Reduzir os preços dos terrenos para arrefecer os preços atuais das habitações na Cidade de Ho Chi Minh

Dizem que os altos preços atuais dos apartamentos são provenientes dos custos de insumos, sendo os mais significativos os custos do terreno e as taxas de uso do solo.

De acordo com relatórios de pesquisa de mercado de imobiliárias, os preços dos imóveis continuam subindo. Em comparação com 5 anos atrás, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh dobraram, especialmente no segmento de alto padrão. A predominância desse segmento elevou os preços dos imóveis, dificultando cada vez mais o acesso à moradia para pessoas de renda média.

Os preços das casas aumentam de forma constante

O Sr. Phong, morador do bairro de An Lac (HCMC), disse que há alguns anos comprou um apartamento de luxo no antigo distrito de Binh Thanh por 4 bilhões de VND, valor que agora aumentou para 9 bilhões de VND. Vale ressaltar que, embora o preço tenha quase dobrado, ainda não há sinais de que vá parar.

Enquanto isso, um novo projeto no bairro de Binh Trung (HCMC) acaba de colocar apartamentos à venda por mais de VND 90 milhões/m², o dobro da estimativa de 5 a 6 anos atrás. Na área urbana de Phu My Hung, considerada a mais luxuosa de HCMC, os preços dos apartamentos variam atualmente entre VND 80 e 95 milhões/m². Há 7 a 8 anos, eles giravam em torno de VND 37 a 38 milhões/m².

O último relatório da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) mostra que, de 2020 a 2023, o segmento de moradias de alto padrão representará cerca de 70% da oferta total do mercado. Isso faz com que o mercado se desenvolva de forma desequilibrada, invertendo o modelo de "pirâmide" imobiliária.

Somente nos primeiros 6 meses de 2025, a Cidade de Ho Chi Minh teve apenas 4 projetos de habitação comercial implementados, com um total de 3.353 apartamentos de luxo, avaliados em mais de VND 10,239 bilhões. Não houve projetos no segmento de habitação de médio porte ou acessível. Enquanto isso, a habitação social também é muito modesta, com apenas 205.000 m² de área construída, equivalente a 4.100 apartamentos, atingindo apenas cerca de 11,7% do plano até 2025. De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, presidente da HoREA, os preços dos imóveis têm aumentado continuamente ao longo dos últimos anos e estão atualmente em um nível elevado. Um apartamento de luxo custa até VND 90 milhões/m², equivalente a cerca de VND 9,7 bilhões/unidade, muito além do alcance das pessoas de renda média.

Os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh mais que dobraram nos últimos 5 anos.

A Savills Vietnam avaliou que o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh tem enfrentado uma grave escassez de oferta nos últimos 5 anos. Apesar de estabelecer uma meta de construir 235.000 novas casas no período de 2021 a 2025, a cidade concluiu apenas 24% do plano, o que representa uma escassez de quase 179.000 unidades. No segundo trimestre de 2025, a Cidade de Ho Chi Minh tinha apenas 1.600 novos apartamentos no mercado, elevando a oferta primária total nos primeiros 6 meses do ano para 6.800 unidades. No entanto, a taxa de absorção foi de apenas 45%, o que significa que 3.800 unidades foram negociadas. O principal motivo é apontado como sendo o lento processo de aprovação e as barreiras legais.

As taxas de utilização do solo são muito altas

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto responsável pela DKRA Consulting e Diretor de Investimentos do Grupo DKRA, afirmou que os custos do terreno, incluindo custos de aquisição, impostos, honorários advocatícios, juros de empréstimos, etc., representam atualmente a maior parte dos custos totais de investimento em projetos, enquanto os custos de construção ou a qualidade dos apartamentos são mais fáceis de controlar. Portanto, ele espera que, quando os projetos com problemas jurídicos forem resolvidos, combinados com uma redução nas taxas de uso do solo, os preços dos imóveis na Cidade de Ho Chi Minh "esfriem".

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia , Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o aumento dos preços dos terrenos e o método do excedente na determinação das taxas de uso do solo são os principais motivos para o elevado aumento dos preços dos apartamentos. Segundo ele, a aplicação de preços de terrenos próximos ao mercado, conforme estipulado na Lei de Terras e no Decreto 71/2024, fez com que o mercado fosse impulsionado por preços "virtuais", especialmente após a remoção do quadro de preços do solo. Portanto, ele afirmou que devem ser feitos ajustes na Lei de Terras de 2024 para reduzir a taxa de cálculo do preço do solo ao alterar a finalidade de uso, a fim de controlar os custos de insumos e estabilizar os preços dos imóveis. A determinação controlada dos preços do solo contribuirá para a redução dos preços da habitação e para a promoção da segurança social.

No workshop "Preços de terras, impostos sobre terras... como torná-los razoáveis", organizado pelo Jornal Thanh Nien em 22 de julho, o advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT, sugeriu que o estado precisa ter soluções mais razoáveis ​​na cobrança de impostos relacionados à terra, especialmente na elaboração de listas de preços de terras e políticas tributárias.

Segundo ele, os preços dos terrenos precisam ser determinados de forma a harmonizar os interesses de todas as partes, ou seja, para que o Estado não perca receita tributária, as empresas ainda garantam a eficiência e as margens de lucro, a oferta e a demanda do mercado não sejam interrompidas e as pessoas ainda tenham acesso. Este é um objetivo consistente que precisa ser garantido. Isso significa que os preços dos terrenos não precisam necessariamente seguir completamente os preços de mercado.

A Sra. Vo Nhat Lieu, Diretora do Instituto de Treinamento em Desenvolvimento de Projetos Imobiliários PROPIIN, destacou uma variável importante: as taxas de uso do solo costumam representar até 50% do custo total do projeto, sendo o terreno cerca de 20%. Muitos investidores internacionais hesitam porque o processo de avaliação carece de uma fórmula padrão e o custo flutua de forma imprevisível.

Por isso, ela propôs isentar ou reduzir significativamente a taxa de conversão de uso do solo para domicílios com menos de 300 metros quadrados e impor impostos mais altos para indivíduos com muitos terrenos. A tabela de preços de terrenos também precisa ser mantida estável por tempo suficiente, para evitar que as localidades aumentem os preços muito rapidamente, criando uma lacuna entre as regiões e desencadeando uma onda de especulação.

O Vice-Ministro das Finanças, Le Tan Can, também admitiu que os dois maiores gargalos no momento são o cálculo do "pagamento adicional" e as taxas de uso da terra na conversão de terras agrícolas em terras residenciais. Ele afirmou que o Ministério das Finanças concluiu o projeto de Decreto que altera o Decreto 103/2024 e o enviou ao Ministério da Justiça para avaliação antes de submetê-lo ao Governo para promulgação. O objetivo é remover os obstáculos o mais rápido possível, pois as localidades relatam continuamente casos de "impossibilidade financeira" simplesmente porque as taxas e impostos estão muito altos.

Aumentar o coeficiente de uso do solo

O presidente da HoREA acredita que, para reduzir os preços dos imóveis, a Cidade de Ho Chi Minh precisa priorizar o aumento da oferta de moradias sociais, ao mesmo tempo em que reforma profundamente os procedimentos administrativos. Especificamente, é necessário emitir uma resolução piloto e alterar a Lei de Habitação de 2023 para atribuir a autoridade de aprovação de projetos de habitação social ao Departamento de Construção, em vez de ter que passar pela Lei de Investimentos, como ocorre atualmente.

Além disso, ele propôs alterar o Decreto 100/2024/ND-CP para aumentar o coeficiente de uso do solo para projetos de habitação social para um máximo de 1,5 vez. Isso ajudará a aumentar o número de apartamentos na mesma área de terreno em 50%, reduzindo assim os preços dos apartamentos.

Além disso, as localidades precisam se coordenar em sincronia para reduzir o tempo de aprovação e licenciamento do planejamento. O desenvolvimento de moradias comerciais de baixo custo também precisa ser incentivado por meio de políticas de crédito preferencial, especialmente para os jovens. O Estado também precisa reestruturar o mercado, incentivando as empresas a migrar para o segmento acessível, em conjunto com o programa de construção de 1 milhão de apartamentos sociais até 2030.

Outra solução importante é alterar a Lei de Negócios Imobiliários para permitir a transferência de projetos que não cumpriram suas obrigações financeiras com relação ao terreno, desde que o novo investidor cumpra essas obrigações. Isso ajudará a revitalizar projetos "arquivados" e a aumentar a oferta.

Fonte: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm