Transações imobiliárias aumentam e aguardam para voltar a ser ativas

Pessoas olham para apartamentos em um projeto de condomínio em Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Então, como está o mercado imobiliário atual? O que vale a pena destacar e destacar?

Taxas de juros caem, pessoas compram casas com ousadia

Tendo acabado de comprar um apartamento na cidade de Thu Duc (HCMC), o Sr. Nguyen Anh Tu (35 anos) disse que recentemente ele e sua esposa pesquisaram muitos projetos imobiliários em HCMC, indo até mesmo ver projetos na área de Binh Duong, na fronteira com HCMC, mas a maioria dos projetos tem preços altos.

Depois de analisar os projetos, o Sr. Tu e sua esposa decidiram escolher um lugar para morar em um projeto na cidade com um preço de quase 3 bilhões de VND, no qual 70% do valor da casa foi emprestado pelo banco.

De acordo com o Sr. Tu, neste momento, a taxa de juros para empréstimos imobiliários caiu, ele pode tomar emprestado a uma taxa de juros de 6% ao ano, taxa de juros fixa nos dois primeiros anos, o que fez o Sr. Tu decidir se estabelecer nesta casa depois de mais de 10 anos de aluguel.

"Na verdade, não há muitos apartamentos para escolher durante este período, mas vi que, nos últimos dois anos, o número de projetos pode ser contado nos dedos de uma mão. Desta vez, as taxas de juros caíram e os investidores também têm boas políticas de apoio, então decidi comprar uma casa neste momento", disse o Sr. Tu.

Em vez de optar por comprar um apartamento novo ou uma casa no futuro, o Sr. Tran Van Thao (33 anos) decidiu comprar um apartamento antigo também na região da cidade de Thu Duc e recebeu o "book rosa" logo após concluir o processo de compra da casa. Segundo o Sr. Thao, com um empréstimo bancário de 1 bilhão de VND, com taxa de juros fixa de 6% ao ano por dois anos, o valor é adequado à sua capacidade de pagamento.

Em conversa com Tuoi Tre , o Sr. Phan Ngoc Bao An - Diretor Geral da Nova Lexington Real Estate JSC - disse que, no contexto do mercado imobiliário não ter muitos apartamentos novos, muitas pessoas com necessidades reais de moradia optaram por comprar casas em projetos que foram entregues, com boa qualidade de construção para resolver imediatamente a necessidade imediata de ter um lugar para morar.

Em um cartório na cidade de Thu Duc, em 22 de junho, mesmo sendo fim de semana, ainda havia pessoas vindo para autenticar procedimentos de transações de terras, especialmente transações de transferência de terras e apartamentos.

A Sra. H. (chefe deste cartório) disse que atualmente o número de pessoas que vêm autenticar transações de terras é ligeiramente maior do que o período de mercado "congelado" em 2023, mas apenas uma fração do período anterior à pandemia.

A Sra. H. disse que este escritório recebeu 4.000 documentos autenticados nos últimos seis meses, um terço dos quais são transações de compra, venda, transferência de apartamentos, terrenos e aluguel de casas...

De acordo com a Sra. H., a maioria dos compradores de imóveis hoje são pessoas com necessidades reais de moradia, especialmente casais jovens com preços comuns de apartamentos variando de 2 a 4 bilhões de VND/apartamento.

Projeto imobiliário em construção no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Principalmente procurando uma casa com status legal para morar

Em conversa com Tuoi Tre , o Sr. Tran Manh Chi - Diretor Geral Adjunto da Dong Tay Property Company - disse que as transações reais mostram que a maioria das pessoas com necessidades reais de moradia, querendo comprar uma casa para se estabelecer, começaram a retornar ao mercado para comprar apartamentos nesta fase.

"Atualmente, os compradores não estão mais interessados ​​em projetos imobiliários que serão construídos no futuro, mas que não possuem documentos legais padrão. Portanto, os apartamentos que estão sendo negociados hoje precisam garantir total legalidade, os investidores também devem oferecer políticas de pagamento flexíveis, estender os cronogramas de pagamento e, mesmo em alguns projetos que já receberam a casa, os compradores ainda têm até 30% do valor não pago e estão sendo pagos com atraso", disse o Sr. Chi.

Da mesma forma, o Sr. Pham Trong Phu - Diretor da Titanium Real Estate Management Company - disse que recentemente, terrenos em algumas áreas residenciais na cidade de Thu Duc tiveram transações "mais quentes" do que antes.

Em relação à terra, o Sr. Phu disse que, em algumas áreas, os preços da terra aumentaram ligeiramente em comparação a antes, de cerca de 100-110 milhões de VND/m² para 130-140 milhões de VND/m², aproximando-se do período pré-pandemia.

Além disso, o Sr. Phu disse que, no futuro, as regulamentações sobre divisão e venda de terras serão mais rigorosas, os fundos de terras para divisão e venda de terras serão limitados e as informações sobre conexões de infraestrutura serão limitadas, então atualmente algumas áreas fora da Cidade de Ho Chi Minh, como Nhon Trach e Long An, também têm transações melhores do que o período "congelado".

Enquanto isso, o diretor de vendas de uma imobiliária estrangeira afirmou que a realidade dessa empresa mostra que a região Norte está tendo melhores transações do que a região Sul, e que os projetos introduzidos no mercado no Sul não estão sendo tão bem recebidos quanto no período anterior. Atualmente, os compradores de imóveis são principalmente aqueles com necessidades reais de moradia, e não há muitos grupos de clientes investindo ou "navegando" como no período anterior.

Segundo essa pessoa, o mais difícil no mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh é a falta de oferta de novos projetos.

Por exemplo, este grupo possui capital disponível de sua matriz no exterior, pronta para injetar bilhões de dólares no desenvolvimento de projetos, mas, devido à escassez de recursos para terrenos, nos últimos anos, esta empresa tem buscado projetos com recursos para terrenos limpos na cidade para fusões e aquisições (M&A), mas não encontrou o que desejava. Portanto, esta pessoa acredita que o mercado ainda terá dificuldades em termos de oferta no futuro próximo.

Da mesma forma, o vice-presidente de uma empresa imobiliária com um grande projeto na Cidade de Ho Chi Minh também disse que, devido à baixa absorção do mercado, a empresa está tendo que suspender temporariamente os planos de desenvolver vilas, sobrados e apartamentos dentro da área do projeto, embora este seja um fundo de terras limpas.

"Estamos apenas tentando concluir os loteamentos inacabados e somos forçados a interromper os novos loteamentos. Os clientes não estão dispostos a gastar grandes somas de dinheiro para comprar apartamentos de alto valor neste momento, e os próprios investidores também estão enfrentando dificuldades financeiras e não têm recursos suficientes para apressar as coisas como antes neste momento difícil", compartilhou.

Mercado imobiliário ainda é difícil devido a problemas legais

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que o ponto mais difícil no setor imobiliário são os problemas legais que levam à paralisação de projetos antigos e à falta de novos.

De acordo com o Sr. Chau, no primeiro trimestre de 2024, apenas um projeto de habitação comercial foi "aprovado para política de investimento ao mesmo tempo que a aprovação do investidor", com uma área de 3.647 metros quadrados, e apenas um projeto antigo concluiu o investimento de construção com uma escala de 219 apartamentos.

Não há projetos habitacionais comerciais qualificados para levantar capital para vender futuras moradias e há 62 projetos habitacionais comerciais (projetos antigos) em implementação com 28.462 apartamentos.

Além disso, o Sr. Chau também disse que nenhum projeto de habitação social foi aprovado para investimento ou recebeu uma licença de construção, mas apenas um projeto de habitação social (projeto antigo) foi concluído com 242 apartamentos e sete projetos de habitação social e moradia para trabalhadores (projetos antigos) estão sendo implementados com 4.996 apartamentos.

"Em 2024, o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh continuará a apresentar um desequilíbrio entre oferta e demanda de moradias, além de uma escassez de oferta de moradias, o que poderá levar a que os preços dos imóveis subam ou permaneçam altos, especialmente com o desequilíbrio no segmento de moradias de alto padrão e uma grave escassez de moradias comerciais e sociais acessíveis", disse o Sr. Chau.

Onde a receita do negócio imobiliário aumenta?

Fonte: Escritório de Estatística da Cidade de Ho Chi Minh - Compilado por: NGOC HIEN - Gráficos: N.KH.

De acordo com o Escritório de Estatísticas da Cidade de Ho Chi Minh, nos primeiros cinco meses do ano, a receita de outros serviços da Cidade de Ho Chi Minh foi de VND 172,491 bilhões, um aumento de 8,6%. Desse total, a receita de negócios imobiliários é estimada em VND 101,814 bilhões, representando 59% da receita de outros serviços e um aumento de 7,4% em relação ao mesmo período do ano passado. Anteriormente, nos primeiros quatro meses de 2024, a receita de negócios imobiliários foi estimada em VND 80,845 bilhões, um aumento de 9,8% em relação ao mesmo período do ano passado.

Em entrevista à Tuoi Tre , representantes de cartórios disseram que o aumento da receita do setor imobiliário se deve, em parte, ao fato de a declaração dos valores das transações imobiliárias ter se aproximado do valor real, muito superior à declaração anterior.

O chefe de um cartório disse que, no passado, para "evitar" o pagamento de altos impostos, as transações imobiliárias frequentemente declaravam apenas algumas dezenas a algumas centenas de milhões de VND, mas agora isso não é mais o caso, com todos os registros de transações acima de 500 milhões de VND. Se a declaração for baixa, o imposto será devolvido, o que será muito trabalhoso e difícil para procedimentos futuros.

Portanto, essa pessoa disse que as declarações das pessoas estavam mais próximas do preço de venda, o que tornava a alíquota do imposto mais alta do que antes.

Previsão de estabilização do mercado imobiliário em meados de 2025

Os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram em média 31% nos primeiros seis meses de 2024 - Foto: NAM TRAN

O mercado imobiliário está mostrando sinais de recuperação, mas, segundo especialistas, o mercado se estabilizará quando houver mais transações de apartamentos populares e moradias sociais.

De acordo com o Ministério da Construção, no primeiro trimestre de 2024, o número de projetos de habitação comercial concluídos em todo o país foi de 10, os recém-licenciados foram 19, os projetos elegíveis para venda de futuras habitações foram 38 e os projetos em implementação foram 984.

O total de transações imobiliárias no primeiro trimestre de 2024 atingiu 133.512 transações bem-sucedidas (109.066 no primeiro trimestre de 2023).

Destes, 35.853 transações de apartamentos e casas individuais (27.590 no primeiro trimestre de 2023) e 97.659 transações de terrenos (81.476 no primeiro trimestre de 2023). O Ministério da Construção também afirmou que o mercado de apartamentos continua atraindo a atenção de grupos com reais necessidades habitacionais e investidores de médio e longo prazo.

Recuperação local

Em entrevista ao Tuoi Tre , o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor do Batdongsan.com.vn na região Sul, comentou que o mercado imobiliário está se recuperando localmente, especialmente no mercado de Hanói, onde os preços no mercado secundário e em projetos de apartamentos de alto padrão estão aumentando.

O preço médio dos apartamentos aumentou devido ao fato de os novos empreendimentos de alto padrão estarem oferecendo preços elevados, o que levou a um aumento no preço médio de todo o mercado. O Sr. Tuan afirmou que o mercado de apartamentos cresceu nos primeiros três meses do ano, mas não em uma direção positiva, tanto em termos de oferta quanto de demanda. Além disso, a recuperação do mercado imobiliário nos últimos tempos tem se concentrado mais na região Norte. Além dos apartamentos, o mercado de terrenos e o de moradias individuais também cresceram na região Norte.

Analisando o mercado como um todo, percebe-se que a demanda por imóveis não foi atendida. Aqueles com necessidades reais de moradia em Hanói buscam o segmento abaixo de VND 40 milhões/m², e na Cidade de Ho Chi Minh, abaixo de VND 50 milhões/m², mas atualmente há escassez de oferta.

De acordo com o Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor da CBRE VN, a oferta do mercado nos últimos tempos tem sido apenas no segmento de apartamentos de alto padrão e acima. Prevendo que nos próximos anos, o Sr. Kiet afirmou que não haverá produtos de médio e baixo padrão em apartamentos puramente comerciais.

Este especialista também afirmou que somente quando a oferta de moradias for abundante a demanda do mercado se estabilizará, e a oferta e a demanda em todos os segmentos estarão equilibradas, então o mercado se desenvolverá de forma sustentável.

Atualmente, o mercado imobiliário tem se mostrado tendencioso, desequilibrado e inclinado para o segmento de alto padrão nos últimos anos. Portanto, o mercado também espera que o apoio do Governo ao desenvolvimento de moradias sociais e de baixa renda crie em breve essa oferta.

Expectativas para a aplicação das leis imobiliárias

Segundo especialistas, a proposta do Governo de permitir que três leis relacionadas ao mercado imobiliário entrem em vigor a partir de 1º de agosto, cinco meses antes da resolução anterior da Assembleia Nacional, e duas cláusulas do Artigo 200 e do Artigo 210 da Lei das Instituições de Crédito também são propostas para entrar em vigor antecipadamente a partir de 1º de agosto para garantir consistência e rigor no recebimento de garantias de instituições de crédito, o que criará um novo corredor legal mais transparente e favorável para o mercado imobiliário.

No entanto, na realidade, a aplicação das leis sempre sofre atrasos, levando de seis meses a um ano para que surjam efeitos claros. Além disso, as leis não mencionam o equilíbrio do mercado, o ajuste dos preços dos imóveis, nem o ajuste das taxas de juros dos empréstimos ou a redução dos preços dos terrenos. Pelo contrário, os custos dos insumos para os projetos podem aumentar, tornando difícil prever uma redução nos preços dos imóveis.

O Sr. Dinh Minh Tuan também comentou que as leis precisam de tempo para penetrar no mercado, sem mencionar a necessidade de decretos e circulares para orientá-lo, o que significa que, a curto prazo, o mercado ainda carece de oferta. Atualmente, o mercado está em uma fase de transição entre as leis antigas e as novas, e ninguém se atreve a tomar decisões, portanto, a oferta de novas leis é baixa, e os projetos com oferta nova podem ser vendidos a preços muito altos.

No entanto, o Sr. Tuan espera que a nova lei ajude a resolver o problema de abastecimento e a remover obstáculos legais para projetos tanto no Norte quanto no Sul. As regulamentações serão mais claras e o abastecimento a médio e longo prazo será mais abundante.

A nova lei também impõe requisitos mais rigorosos aos investidores, permitindo que apenas potenciais investidores implementem projetos e, ao mesmo tempo, apoia os compradores de imóveis, que terão que depositar apenas 5% na compra de um imóvel. A triagem de investidores será melhor e o mercado se desenvolverá de forma mais saudável. Mas levará pelo menos até o segundo trimestre de 2025 para que o mercado imobiliário alcance o equilíbrio e se desenvolva de forma sustentável.

Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh:
O governo apoiará o aumento da oferta de moradias sociais para reduzir os preços dos imóveis.

A Resolução 33 do Governo forneceu uma solução abrangente para o mercado imobiliário. Nesse sentido, o Governo propôs uma série de soluções, como o aperfeiçoamento das instituições, a promoção do desenvolvimento de moradias sociais, a facilitação do acesso de empresas ao capital, a emissão de títulos para mobilizar capital para projetos...

A solução para o mercado já existe, descentralizada para as localidades e transparente, mas a implementação ainda é lenta.

Aumentar a oferta de moradias sociais para atender às necessidades habitacionais da maioria da população em áreas urbanas é uma solução para aumentar a oferta de moradias, visando readequar a estrutura habitacional e reduzir os preços atuais. Com a grande quantidade de moradias populares, os preços certamente cairão.

Em breve, o Governo emitirá um decreto separado sobre o desenvolvimento de moradias sociais com o objetivo de encurtar os procedimentos de investimento, criando a máxima conveniência para investidores em projetos de moradias sociais na execução de procedimentos de investimento, acesso a terras, capital e venda de moradias sociais.

Fonte: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm