Hanói está quase "extinta" apartamentos com preços abaixo de 60 milhões de VND/m2

VTV.vn - 95% da oferta atual de apartamentos em Hanói tem preços acima de 60 milhões de VND/m2, o segmento abaixo de 60 milhões representa menos de 5% do mercado.

Foto: Ngoc Hien

No anúncio dos Destaques do Mercado Imobiliário para o terceiro trimestre de 2025, a Sra. Nguyen Hoai An - Diretora Sênior da CBRE Vietnã comentou: "O mercado de apartamentos de Hanói está entrando em um período de forte crescimento tanto em escala quanto em preço, refletindo uma mudança clara na estrutura do produto e no comportamento de compra de imóveis".

Segundo a CBRE, no terceiro trimestre de 2025, a oferta total de apartamentos recém-lançados em Hanói atingiu mais de 10.300 unidades, marcando o segundo trimestre nos últimos 5 anos com oferta superior a 10.000 unidades. Nos primeiros 9 meses do ano, a oferta total atingiu quase 21.100 unidades, um aumento de 10% em relação ao mesmo período de 2024. Notavelmente, havia até 2.000 apartamentos com um preço de venda superior a 120 milhões de VND/m² (excluindo IVA, taxa de manutenção e desconto), um número recorde desde que a CBRE começou a monitorar o mercado.

Preço de venda de apartamento novo ultrapassa 90 milhões de VND/m2

O relatório mostra que o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói ultrapassou 90 milhões de VND/m², superior ao preço médio na Cidade de Ho Chi Minh no mesmo período. Este é o preço mais alto já registrado no mercado de apartamentos da capital. Em comparação com o segundo trimestre, o aumento é de cerca de 14% em relação ao trimestre anterior e, em comparação com o mesmo período do ano passado, o aumento é de até 40%.

O representante da CBRE disse que o aumento nos preços de venda reflete claramente a mudança na estrutura do mercado, quando a maior parte da nova oferta está concentrada em áreas com localizações favoráveis, boa infraestrutura e desenvolvidas por investidores com forte potencial.

Não apenas áreas centrais como Tay Ho, Cau Giay e Long Bien, mas também áreas suburbanas como Dan Phuong (Hanói) e Van Giang ( Hung Yen ) também registraram preços comuns de 70 a 110 milhões de VND/m²; áreas mais distantes do centro também se aproximaram do limite de 70 a 80 milhões de VND/m². A diferença de preços entre as áreas centrais e suburbanas está diminuindo cada vez mais, indicando que o nível geral de preços do mercado entrou em uma nova fase.

No entanto, apesar do forte aumento dos preços, as atividades de negociação e compra continuam intensas. Especificamente, o volume total de transações atingiu mais de 11.100 apartamentos no terceiro trimestre, o maior desde 2018. A taxa média de absorção atingiu 70% a 80%, demonstrando que a demanda por investimento e acumulação de ativos permanece estável, sem sinais de desaceleração.

Segundo a CBRE, muitos investidores aproveitaram o sentimento positivo do mercado para lançar agressivamente portfólios de produtos existentes, especialmente em projetos próximos ao centro e ao longo de novas rotas de tráfego. Isso fez com que os preços continuassem subindo, especialmente em áreas que antes eram consideradas "acessíveis".

Riscos potenciais de sustentabilidade

No mercado secundário, o preço médio de transferência atingiu cerca de 58 milhões de VND/m², um aumento de 19% em relação ao mesmo período do ano passado. Embora esse aumento seja mais lento do que o "ano quente" de 2024, os preços dos imóveis ainda apresentaram tendência de alta nos últimos dois trimestres, demonstrando que a demanda permanece estável, especialmente por parte de compradores com objetivos de investimento de longo prazo.

Especialistas afirmam que essa tendência de aumento de preços se deve a três razões principais. Primeiro, a escassez de oferta nova nos segmentos de médio e baixo custo forçou um grande número de compradores a recorrer ao mercado secundário, onde já existem apartamentos entregues, boas localizações e situação legal clara. Segundo, a mentalidade de "esperar" dos investidores após o período de alta de preços fez com que o volume real de transações diminuísse, mas o preço listado aumentasse. E terceiro, a demanda por investimentos de longo prazo permanece estável graças às baixas taxas de juros, levando muitos investidores a escolher o mercado imobiliário como um porto seguro.

Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Branch Hanoi. Foto de : Ngoc Hien

No entanto, se os preços secundários continuarem a subir a um ritmo elevado enquanto a demanda real estiver comprimida, o mercado poderá correr o risco de desequilíbrio. É importante diversificar a oferta e expandir o segmento de preços razoáveis ​​para manter a sustentabilidade.

A CBRE prevê que, no quarto trimestre de 2025, Hanói terá cerca de 11.000 novos apartamentos, elevando a oferta anual total para mais de 32.000 unidades. Essa oferta surgirá em áreas suburbanas, com preços de 50 a 60 milhões de VND/m², contribuindo para "esfriar" o mercado no próximo ano.

A "lacuna" de habitação acessível está a aumentar

"Se 2023-2024 foi um período de escassez de oferta e sede por produtos, 2025 testemunhará uma reversão, quando a oferta for abundante, mas o preço estiver muito alto em comparação com a média acessível. Este é o 'ciclo de remodelação' do mercado, quando os segmentos de luxo e luxo dominam completamente, enquanto os segmentos de médio e acessível quase desaparecem", comentou a Sra. Hoai An.

Especificamente, 95% da oferta atual tem preços acima de 60 milhões de VND/m², enquanto o segmento abaixo de 60 milhões representa apenas menos de 5% do mercado. Consequentemente, essa lacuna está criando grande pressão sobre a demanda real por moradias, especialmente para jovens e famílias de renda média.

No geral, o mercado imobiliário de Hanói permanece saudável graças às baixas taxas de juros, ao aumento do crédito e a uma macroeconomia estável. No entanto, o rápido aumento dos preços e o desequilíbrio entre os segmentos estão representando grandes desafios tanto para as agências de gestão quanto para as empresas.

No período de 2026-2027, se as políticas de crédito, planejamento e impostos forem devidamente regulamentadas, Hanói poderá entrar em um ciclo de desenvolvimento saudável, onde a qualidade do produto e a sustentabilidade serão as principais prioridades.

Fonte: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm