Os preços dos apartamentos estão disparando, superando em muito o seu valor real. Espera-se que este segmento gere os maiores lucros em 2025.

Os preços dos apartamentos excedem em muito o valor real, as transações superam as de sobrados residenciais, os apartamentos no centro de Hanói prometem trazer os melhores lucros em 2025... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O preço de venda dos apartamentos principais tem aumentado continuamente e não mostra sinais de parar, criando uma força motriz para manter o nível de preços dos apartamentos secundários em um nível alto, excedendo em muito o valor real. (Foto: Linh An)

As 3 principais cidades com maior crescimento em 2024

De acordo com um relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário em 2024 passou por seu período mais difícil.

Em 2024, todo o mercado registrou quase 81.000 produtos à venda, um aumento de mais de 40% em relação a 2023. Destes, havia 65.376 novos produtos à venda, cerca de 3 vezes mais do que em 2023, mas apenas cerca de 7% em comparação a 2018. Somente no quarto trimestre de 2024, o mercado registrou 28.000 novos produtos à venda, 2 vezes mais do que no trimestre anterior e 4 vezes mais do que no mesmo período de 2023.

O volume de transações em 2024 continua a crescer de forma constante, à medida que a oferta melhora. Em 2024, todo o mercado registrou mais de 47.000 transações bem-sucedidas, o equivalente a uma taxa de absorção de 72%.

Notavelmente, a taxa de aumento de preços do segmento de apartamentos em muitos mercados é forte. De acordo com um estudo da VARS sobre 150 projetos selecionados, até o final de 2024, o preço médio de venda em Hanói aumentou 72,4% em comparação com o segundo trimestre de 2019. Da Nang seguiu com um aumento de 49,9%, enquanto a Cidade de Ho Chi Minh testemunhou um aumento mais lento, de cerca de 34,3%.

Os preços primários vêm aumentando continuamente e não mostram sinais de que vão parar, criando uma força motriz para manter os preços dos apartamentos secundários em um nível alto, excedendo em muito seu valor real.

Junto com isso, o preço dos terrenos, divididos em lotes, com documentação legal completa, também se recuperou e cresceu fortemente no contexto de uma redução na oferta de terras devido ao endurecimento das regulamentações sobre loteamento e venda de terras. Em particular, terrenos de baixo valor, cerca de menos de 30 milhões de VND/m² em cidades com infraestrutura desenvolvida ou planos de desenvolvimento, são procurados, com preços 15% mais altos em relação ao final do ano passado.

O relatório da VARS também destacou que os investidores tendem a procurar terrenos residenciais nas províncias e cidades dos subúrbios com preços razoáveis ​​e muito espaço para crescimento graças aos benefícios do sistema de infraestrutura, planejamento urbano... enquanto o preço dos terrenos residenciais em duas cidades especiais, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, aumentou continuamente e estabeleceu um novo nível alto, além do acesso da maioria dos clientes.

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou que o mercado imobiliário continua se desenvolvendo positivamente. A liquidez no mercado tende a diminuir ligeiramente no segmento de alto padrão, mas permanece estável com produtos imobiliários que atendem às necessidades reais de moradia e têm valores razoáveis.

A VARS acredita que, para que o mercado se recupere e se desenvolva em uma direção segura, saudável e sustentável, os investidores precisam garantir que os preços sejam adequados ao poder de compra do mercado, em vez de se concentrar em lucros de curto prazo.

2 segmentos serão de interesse dos investidores

De acordo com o Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da OneHousing, a partir de mudanças nas políticas macro, planos de desenvolvimento de projetos e lançamentos de produtos de investidores, o mercado imobiliário em 2025 terá 2 segmentos que serão de interesse dos investidores.

Em primeiro lugar, o produto de apartamentos, que atenderá às necessidades de investimento com fluxo de caixa ou à espera de aumento de preço, é o produto que atende às necessidades de investimento. Apartamentos são um segmento com preço total moderado, com muitas pessoas interessadas em investir, além disso, a demanda por produtos de apartamentos no futuro ainda é muito alta. Considerando o mesmo nível de investimento, os produtos de apartamentos apresentam valores superiores aos de casas geminadas e terrenos residenciais em termos de rendimento de aluguel e taxa de aumento de preço.

De acordo com o OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, a partir do primeiro trimestre de 2024, a proporção de transações entre apartamentos e terrenos residenciais em Hanói foi de cerca de 40 a 60. No entanto, a partir do segundo trimestre de 2024, com o rápido aumento na demanda por produtos de apartamentos, esse equilíbrio mudou de direção - quando as transações de apartamentos excederam as de casas residenciais.

O segundo segmento que muitos investidores estão mirando são produtos de baixa renda em projetos, grandes projetos ou terrenos com boa infraestrutura de investimento, que podem formar unidades residenciais. O mercado em 2025 também "dividirá o bolo" em maior escala para esse segmento.

O especialista recomenda que os investidores, ao participarem do mercado, calculem cuidadosamente a fonte de capital e definam um investimento de longo prazo, de 2 a 3 anos, desde o momento da compra até o recebimento do imóvel. Ou comprem com o objetivo de armazenar ativos ou explorar o fluxo de caixa do aluguel, em vez de participar de investimentos de curto prazo, pois esta é uma forma de investimento extremamente arriscada e insustentável para o mercado.

Qual segmento dará o melhor lucro em 2025?

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que apartamentos no centro de Hanói são uma opção que os investidores podem considerar. Essa linha de produtos possui diversas características que determinam em grande parte a rentabilidade do investimento.

O presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã afirmou que, no período de 2018 a 2023, a oferta de apartamentos na área central de Hanói continuou baixa, juntamente com o declínio geral da oferta em Hanói. Em 2024, a oferta de apartamentos em Hanói voltou a crescer, mas concentrava-se principalmente nas áreas suburbanas, distantes do centro, representando mais de 90%.

A oferta de apartamentos na área central, incluindo os distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da e Hai Ba Trung, ainda é muito escassa. Dados preliminares para 2024 mostram que a área central registrará apenas cerca de 400 imóveis à venda, com 3 novos projetos à venda, o que representa apenas cerca de 30% do total de 2023.

A oferta de apartamentos nos principais distritos de Hanói sempre foi baixa e está cada vez mais escassa, devido à escassez de terrenos para o desenvolvimento de projetos e às rígidas regulamentações sobre altura e densidade de construção, tornando a oferta no mercado cada vez mais escassa. Em particular, os preços dos imóveis na área central estão em tendência de alta, com grande demanda devido ao desenvolvimento econômico e urbano. O preço médio dos apartamentos nos quatro distritos centrais de Hanói dobrou em comparação ao início de 2019, 30% acima da média de aumento de preços em toda a Hanói. Em particular, Hai Ba Trung e Dong Da são os dois distritos com a melhor taxa de aumento de preços nos últimos 5 anos.

Os projetos recém-lançados nos últimos 3 anos também foram continuamente reajustados para aumentar os preços, cerca de 10% após cada fase de lançamento. Somente em 2024, os projetos de apartamentos de luxo recém-lançados na área central têm preços comuns a partir de 125 milhões de VND/m².

Apartamentos com serviços custam cerca de VND 88 milhões/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção). Os preços de aluguel de apartamentos estão aumentando rapidamente, acima do aumento geral do mercado, devido tanto à tendência geral quanto à escassez, com estimativa de aumento de cerca de 15% no mesmo período.

Segundo o Sr. Dinh, a demanda por apartamentos, incluindo investimentos e imóveis na área central, se mantém sempre em alta, especialmente por produtos de luxo. A oferta primária é pequena e é bem absorvida com lançamentos "gota a gota".

A taxa de absorção preliminar da nova oferta em 2024 é estimada em 50%. A taxa de ocupação de apartamentos para aluguel está sempre acima de 80% e em constante tendência de alta. As transações na região ocorrem principalmente no mercado secundário devido à oferta primária limitada.

O Sr. Dinh enfatizou que os quatro distritos centrais de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da e Hai Ba Trung são sempre procurados por investidores devido às suas localizações privilegiadas e ao sistema de infraestrutura social mais moderno e de alta qualidade da capital. É também aqui que se encontram as sedes de grandes empresas, corporações e embaixadas.

Como resultado, os imóveis localizados nessas áreas têm fácil acesso a restaurantes, cafés, shoppings, hospitais internacionais e áreas de entretenimento, adequados às necessidades de inquilinos de alto padrão. Em particular, o planejamento de quatro distritos centrais até 2030, com uma visão para 2050, visa criar essa área com muitos espaços de moradia de alta qualidade, criando um ambiente de vida ideal para os moradores.

Terreno leiloado no distrito suburbano de Hanói com preço mais alto acima de 76 milhões de VND/m2

O Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras do Distrito de Quoc Oai, em coordenação com a National Auction Joint Stock Company No. 5, acaba de leiloar com sucesso 26 lotes de terra (Área LK2, LK6) na área de leilão de terras para direitos de uso da terra DG31/2019, vila de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai (cidade de Hanói).

Os terrenos leiloados têm uma área de 73,2-101,5 m2, com um preço inicial de 4,7 milhões de VND/m2.

Após quase 14 horas, o leilão de 26 terrenos foi concluído com sucesso. Desses, o terreno com o maior preço vencedor foi de 76,7 milhões de VND/m², cerca de 16 vezes o preço inicial, e o menor foi de 40,7 milhões de VND/m², mais de 8,6 vezes o preço inicial.

O valor que o distrito de Quoc Oai arrecadou neste leilão foi de quase 133 bilhões de VND, uma diferença de mais de 121 bilhões de VND em relação ao preço inicial.

Anteriormente, em novembro, o distrito de Quoc Oai leiloou com sucesso dezenas de terrenos na vila de Yen Quan, na comuna de Tan Phu. O terreno com o maior preço vencedor foi de 94,7 milhões de VND/m² e o menor, de 70,7 milhões de VND/m².

De acordo com o Comitê Popular do distrito de Quoc Oai, em 2024, o distrito organizou com sucesso 7 leilões em 6 projetos, com 161 terrenos, com uma área de mais de 14.920 m². O valor do leilão vencedor foi superior a 825,3 bilhões de VND.

Em janeiro deste ano, a National Joint Stock Auction Company No. 5, em coordenação com o Land Fund Development Center do distrito de Quoc Oai, continuará a organizar o leilão do direito de uso de 26 lotes de terra (áreas LK1, LK2), que são ativos do Comitê Popular do distrito de Quoc Oai.

26 lotes de terra leiloados pertencem ao projeto de construção de infraestrutura técnica para a área de leilão de terras para direitos de uso da terra em DG 31, vila de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Os terrenos variam de 85 a 122 m². O preço inicial é de 4,7 milhões de VND/m², o equivalente a 399,5 milhões a mais de 573 milhões de VND/lote.

O prazo para venda e recebimento dos documentos do leilão é até às 17h do dia 15 de janeiro.

O leilão será realizado por votação direta em várias rodadas e pelo menos seis rodadas obrigatórias. A votação direta em várias rodadas terminará quando ninguém mais der lances. O método de lance é ascendente. O leilão ocorrerá na manhã de 18 de janeiro.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html