De acordo com relatórios de pesquisa de mercado de empresas imobiliárias, os preços dos imóveis continuam a subir. Comparado a cinco anos atrás, os preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh dobraram, especialmente no segmento de alto padrão. O domínio desse segmento de apartamentos impulsionou a alta dos preços, tornando cada vez mais difícil o acesso à moradia para pessoas de renda média.
Os preços dos imóveis aumentam de forma constante.
O Sr. Phong, residente do bairro de An Lac (Cidade de Ho Chi Minh), disse que há alguns anos comprou um apartamento de luxo no antigo distrito de Binh Thanh por 4 bilhões de VND, cujo valor agora subiu para 9 bilhões de VND. Vale ressaltar que, embora o preço tenha quase dobrado, não há sinais de que vá parar de subir.
Entretanto, um novo empreendimento no bairro de Binh Trung (Cidade de Ho Chi Minh) acaba de lançar apartamentos à venda por mais de 90 milhões de VND/m², o dobro da estimativa de 5 a 6 anos atrás. Na área urbana de Phu My Hung, considerada a mais luxuosa da Cidade de Ho Chi Minh, os preços dos apartamentos atualmente variam de 80 a 95 milhões de VND/m². Há 7 ou 8 anos, giravam em torno de 37 a 38 milhões de VND/m².
O relatório mais recente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) mostra que, de 2020 a 2023, o segmento de imóveis de alto padrão representou cerca de 70% da oferta total do mercado. Isso causa um desenvolvimento desequilibrado do mercado, com a inversão do modelo "pirâmide" da habitação.
Somente nos primeiros seis meses de 2025, a cidade de Ho Chi Minh teve apenas quatro projetos de habitação comercial implementados, totalizando 3.353 apartamentos de luxo, avaliados em mais de 10,239 bilhões de VND. Não houve projetos nos segmentos de habitação de médio ou baixo custo. Enquanto isso, a habitação social também foi muito modesta, com apenas 205.000 m² de área construída, o equivalente a 4.100 apartamentos, atingindo apenas cerca de 11,7% da meta para 2025. De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, presidente da HoREA, os preços dos imóveis têm aumentado continuamente nos últimos anos e atualmente estão em um patamar elevado. Um apartamento de luxo custa até 90 milhões de VND/m², o equivalente a cerca de 9,7 bilhões de VND/unidade, muito além da capacidade de pagamento da classe média.
Os preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh mais que dobraram nos últimos cinco anos.
A Savills Vietnam avalia que o mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh enfrenta uma grave escassez de oferta nos últimos 5 anos. Embora a cidade tenha estabelecido a meta de construir 235.000 novas casas no período de 2021 a 2025, apenas 24% do plano foi concluído, o que significa que ainda faltam quase 179.000 unidades. No segundo trimestre de 2025, a Cidade de Ho Chi Minh terá apenas 1.600 novos apartamentos no mercado, elevando a oferta total de unidades novas nos primeiros 6 meses para 6.800. No entanto, a taxa de absorção atingiu apenas 45%, ou seja, 3.800 unidades foram vendidas. O principal motivo apontado é a lentidão do processo de aprovação e as barreiras legais.
As taxas de uso do solo são muito altas.
O Sr. Vo Hong Thang, Diretor-Geral Adjunto responsável pela DKRA Consulting e Diretor de Investimentos do Grupo DKRA, afirmou que os custos com terrenos, incluindo custos de aquisição, impostos, honorários advocatícios, juros de empréstimos, etc., representam atualmente a maior parte dos custos totais de investimento em projetos, enquanto os custos de construção ou a qualidade dos apartamentos são mais fáceis de controlar. Portanto, ele espera que, quando os projetos com problemas legais forem resolvidos, juntamente com uma redução nas taxas de uso do solo, os preços dos imóveis na cidade de Ho Chi Minh se estabilizem.
O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia , Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o aumento dos preços dos terrenos e o método de cálculo do excedente para determinar as taxas de uso da terra são as principais razões para a alta dos preços dos apartamentos. Segundo ele, a aplicação de preços de terrenos próximos aos de mercado, conforme estipulado na Lei de Terras e no Decreto 71/2024, faz com que o mercado seja impulsionado por preços "virtuais", especialmente após a remoção da estrutura de preços de terrenos. Portanto, ele defendeu que a Lei de Terras de 2024 seja ajustada para reduzir o índice de cálculo do preço da terra na mudança de finalidade de uso, a fim de controlar os custos de produção e estabilizar os preços dos imóveis. A determinação controlada dos preços dos terrenos contribuirá para a redução dos preços da habitação e para a promoção da segurança social.
No workshop "Preços de terrenos, impostos sobre a terra... como torná-los razoáveis", organizado pelo jornal Thanh Nien em 22 de julho, o advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT, sugeriu que o Estado precisa de soluções mais razoáveis para a cobrança de impostos relacionados à terra, especialmente na elaboração de tabelas de preços de terrenos e políticas tributárias.
Segundo ele, os preços dos terrenos precisam ser determinados de forma a harmonizar os interesses de todas as partes, ou seja, o Estado não perde receita tributária, as empresas mantêm a eficiência e as margens de lucro, a oferta e a demanda do mercado não são afetadas e as pessoas continuam tendo acesso. Este é um objetivo consistente que precisa ser garantido. Isso significa que os preços dos terrenos não precisam necessariamente ser baseados exclusivamente nos preços de mercado.
A Sra. Vo Nhat Lieu, Diretora do Instituto de Treinamento em Desenvolvimento de Projetos Imobiliários PROPIIN, destacou uma variável importante: as taxas de uso da terra frequentemente representam até 50% do custo total do projeto, sendo que o terreno corresponde a cerca de 20%. Muitos investidores internacionais hesitam porque o processo de avaliação carece de uma fórmula padrão e o custo flutua de forma imprevisível.
Portanto, ela propôs isentar ou reduzir significativamente a taxa de conversão de uso do solo para residências com menos de 300 m² e impor impostos mais altos a indivíduos com muitos terrenos. A tabela de preços de terrenos também precisa ser mantida estável por um período suficientemente longo para evitar que as localidades aumentem os preços muito rapidamente e criem uma disparidade entre as regiões, desencadeando uma onda de especulação.
O vice-ministro das Finanças, Le Tan Can, também admitiu que os dois maiores entraves no momento são o cálculo do "pagamento adicional" e das taxas de uso da terra na conversão de terrenos agrícolas em residenciais. Ele afirmou que o Ministério das Finanças concluiu a minuta do Decreto que altera o Decreto 103/2024 e a enviou ao Ministério da Justiça para revisão antes de submetê-la ao Governo para promulgação. O objetivo é remover os obstáculos o mais rápido possível, pois as localidades relatam constantemente casos de "inviabilidade financeira" simplesmente porque as taxas e impostos são muito elevados.
Aumentar o coeficiente de uso da terra
O presidente da HoREA acredita que, para reduzir os preços da habitação, a cidade de Ho Chi Minh precisa priorizar o aumento da oferta de moradias sociais e, ao mesmo tempo, reformar profundamente os procedimentos administrativos. Especificamente, é necessário emitir uma resolução piloto e emendar a Lei de Habitação de 2023 para atribuir ao Departamento de Construção o direito de aprovar projetos de habitação social, em vez de ter que recorrer à Lei de Investimentos, como acontece atualmente.
Além disso, ele propôs a alteração do Decreto 100/2024/ND-CP para aumentar o coeficiente de utilização do solo para projetos de habitação social para um máximo de 1,5 vezes. Isso ajudará a aumentar o número de apartamentos na mesma área de terreno em 50%, reduzindo assim os preços dos apartamentos.
Além disso, as localidades precisam coordenar-se de forma sincronizada para reduzir o tempo de aprovação de projetos e licenciamento. O desenvolvimento de habitações comerciais de baixo custo também precisa ser incentivado por meio de políticas de crédito preferenciais, especialmente para jovens. O Estado também precisa reestruturar o mercado, incentivando as empresas a migrarem para o segmento de habitação popular, em conjunto com o programa de construção de 1 milhão de apartamentos sociais até 2030.
Outra solução importante é alterar a Lei de Negócios Imobiliários para permitir a transferência de projetos que não cumpriram suas obrigações financeiras relativas ao terreno, desde que o novo investidor as cumpra. Isso ajudará a revitalizar projetos "engavetados" e a aumentar a oferta.
Fonte: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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