Hanói e Cidade de Ho Chi Minh têm escassez de oferta de apartamentos de médio porte.

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De acordo com um relatório recente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã (VARS), a oferta total de moradias em 2023 atingirá cerca de 55.329 produtos, um aumento de cerca de 14% em comparação ao número total de produtos oferecidos em 2022, mas ainda apenas 32% em comparação a 2018.

Vale ressaltar que a proporção de fontes também está se desequilibrando gradualmente quando há escassez de produtos de habitação acessível. Quando calculado com base na oferta total, o segmento acessível caiu significativamente de 30% em 2019 para 6% em 2023.

A oferta do mercado registrou o maior nível no segmento de apartamentos de médio porte, representando 40%, seguido por imóveis de baixo padrão, terrenos (24%) e apartamentos de alto padrão (22%), enquanto apartamentos de luxo e acessíveis representaram uma proporção equivalente a 5%. Desses, apartamentos acessíveis com preços abaixo de VND 25 milhões/m² estão disponíveis apenas no mercado provincial ou em projetos de habitação social.

Vale ressaltar que apartamentos de médio porte com preços entre 40 e 50 milhões de VND/m² também começaram a apresentar escassez de oferta em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh. Especificamente, no mercado primário, o preço médio dos apartamentos em Hanói é de 51,7 milhões de VND/m² e na Cidade de Ho Chi Minh é de 71 milhões de VND/m². A nova oferta é registrada apenas nas províncias vizinhas, com uma quantidade de produtos "gota a gota".

Hanói e a Cidade de Ho Chi Minh sofrem com a escassez de recursos na região central. Imagem 1 — Oferta e transações de habitação em 2022-2023

O nível de preços dos apartamentos no mercado primário é difícil de reduzir devido aos custos de insumos (o índice imobiliário e os preços dos materiais de construção aumentam cerca de 6% ao ano), à inflação e ao aumento das taxas de juros. Embora o número de novos projetos habitacionais comerciais aprovados seja cada vez mais escasso, não há muitos terrenos disponíveis nas áreas centrais.

Embora o preço de venda não tenha diminuído, os compradores de imóveis ainda se beneficiam de políticas preferenciais nunca vistas antes na corrida por apólices de investidores. Os compradores podem pagar em parcelas, desfrutar de taxas de juros preferenciais e um período de carência do principal com um prazo 2 a 3 vezes maior do que em anos anteriores.

Este relatório também mostra que é improvável que a oferta aumente no curto prazo, pois o número de novos projetos de habitação comercial licenciados é muito pequeno e tende a diminuir, especialmente nos segmentos de preço acessível e médio. A razão é que gargalos legais tornam as agências de gestão estaduais mais cautelosas na aprovação de projetos. Problemas legais dificultam a busca de oportunidades por parte das empresas, que não têm recursos para pagar dívidas e desenvolver novos projetos.

Hanói e a Cidade de Ho Chi Minh têm escassez de recursos na região central, foto 2 — Apartamentos de médio porte também são escassos nas grandes cidades.

No mercado secundário, os investidores começaram a aproveitar as taxas de juros preferenciais para buscar potenciais produtos. As transações secundárias estão cada vez mais ativas, especialmente nos segmentos de apartamentos e terrenos. O mercado começou a registrar algumas áreas criando uma febre local, com algumas áreas tendo seus preços aumentados muitas vezes em um único mês.

Ao prever o mercado imobiliário para 2024, a VARS acredita que cerca de 20 mecanismos e políticas de apoio ao mercado imobiliário, lançados em 2023, terão um impacto positivo no mercado imobiliário. Além disso, o planejamento geral aprovado em muitas províncias ajudará a eliminar alguns gargalos legais, criando condições para que projetos que ainda estão presos em questões legais relacionadas tenham a oportunidade de serem aprovados.

Além disso, a implementação de projetos de investimento público, especialmente em infraestrutura de transporte em algumas localidades e regiões, levará ao desenvolvimento do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a taxa de urbanização está aumentando. Portanto, a VARS acredita que a frequência de lançamento de novas ofertas em 2024 será mais regular e densa.

Em particular, Binh Duong se tornará um ponto de destaque na região sul, com cerca de 10.000 novos produtos, sendo lançados pela primeira vez no mercado. A Cidade de Ho Chi Minh terá cerca de 5.000 novos produtos, sem contar os produtos em estoque. Se os trâmites legais forem concluídos dentro do prazo e o projeto não for suspenso devido às dificuldades financeiras do investidor, espera-se que o mercado de Hanói receba cerca de 15.000 apartamentos e produtos de baixo custo.

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