"Frear" os fluxos de capital especulativo para o setor imobiliário

Os bancos comerciais controlarão rigorosamente os grandes empréstimos imobiliários. Foto : Duc Thanh

O crédito imobiliário aumentou acentuadamente.

Segundo o Banco Estatal do Vietnã, até o final de agosto de 2025, o crédito total em todo o sistema aumentou em mais de 11%. Enquanto isso, de acordo com o jornal Dau Tu, o crédito para compra e reforma de imóveis residenciais por pessoas físicas cresceu lentamente, enquanto o crédito para negócios imobiliários, por si só, aumentou em quase 30%, ou cerca de três vezes a taxa de crescimento do crédito em todo o sistema.

Na semana passada, em conjunto com o Banco Estatal do Vietnã, o vice -primeiro-ministro Ho Duc Phoc solicitou que o crédito fosse direcionado para áreas prioritárias, ao mesmo tempo em que controlava rigorosamente o fluxo de caixa dos bancos comerciais, especialmente os empréstimos imobiliários, que representam uma grande parcela do total.

Analisando a estrutura de capital, percebe-se que a maioria das empresas imobiliárias ainda depende principalmente de crédito bancário. Os altos preços dos imóveis, os sinais de recuperação do mercado e a flexibilização da política de crédito do Banco Central fizeram com que os bancos concedessem empréstimos vultosos aos investidores.

Entretanto, outros canais de mobilização de capital a médio e longo prazo ainda não se recuperaram claramente. Do início do ano até o final de agosto de 2025, as empresas do setor imobiliário emitiram cerca de 61 trilhões de VND em títulos, representando 17% do total emitido. Contudo, esse valor não é suficiente para compensar o montante de títulos que venceram desde o início do ano.

“Os títulos corporativos, que eram esperados como o principal canal de mobilização de capital para o setor imobiliário, têm apresentado uma recuperação lenta até o momento, enquanto a pressão sobre os vencimentos se encontra em níveis recordes. O ponto positivo é que o período mais difícil já passou (o pico de vencimento ocorre em agosto de 2025). Se o mercado continuar a se recuperar, as empresas evitarão o risco de falências em massa. No entanto, nos próximos tempos, as empresas precisam diversificar suas fontes de capital, evitar a dispersão de investimentos e controlar as dívidas em atraso. Em particular, os bancos precisam regular os fluxos de capital para segmentos mais saudáveis e sustentáveis”, recomendou o Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro.

Segundo especialistas, ao longo do último ano, o mercado imobiliário apresentou sinais de recuperação, com muitos segmentos registrando fortes aumentos de preços, mas a liquidez permanece muito fraca. O principal motivo é que os fluxos de capital estão concentrados na oferta, principalmente em empreendimentos de alto padrão. A irracionalidade dos segmentos fez com que a demanda por financiamento imobiliário aumentasse lentamente. Os altos preços dos imóveis superam a capacidade de pagamento, mesmo com as taxas de juros dos financiamentos imobiliários em níveis razoáveis, o que ainda gera hesitação por parte dos compradores.

“Os preços dos imóveis ainda estão altos, mas os corretores reclamam das vendas lentas. Com exceção do segmento de médio padrão, avaliado em vários bilhões de VND, que ainda está sendo vendido, a maioria dos imóveis é difícil de comercializar e a liquidez do mercado é extremamente fraca”, disse Phan Dung Khanh, Diretor de Consultoria de Investimentos do Maybank Investment Bank.

O mercado imobiliário especulativo enfrenta dificuldades.

O Sr. Khanh afirmou que a nova medida do Governo demonstra que, em breve, o fluxo de capital para o mercado imobiliário especulativo, bem como a compra e venda de imóveis, serão restringidos. Simultaneamente, diversos projetos de lei estão sendo estudados e alterados com o objetivo de limitar a especulação, orientando o mercado para um desenvolvimento sustentável e contribuindo para o crescimento econômico .

Em relação à visão de que o mercado imobiliário apresenta sinais de bolha, quando os preços dos imóveis são elevados a níveis excessivos, o Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai), afirmou que o aumento acentuado dos preços se deve principalmente ao desequilíbrio na estrutura de oferta e demanda, e não inteiramente à especulação.

“A lentidão na legalização de projetos levou à escassez de oferta, enquanto a demanda por moradias, parques industriais e infraestrutura logística é enorme. Os altos preços dos imóveis são resultado de gargalos na oferta, e não necessariamente de uma bolha especulativa”, analisou o Sr. Huy.

Segundo os cálculos do Dr. Can Van Luc, o preço de um apartamento no Vietnã equivale atualmente a quase 26 anos da renda média de uma família, enquanto a média mundial é de apenas cerca de 15 anos. O fato de a renda da população não acompanhar o ritmo do aumento dos preços dos imóveis é um problema grave, e reduzir os preços da habitação representa um enorme desafio.

Especialistas alertam que, embora as taxas de juros para financiamento imobiliário estejam atualmente baixas, ajudando o mercado a manter o poder de compra, se as taxas de juros subirem novamente, muitos mutuários perderão a capacidade de equilibrar suas finanças, levando à instabilidade do mercado. De fato, imóveis novos ainda estão à venda, mas o mercado de imóveis usados (compra e venda) apresenta baixa liquidez, representando grandes riscos para quem possui produtos de alto valor.

“Para alcançar um crescimento econômico de dois dígitos, tanto o mercado financeiro quanto o imobiliário precisam estar estáveis. Se um dos dois apresentar problemas, o risco de uma crise como a da China, que enfrentou dificuldades por quatro anos devido ao setor imobiliário, é muito evidente”, alertou o Dr. Can Van Luc.

Em relação à agência estatal de gestão, o Sr. Vuong Duy Dung, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que a oferta de imóveis ainda é limitada, muito inferior à demanda. O governo está se concentrando na remoção de obstáculos, especialmente nos procedimentos de investimento, construção e planejamento. Quando os custos processuais e de conformidade diminuírem, a oferta aumentará.

“Em relação aos preços da habitação, embora a estrutura do mercado tenha sido ajustada, o segmento de baixo custo e a habitação para pessoas de baixa renda ainda são muito escassos. No futuro, o Governo apresentará mais soluções para incentivar o desenvolvimento desses segmentos e, ao mesmo tempo, implementará políticas para reduzir os custos de produção para as empresas, especialmente as taxas de uso da terra”, disse o Sr. Dung.

Fórum VWAS 2025: “Nova Era, Nova Resiliência”

A terceira edição da Cúpula de Consultores Financeiros do Vietnã 2025 (VWAS 2025), organizada pelo jornal Finance - Investment na quinta-feira, 25 de setembro de 2025, no Hotel Pullman (Hanói), reunirá os principais especialistas nacionais e internacionais, com foco em discussões aprofundadas sobre o impacto de novas instituições e novas dinâmicas na economia e nos mercados financeiros. O fórum também analisará detalhadamente os principais pontos de crescimento das classes de ativos de investimento tradicionais, bem como as oportunidades com criptoativos.

O fórum inclui as seguintes atividades:

O workshop principal, com duas sessões, apresentará e discutirá os temas "Apoio à resiliência do mercado" e "Encontrando soluções inovadoras para classes de ativos".

Homenageando os produtos/serviços financeiros típicos em 2025 nas áreas de bancos, seguros, imobiliário, gestão de fundos, valores mobiliários e tecnologia financeira.

Detalhes: wwa.vir.com.vn

Fonte: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html