Resolvendo o problema de comprar um apartamento sob a pressão do aumento dos preços.

Os preços dos apartamentos aumentam constantemente.

O rápido desenvolvimento econômico e a urbanização levaram a um aumento acentuado na demanda por moradias, enquanto os recursos fundiários estão gradualmente se esgotando. A oferta de moradias diminui continuamente devido à lentidão na implementação de projetos, consequência de políticas relacionadas a fontes de capital e decisões de órgãos e departamentos que controlam o mercado imobiliário. Somado a isso, a valorização dos terrenos urbanos resultante da modernização da infraestrutura e dos serviços públicos tem impulsionado os preços dos apartamentos, que têm atingido novos patamares nos últimos anos.

1. Em Hanói , os preços dos apartamentos registraram aumentos contínuos tanto no mercado primário quanto no secundário.

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o índice de preços de apartamentos em Hanói, em 2023, aumentou cerca de 38 pontos percentuais em comparação com 2019. Na Cidade de Ho Chi Minh, o aumento foi de 16 pontos percentuais.

Nesse contexto, o índice de preços de apartamentos é um dos índices do Projeto de Índice de Preços de Imóveis que a VARS pesquisa para refletir as flutuações dos preços imobiliários sob a influência dos movimentos do mercado ao longo do tempo.

Especificamente, os preços dos apartamentos em Hanói têm aumentado continuamente tanto no mercado primário quanto no secundário. Enquanto isso, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh também começaram a entrar novamente em um ciclo de alta, juntamente com um declínio gradual em projetos de alto padrão e luxo no mercado secundário.

O forte aumento na demanda por moradias não se deve apenas às necessidades habitacionais das famílias urbanas, ao constante crescimento da força de trabalho e ao fluxo de estudantes para as cidades, especialmente em Hanói. Contribui também para esse aumento significativo devido à crescente demanda por investimentos, visto que os preços de aluguel de apartamentos novos e usados ​​em áreas residenciais têm subido continuamente desde o período de distanciamento social, principalmente no contexto da recuperação do mercado.

Estatísticas do Batdongsan.com.vn mostram que o nível de interesse em apartamentos à venda em todo o país em janeiro de 2024 aumentou 66% em comparação com o mesmo período de 2023, e o número de anúncios imobiliários também cresceu 46%. Especificamente, o número de buscas por apartamentos em janeiro de 2024 em Hanói aumentou 71% em relação ao mesmo período. Da mesma forma, na Cidade de Ho Chi Minh , a demanda por apartamentos também aumentou 59%. Essa tendência é semelhante na maioria das outras províncias e cidades.

Apesar do forte aumento na demanda por imóveis residenciais, a oferta de apartamentos continua crescendo de forma desproporcional. A oferta de apartamentos em 2023 registrou queda tanto no mercado de Hanói quanto no de Cidade de Ho Chi Minh.

Em Hanói, a oferta de novos apartamentos em 2023 é estimada em 10.500 unidades, uma queda de cerca de 31% em comparação com o ano anterior. Na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta de novos apartamentos é estimada em quase 7.500 unidades, uma queda de mais de 50% em comparação com o mesmo período de 2022.

A oferta de apartamentos diminuiu nos últimos tempos devido ao número cada vez menor de novos projetos imobiliários aprovados, enquanto os projetos em andamento enfrentam dificuldades devido a problemas legais e de capital. Embora os esforços do Governo, ministérios e órgãos para superar as dificuldades tenham alcançado alguns resultados notáveis, com um aumento acentuado no número de projetos implementados e retomados em 2023, a pressão sobre o fluxo de caixa das empresas imobiliárias ainda não diminuiu.

Há expectativas de aumento na oferta de moradias sociais e queda nos preços dos apartamentos.

Assim, a situação da mobilização de capital por meio da emissão de títulos corporativos tem melhorado gradualmente desde meados de 2023, graças aos esforços das agências de gestão estatal.

No entanto, a pressão do vencimento de títulos continua sendo um desafio para as empresas em 2024, especialmente para as empresas do setor imobiliário, com quase VND 115,7 trilhões em títulos corporativos imobiliários vencendo, o que representa 41,4% do valor total dos títulos corporativos com vencimento neste ano, de acordo com os dados mais recentes da Associação do Mercado de Títulos do Vietnã (VBMA).

1. Nos segmentos de imóveis acessíveis e de gama média, os preços dos apartamentos continuarão a subir, especialmente nas grandes cidades.

As atividades de emissão nos primeiros meses de 2024 também começaram a enfrentar barreiras devido a condições mais difíceis para a emissão e negociação de títulos, como regulamentações sobre investidores profissionais em valores mobiliários e regulamentações sobre classificações de crédito obrigatórias, quando o Decreto 65/2022/ND-CP for reimplementado a partir do início de 2024, após um período de prorrogação e adiamento conforme o Decreto 08/2023/ND-CP. No entanto, essa é apenas uma dificuldade de curto prazo; a longo prazo, a implementação do Decreto 65 contribuirá para um desenvolvimento mais saudável do mercado de títulos corporativos.

Em relação ao capital de crédito, o crédito disponível para atividades imobiliárias tem aumentado continuamente graças às soluções do setor bancário, do Governo e das agências competentes para a superação de dificuldades em projetos.

Contudo, o crédito ao consumidor e as compras de imóveis nos primeiros meses de 2024 continuarão a diminuir em relação a 2023, mesmo com as taxas de juros dos empréstimos permanecendo baixas. Como a inflação e as flutuações das taxas de juros ainda são imprevisíveis, contrair empréstimos para comprar uma casa e pagar dívidas mensais superiores a 10 milhões de VND torna-se um fardo para muitas famílias, que não têm muita segurança em relação ao seu futuro profissional e financeiro.

No entanto, após o Tet, o crédito para compra de imóveis residenciais aumentou ligeiramente em alguns bancos comerciais com ecossistemas imobiliários diversificados, à medida que as pessoas começaram a investir novamente.

Após um longo período de declínio, a oferta de apartamentos em ambas as áreas urbanas especiais deverá aumentar novamente, graças à recuperação do mercado e aos esforços dos órgãos de gestão estatal para remover os entraves legais aos projetos. Isso se aplica especialmente à oferta de habitação social e de moradias para trabalhadores. No entanto, essa oferta ainda precisa de tempo para concluir os trâmites legais antes de ser oficialmente lançada no mercado e provém, em sua maioria, de áreas distantes do centro.

Portanto, a VARS prevê que, no curto prazo, os preços dos apartamentos no centro das grandes cidades continuarão a subir, especialmente nos segmentos acessível e de gama média. Enquanto isso, os preços de compra e revenda de empreendimentos de alto padrão e luxo podem registrar uma ligeira queda.

A VARS prevê que, juntamente com a consolidação de uma série de fatores positivos no mercado atual, até meados de 2025, quando as novas leis relacionadas ao setor imobiliário forem aprovadas com novas regulamentações para facilitar a vida de investidores e compradores de habitações sociais e para trabalhadores, a oferta de habitações sociais aumentará e o preço dos apartamentos cairá para um patamar mais acessível a pessoas com reais necessidades habitacionais.

Ngan Giang

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html