria de Construção da Cidade de Ho Chi Minh e no Comitê Popular do Distrito de Tan Phu, sendo essas unidades responsáveis por coordenar a inspeção da venda de imóveis residenciais em construção pela Gamuda Land em Celadon City. Até o momento, essas agências estavam cientes dessas informações e quais serão as consequências para as ações da Gamuda Land? O jornal e a Opinião Pública continuarão trabalhando com as autoridades competentes para esclarecer essa questão.
Do ponto de vista jurídico, segundo o advogado Diep Nang Binh, chefe do escritório de advocacia Tinh Thong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh), as normas sobre compra, venda e captação de recursos ilegais, bem como o desvio de fundos de compradores de imóveis, estão claramente estipuladas na Lei de Negócios Imobiliários de 2014. Contudo, para algumas grandes empresas, uma multa de 1 bilhão de VND por captação de recursos e compra/venda sem o cumprimento das condições necessárias é muito pequena em comparação com o montante arrecadado com atividades ilegais de captação de recursos. Isso leva ao desrespeito à lei, em que as empresas a violam conscientemente.
"Para combater a arrecadação ilegal de fundos, a venda de imóveis antes do cumprimento das condições necessárias e os atrasos na entrega dos imóveis conforme os contratos, precisamos de uma política para avaliar a capacidade, a reputação e as contribuições dos incorporadores para a sociedade. Isso servirá como base para a seleção de incorporadores para novos projetos imobiliários", afirmou o advogado Binh.
Portanto, é necessário um mecanismo para coibir construtoras com pouca capacidade que violem intencionalmente as leis locais, causando riscos aos compradores de imóveis e potenciais prejuízos financeiros, protegendo assim um mercado imobiliário saudável. Esse mecanismo deve ser incorporado à legislação. Além disso, é preciso esclarecer a responsabilidade das autoridades locais pela falha na gestão e fiscalização eficazes, que levam empresas a se envolverem em atividades ilegais e afetam os direitos legítimos dos compradores de imóveis.
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