Os preços dos apartamentos aumentam constantemente
O rápido desenvolvimento econômico e a urbanização levaram a um forte aumento na demanda por moradias, enquanto os fundos para a construção de terrenos se esgotam gradualmente e a oferta de moradias diminui continuamente devido à lenta implementação de projetos, devido a políticas relacionadas a fontes de capital e decisões de agências e departamentos no controle do mercado imobiliário. Combinado com o aumento do valor do solo urbano com a modernização da infraestrutura e dos serviços públicos, os preços dos apartamentos têm atingido novos patamares nos últimos anos.
- Em Hanói , os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente nos mercados primário e secundário.
Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o índice de preços de apartamentos em Hanói em 2023 aumentou cerca de 38 pontos percentuais em comparação a 2019. Na Cidade de Ho Chi Minh, foi de 16 pontos percentuais.
Em particular, o índice de preços de apartamentos é um dos índices do Projeto de Índice de Preços de Imóveis que a VARS está pesquisando para refletir as flutuações dos preços de imóveis sob a influência dos movimentos do mercado ao longo do tempo.
Especificamente, os preços dos apartamentos em Hanói têm aumentado continuamente, tanto no mercado primário quanto no secundário. Enquanto isso, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh também começaram a entrar novamente em um ciclo de aumentos de preços, juntamente com um declínio gradual de projetos de alto padrão e luxo no mercado secundário.
O forte aumento na demanda por moradias não se deve apenas à migração de famílias urbanas, ao aumento contínuo da força de trabalho e à migração de estudantes para as cidades para trabalhar e estudar, especialmente em Hanói. Também é impulsionado por uma grande demanda crescente por investimentos, visto que o preço do aluguel de apartamentos antigos e novos em áreas residenciais tem aumentado continuamente desde o fim do período de distanciamento social, especialmente no contexto da recuperação do mercado.
Estatísticas do Batdongsan.com.vn mostram que o nível de interesse por apartamentos à venda em todo o país em janeiro de 2024 aumentou 66% em comparação com o mesmo período de 2023, e o número de anúncios de imóveis também aumentou 46%. Especificamente, o número de buscas por apartamentos em janeiro de 2024 em Hanói aumentou 71% em comparação com o mesmo período. Da mesma forma, na Cidade de Ho Chi Minh , a demanda por apartamentos também aumentou 59%. Essa tendência é semelhante na maioria das outras províncias e cidades.
Apesar do forte aumento na demanda por imóveis, a oferta de apartamentos continua crescendo desproporcionalmente. A oferta de apartamentos em 2023 registrou uma queda nos mercados de Hanói e Ho Chi Minh.
Em Hanói, a oferta de novos apartamentos em 2023 é estimada em 10.500 unidades, uma queda de cerca de 31% em relação ao ano anterior. Na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta de novos apartamentos é estimada em quase 7.500 unidades, uma queda de mais de 50% em relação ao mesmo período de 2022.
A oferta de apartamentos diminuiu nos últimos tempos devido à escassez de novos projetos imobiliários aprovados, enquanto os projetos em andamento enfrentam dificuldades jurídicas e de capital. Embora os esforços do Governo, ministérios e agências para superar as dificuldades tenham alcançado resultados notáveis, o número de projetos implementados e retomados em 2023 aumentou significativamente, mas a pressão sobre o fluxo de caixa para os negócios imobiliários ainda não diminuiu.
Expectativas de que a habitação social aumentará e os preços dos apartamentos diminuirão
Assim, a situação da mobilização de capital por meio da emissão de títulos corporativos melhorou gradualmente desde meados de 2023, graças aos esforços das agências de gestão estatais.
No entanto, a pressão do vencimento dos títulos continua sendo um desafio para as empresas em 2024, especialmente as imobiliárias, com quase VND 115,7 trilhões em títulos corporativos imobiliários vencendo, representando 41,4% do valor total dos títulos corporativos com vencimento neste ano, de acordo com os dados mais recentes da Vietnam Bond Market Association (VBMA).
- Nos segmentos acessível e médio, os preços dos apartamentos continuarão a aumentar, especialmente nas grandes cidades.
As atividades de emissão nos primeiros meses de 2024 também começaram a enfrentar barreiras devido às condições mais difíceis para a emissão e negociação de títulos, como as regulamentações sobre investidores profissionais em valores mobiliários e as normas obrigatórias de classificação de crédito, quando o Decreto 65/2022/ND-CP for reimplementado a partir do início de 2024, após um período de prorrogação e adiamento, conforme o Decreto 08/2023/ND-CP. No entanto, esta é apenas uma dificuldade de curto prazo; a longo prazo, a implementação do Decreto 65 contribuirá para um desenvolvimento mais saudável do mercado de títulos corporativos.
Em relação ao capital de crédito, o crédito pendente para atividades comerciais imobiliárias tem aumentado continuamente graças às soluções do setor bancário, do Governo e dos órgãos competentes na remoção de dificuldades para os projetos.
No entanto, o crédito ao consumidor e os empréstimos imobiliários nos primeiros meses de 2024 continuaram a cair em relação a 2023, embora as taxas de juros tenham permanecido baixas. Como a inflação e as flutuações das taxas de juros ainda são imprevisíveis, tomar dinheiro emprestado para comprar uma casa e pagar dívidas mensais de mais de 10 milhões de VND tornou-se um fardo para muitas famílias, que não estão realmente confiantes em seu futuro emprego e renda.
No entanto, após o Tet, o crédito para compra de imóveis aumentou ligeiramente em alguns bancos comerciais com ecossistemas imobiliários diversos, à medida que as pessoas começaram a investir novamente.
Após um longo período de declínio, a oferta de apartamentos em ambas as áreas urbanas especiais também deverá aumentar novamente, graças à recuperação do mercado e aos esforços para remover obstáculos legais a projetos por parte das agências de gestão estatal. Especialmente a oferta de moradias sociais e moradias para trabalhadores. No entanto, essa oferta precisa de tempo para concluir os trâmites legais antes de ser oficialmente lançada no mercado e provém principalmente de áreas distantes do centro.
Portanto, a VARS prevê que, no curto prazo, os preços dos apartamentos no centro das grandes cidades continuarão a subir, especialmente nos segmentos acessível e médio. Enquanto isso, os preços de compra e revenda de projetos de alto padrão e luxo podem registrar uma ligeira queda.
A VARS espera que, juntamente com a consolidação de uma série de fatores positivos do mercado atual, até meados de 2025, quando as novas leis relacionadas ao setor imobiliário forem aprovadas, com novas regulamentações para eliminar as dificuldades para investidores e compradores de moradias sociais e para trabalhadores, entrem oficialmente em vigor. A oferta de moradias sociais aumentará e o preço dos apartamentos cairá para um patamar mais adequado para pessoas com reais necessidades de moradia.
Ngan Giang
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