Os preços dos apartamentos estão disparando, ultrapassando em muito seu valor real. Espera-se que esse segmento traga os melhores lucros em 2025.

Os preços dos apartamentos superam em muito o valor real, as transações ultrapassam as de casas residenciais, os apartamentos no centro de Hanói prometem trazer os melhores lucros em 2025... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O preço de venda de apartamentos novos tem aumentado continuamente e não mostra sinais de estagnação, criando uma força motriz para manter o nível de preços dos apartamentos usados ​​em um patamar elevado, muito acima do valor real. (Foto: Linh An)

As 3 cidades com maior crescimento em 2024

Segundo um relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário em 2024 já ultrapassou seu período mais difícil.

Em 2024, todo o mercado registrou quase 81.000 produtos à venda, um aumento de mais de 40% em relação a 2023. Destes, havia 65.376 novos produtos à venda, cerca de 3 vezes mais do que em 2023, mas apenas cerca de 7% em comparação a 2018. Somente no quarto trimestre de 2024, o mercado registrou 28.000 novos produtos à venda, 2 vezes mais do que no trimestre anterior e 4 vezes mais do que no mesmo período de 2023.

O volume de transações em 2024 continua a crescer de forma constante à medida que a oferta melhora. Em 2024, todo o mercado registrou mais de 47.000 transações bem-sucedidas, o que equivale a uma taxa de absorção de 72%.

Vale destacar que a taxa de aumento de preços no segmento de apartamentos em muitos mercados é expressiva. De acordo com um estudo da VARS sobre 150 projetos selecionados, até o final de 2024, o preço médio de venda em Hanói aumentou 72,4% em comparação com o segundo trimestre de 2019. Da Nang seguiu com um aumento de 49,9%, enquanto a Cidade de Ho Chi Minh apresentou um aumento mais lento, de cerca de 34,3%.

Os preços no mercado primário têm aumentado continuamente e não mostram sinais de estagnação, criando uma força motriz para manter os preços dos apartamentos no mercado secundário em um patamar elevado, muito acima de seu valor real.

Junto com isso, o preço dos terrenos, divididos em lotes, com documentação legal completa, também se recuperou e cresceu fortemente no contexto de uma redução na oferta de terras devido ao endurecimento das regulamentações sobre loteamento e venda de terras. Em particular, terrenos de baixo valor, cerca de menos de 30 milhões de VND/m² em cidades com infraestrutura desenvolvida ou planos de desenvolvimento, são procurados, com preços 15% mais altos em relação ao final do ano passado.

O relatório da VARS também destacou que os investidores tendem a procurar terrenos residenciais nas províncias e cidades dos subúrbios com preços razoáveis ​​e muito espaço para crescimento graças aos benefícios do sistema de infraestrutura, planejamento urbano... enquanto o preço dos terrenos residenciais em duas cidades especiais, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, aumentou continuamente e estabeleceu um novo nível alto, além do acesso da maioria dos clientes.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, comentou que o mercado imobiliário continua a apresentar uma tendência positiva. A liquidez no mercado tende a diminuir ligeiramente no segmento de alto padrão, mas permanece estável com imóveis que atendem às reais necessidades de moradia e possuem valores razoáveis.

A VARS acredita que, para que o mercado se recupere e se desenvolva de forma segura, saudável e sustentável, os investidores precisam garantir que os preços sejam adequados ao poder de compra do mercado, em vez de se concentrarem em lucros de curto prazo.

Dois segmentos serão de interesse para os investidores.

Segundo Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing, devido às mudanças nas políticas macroeconômicas, nos planos de desenvolvimento de projetos e nos lançamentos de produtos dos investidores, o mercado imobiliário em 2025 terá dois segmentos de interesse para os investidores.

Em primeiro lugar, o produto de apartamentos, que atenderá às necessidades de investimento com fluxo de caixa ou à espera de aumento de preço, é o produto que atende às necessidades de investimento. Apartamentos são um segmento com preço total moderado, com muitas pessoas interessadas em investir, além disso, a demanda por produtos de apartamentos no futuro ainda é muito alta. Considerando o mesmo nível de investimento, os produtos de apartamentos apresentam valores superiores aos de casas geminadas e terrenos residenciais em termos de rendimento de aluguel e taxa de aumento de preço.

De acordo com o OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, a partir do primeiro trimestre de 2024, a proporção de transações entre apartamentos e terrenos residenciais em Hanói foi de cerca de 40 a 60. No entanto, a partir do segundo trimestre de 2024, com o rápido aumento na demanda por produtos de apartamentos, esse equilíbrio mudou de direção - quando as transações de apartamentos excederam as de casas residenciais.

O segundo segmento que muitos investidores estão visando são os empreendimentos de baixa altura em projetos, grandes empreendimentos ou terrenos com boa infraestrutura de investimento, que podem ser transformados em unidades residenciais. O mercado em 2025 também deverá apresentar uma fatia maior desse segmento.

O especialista recomenda que os investidores, ao participarem do mercado, calculem cuidadosamente a fonte de capital e definam um investimento de longo prazo, de 2 a 3 anos, desde o momento da compra até o recebimento do imóvel. Ou comprem com o objetivo de armazenar ativos ou explorar o fluxo de caixa do aluguel, em vez de participar de investimentos de curto prazo, pois esta é uma forma de investimento extremamente arriscada e insustentável para o mercado.

Qual segmento proporcionará o melhor lucro em 2025?

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que os apartamentos no centro de Hanói são uma opção a ser considerada pelos investidores. Essa linha de produtos possui diversas características que determinam significativamente a rentabilidade do investimento.

O presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã afirmou que, no período de 2018 a 2023, a oferta de apartamentos na área central de Hanói continuou baixa, juntamente com o declínio geral da oferta em Hanói. Em 2024, a oferta de apartamentos em Hanói voltou a crescer, mas concentrava-se principalmente nas áreas suburbanas, distantes do centro, representando mais de 90%.

A oferta de apartamentos na região central, incluindo os distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da e Hai Ba Trung, ainda é muito escassa. Dados preliminares para 2024 indicam que a região central terá apenas cerca de 400 unidades à venda, com apenas 3 novos empreendimentos, representando apenas cerca de 30% do volume de 2023.

A oferta de apartamentos nos principais distritos de Hanói sempre foi baixa e está cada vez mais escassa, devido à escassez de terrenos para o desenvolvimento de projetos e às rígidas regulamentações sobre altura e densidade de construção, tornando a oferta no mercado cada vez mais escassa. Em particular, os preços dos imóveis na área central estão em tendência de alta, com grande demanda devido ao desenvolvimento econômico e urbano. O preço médio dos apartamentos nos quatro distritos centrais de Hanói dobrou em comparação ao início de 2019, 30% acima da média de aumento de preços em toda a Hanói. Em particular, Hai Ba Trung e Dong Da são os dois distritos com a melhor taxa de aumento de preços nos últimos 5 anos.

Os projetos lançados nos últimos 3 anos também têm sofrido ajustes contínuos para aumentar os preços, cerca de 10% após cada fase de lançamento. Somente em 2024, os novos projetos de apartamentos de luxo na área central têm preços a partir de 125 milhões de VND/m².

Apartamentos mobiliados custam cerca de 88 milhões de VND/m² (sem incluir IVA e taxas de manutenção). Os preços de aluguel de apartamentos estão aumentando rapidamente, acima do aumento geral do mercado, devido à tendência geral e à escassez, com uma estimativa de aumento de cerca de 15% no mesmo período.

Segundo o Sr. Dinh, a procura por apartamentos, incluindo imóveis para investimento e para venda na zona central, mantém-se sempre elevada, especialmente no que toca a produtos de luxo. A oferta inicial é reduzida e está a ser absorvida de forma bastante eficiente com os lançamentos graduais.

A taxa de absorção preliminar da nova oferta em 2024 é estimada em 50%. A taxa de ocupação dos apartamentos para aluguel está sempre acima de 80% e apresenta uma tendência constante de alta. As transações na região ocorrem principalmente no mercado secundário devido à oferta limitada de imóveis novos.

O Sr. Dinh enfatizou que os quatro distritos centrais de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da e Hai Ba Trung são sempre muito procurados por investidores devido à sua localização privilegiada e à infraestrutura social mais moderna e de alta qualidade da capital. É também nessas áreas que se encontram as sedes de grandes empresas, corporações e embaixadas.

Como resultado, os imóveis localizados nessas áreas têm fácil acesso a restaurantes, cafés, shoppings, hospitais internacionais e áreas de entretenimento, adequados às necessidades de inquilinos de alto padrão. Em particular, o planejamento de quatro distritos centrais até 2030, com uma visão para 2050, visa criar essa área com muitos espaços de moradia de alta qualidade, criando um ambiente de vida ideal para os moradores.

Terreno leiloado em bairro residencial de Hanói alcança o preço mais alto, acima de 76 milhões de VND/m².

O Centro de Desenvolvimento do Fundo Fundiário do Distrito de Quoc Oai, em coordenação com a Companhia Nacional de Leilões nº 5, acaba de leiloar com sucesso 26 lotes de terreno (Áreas LK2 e LK6) na área de leilão de terras para direitos de uso da terra DG31/2019, vila de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai (cidade de Hanói).

Os terrenos leiloados têm uma área de 73,2 a 101,5 metros quadrados, com um preço inicial de 4,7 milhões de VND por metro quadrado.

Após quase 14 horas, o leilão de 26 lotes de terreno foi concluído com sucesso. O lote arrematado por maior valor foi de 76,7 milhões de VND/m², cerca de 16 vezes superior ao preço inicial, enquanto o menor foi de 40,7 milhões de VND/m², mais de 8,6 vezes superior ao preço inicial.

O valor arrecadado pelo distrito de Quoc Oai neste leilão foi de quase 133 bilhões de VND, uma diferença de mais de 121 bilhões de VND em relação ao preço inicial.

Anteriormente, em novembro, o distrito de Quoc Oai realizou com sucesso um leilão de dezenas de terrenos na vila de Yen Quan, comuna de Tan Phu. O terreno arrematado por maior valor foi de 94,7 milhões de VND/m² e o menor, de 70,7 milhões de VND/m².

Segundo o Comitê Popular do distrito de Quoc Oai, em 2024, o distrito organizou com sucesso 7 leilões em 6 projetos com 161 lotes de terreno, com uma área de mais de 14.920 m². O valor total dos lotes arrematados nos leilões ultrapassou 825,3 bilhões de VND.

Em janeiro deste ano, a Companhia Nacional de Leilões de Ações Conjuntas nº 5, em coordenação com o Centro de Desenvolvimento do Fundo Agrícola do distrito de Quoc Oai, dará continuidade à organização do leilão do direito de uso de 26 lotes de terra (áreas LK1 e LK2), que são patrimônio do Comitê Popular do distrito de Quoc Oai.

Os 26 lotes de terreno leiloados pertencem ao projeto de construção de infraestrutura técnica para a área de leilão de terras com direito de uso da terra em DG 31, vila de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Os lotes de terreno variam em tamanho de 85 a 122 m². O preço inicial é de 4,7 milhões de VND/m², o que equivale a um valor entre 399,5 milhões e mais de 573 milhões de VND por lote.

O prazo para venda e recebimento de documentos de leilão termina às 17h do dia 15 de janeiro.

O leilão será realizado por votação direta em várias rodadas, com pelo menos 6 rodadas obrigatórias. A votação direta em várias rodadas será encerrada quando não houver mais lances. O método de lances é ascendente. O leilão ocorrerá na manhã de 18 de janeiro.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html