Em Hanói, é praticamente "extinto" o número de apartamentos com preço inferior a 60 milhões de VND/m².

VTV.vn - 95% da oferta atual de apartamentos em Hanói tem preço acima de 60 milhões de VND/m², o segmento abaixo de 60 milhões representa menos de 5% do mercado.

Foto: Ngoc Hien

Durante o anúncio dos destaques do mercado imobiliário para o terceiro trimestre de 2025, a Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, comentou: "O mercado de apartamentos em Hanói está entrando em um período de forte crescimento, tanto em escala quanto em preço, refletindo uma clara mudança na estrutura do produto e no comportamento de compra de imóveis".

Segundo a CBRE, no terceiro trimestre de 2025, a oferta total de apartamentos recém-lançados em Hanói ultrapassou 10.300 unidades, marcando o segundo trimestre nos últimos 5 anos com oferta superior a 10.000 unidades. Nos primeiros 9 meses do ano, a oferta total chegou a quase 21.100 unidades, um aumento de 10% em relação ao mesmo período de 2024. Notavelmente, houve até 2.000 apartamentos com preço de venda superior a 120 milhões de VND/m² (excluindo IVA, taxa de condomínio e descontos), um número recorde desde que a CBRE começou a monitorar o mercado.

O preço de venda de apartamentos novos ultrapassa 90 milhões de VND/m².

O relatório mostra que o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói ultrapassou 90 milhões de VND/m², valor superior ao preço médio em Ho Chi Minh no mesmo período. Este é o preço mais alto já registrado no mercado imobiliário da capital. Em comparação com o segundo trimestre, o valor é cerca de 14% superior ao do trimestre anterior e, em comparação com o mesmo período do ano passado, o aumento chega a 40%.

Um representante da CBRE afirmou que o aumento nos preços de venda reflete claramente a mudança na estrutura do mercado, onde a maior parte da nova oferta está concentrada em áreas com localização privilegiada, boa infraestrutura e desenvolvidas por investidores com forte potencial.

Não apenas áreas centrais como Tay Ho, Cau Giay e Long Bien, mas também áreas suburbanas como Dan Phuong (Hanói) e Van Giang ( Hung Yen ) registraram preços comuns entre 70 e 110 milhões de VND/m²; áreas mais afastadas do centro também se aproximaram da faixa de 70 a 80 milhões de VND/m². A diferença de preços entre as áreas centrais e suburbanas está diminuindo cada vez mais, demonstrando que o nível geral de preços do mercado entrou em uma nova fase.

No entanto, apesar do aumento significativo dos preços, as atividades de compra e venda continuam intensas. Especificamente, o volume total de transações ultrapassou 11.100 apartamentos no terceiro trimestre, o maior desde 2018. A taxa média de absorção atingiu 70-80%, demonstrando que a demanda por investimento e acumulação de patrimônio permanece estável, sem sinais de desaceleração.

Segundo a CBRE, muitos investidores aproveitaram o clima positivo do mercado para lançar agressivamente portfólios de produtos existentes, especialmente em projetos próximos ao centro e ao longo de novas vias de acesso. Isso fez com que os preços continuassem a subir, principalmente em áreas que antes eram consideradas “acessíveis”.

Riscos potenciais de sustentabilidade

No mercado secundário, o preço médio de transferência atingiu cerca de 58 milhões de VND/m², um aumento de 19% em relação ao mesmo período do ano passado. Embora esse aumento seja mais lento do que o "ano aquecido" de 2024, os preços dos imóveis ainda apresentaram tendência de alta nos últimos dois trimestres, demonstrando que a demanda permanece estável, principalmente por parte de compradores com objetivos de investimento a longo prazo.

Especialistas afirmam que essa tendência de alta nos preços decorre de três razões principais. Primeiro, a escassez de novos imóveis nos segmentos de médio e baixo padrão obrigou muitos compradores a recorrerem ao mercado secundário, onde já existem apartamentos entregues, em boas localizações e com situação jurídica regularizada. Segundo, a mentalidade de "segurar" dos investidores após o período de alta dos preços fez com que o volume real de transações diminuísse, enquanto o preço anunciado aumentava. E terceiro, a demanda por investimentos de longo prazo permanece estável graças às baixas taxas de juros, levando muitos investidores a escolherem o mercado imobiliário como um porto seguro.

Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Branch Hanoi. Foto de : Ngoc Hien

Contudo, se os preços no mercado secundário continuarem a subir a um ritmo acelerado enquanto a procura real se mantém comprimida, o mercado poderá enfrentar o risco de desequilíbrio. É importante diversificar a oferta e expandir o segmento de preços razoáveis ​​para garantir a sustentabilidade.

A CBRE prevê que, no quarto trimestre de 2025, Hanói terá cerca de 11.000 novos apartamentos, elevando a oferta anual total para mais de 32.000 unidades. Essa oferta se concentrará em áreas suburbanas, com preços entre 50 e 60 milhões de VND/m², contribuindo para um "arrefecimento" do mercado no próximo ano.

A lacuna de habitação acessível está aumentando.

"Se 2023-2024 foi um período de escassez de oferta e alta demanda por produtos, 2025 testemunhará uma inversão, com oferta abundante, mas preços muito acima da capacidade de compra média. Este é o 'ciclo de remodelação' do mercado, no qual os segmentos de alto padrão e luxo dominam completamente, enquanto os segmentos de gama média e acessível praticamente desaparecem", comentou a Sra. Hoai An.

Especificamente, 95% da oferta atual tem preço acima de 60 milhões de VND/m², e o segmento abaixo de 60 milhões representa menos de 5% do mercado. Consequentemente, essa diferença está criando grande pressão sobre a demanda real por moradia, especialmente entre jovens e famílias de renda média.

De modo geral, o mercado imobiliário de Hanói permanece saudável graças às baixas taxas de juros, ao aumento do crédito e a uma macroeconomia estável. No entanto, a rápida valorização dos imóveis e o desequilíbrio entre os segmentos representam grandes desafios tanto para as administradoras de imóveis quanto para as empresas.

Com a perspectiva de 2026-2027, se as políticas de crédito, planejamento e tributação forem devidamente regulamentadas, Hanói poderá entrar em um ciclo de desenvolvimento saudável, onde a qualidade do produto e a sustentabilidade serão prioridades máximas.

Fonte: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm