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| Os bancos comerciais controlarão rigorosamente os grandes empréstimos imobiliários. Foto : Duc Thanh |
O crédito imobiliário aumentou acentuadamente
De acordo com o Banco Estatal do Vietnã, até o final de agosto de 2025, o crédito total em todo o sistema aumentou em mais de 11%. Enquanto isso, de acordo com o jornal Dau Tu, o crédito para compra e reparo de imóveis por pessoas físicas cresceu lentamente, enquanto o crédito para negócios imobiliários aumentou quase 30%, ou cerca de 3 vezes a taxa de crescimento do crédito de todo o sistema.
Trabalhando com o Banco Estatal do Vietnã na semana passada, o vice- primeiro-ministro Ho Duc Phoc solicitou que o crédito fosse direcionado para áreas prioritárias, ao mesmo tempo em que controlava rigorosamente o fluxo de caixa dos bancos comerciais, especialmente empréstimos imobiliários, que representam uma alta proporção.
Observando a estrutura de capital, observa-se que a maioria dos empreendimentos imobiliários ainda depende principalmente do crédito bancário. Os altos preços dos imóveis, os sinais de recuperação do mercado e a flexibilização do espaço de crédito pelo Banco do Estado levaram os bancos a emprestar pesadamente aos investidores.
Enquanto isso, outros canais de mobilização de capital de médio e longo prazo ainda não se recuperaram claramente. Do início do ano até o final de agosto de 2025, as empresas imobiliárias emitiram cerca de 61 trilhões de VND em títulos, representando 17% do total emitido. No entanto, esse número não é suficiente para compensar o montante de títulos com vencimento desde o início do ano.
“Os títulos corporativos, que se esperava serem o canal de mobilização de capital mais importante para o setor imobiliário, têm se recuperado lentamente até o momento, enquanto a pressão por vencimentos está em níveis recordes. O ponto positivo é que o período mais difícil já passou (o pico de vencimento ocorre em agosto de 2025). Se o mercado continuar a se recuperar, as empresas evitarão o risco de falência em massa. No entanto, nos próximos tempos, as empresas precisam diversificar as fontes de capital, evitar a dispersão dos investimentos e controlar as dívidas vencidas. Em particular, os bancos precisam regular os fluxos de capital para segmentos mais saudáveis e sustentáveis”, recomendou o Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro.
Segundo especialistas, no último ano, o mercado imobiliário mostrou sinais de recuperação, com muitos segmentos registrando fortes aumentos de preços, mas a liquidez permanece muito fraca. A principal razão é que os fluxos de capital estão direcionados para a oferta, concentrando-se em projetos de alto padrão. A irracionalidade dos segmentos fez com que a demanda por empréstimos para a compra de imóveis aumentasse lentamente. Os altos preços dos imóveis excedem a capacidade de pagamento, mesmo com as taxas de juros dos financiamentos imobiliários em níveis razoáveis, deixando os compradores de imóveis ainda hesitantes.
"Os preços dos imóveis ainda estão altos, mas os corretores estão reclamando da lentidão nas vendas. Com exceção do segmento de médio porte, que ainda está em promoção e vale vários bilhões de VND, a maioria dos produtos está difícil de vender e a liquidez do mercado está extremamente fraca", disse o Sr. Phan Dung Khanh, Diretor de Consultoria de Investimentos do Maybank Investment Bank.
Imóveis especulativos enfrentam dificuldades
O Sr. Khanh afirmou que a nova medida do Governo demonstra que, nos próximos tempos, o fluxo de capital para o mercado imobiliário especulativo, com compra e venda, será restringido. Ao mesmo tempo, muitos projetos de lei estão sendo estudados e alterados no sentido de limitar a especulação, orientando o mercado a se desenvolver de forma sustentável, em prol do crescimento econômico .
Em relação à visão de que o mercado imobiliário mostra sinais de uma bolha, quando os preços dos imóveis sobem muito, o Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai), disse que o forte aumento nos preços se deve principalmente ao desequilíbrio na estrutura de oferta e demanda, e não inteiramente à especulação.
“A lenta legalização dos projetos levou à escassez de oferta, enquanto a demanda por moradias, parques industriais e infraestrutura logística é enorme. Os altos preços dos imóveis são resultado de gargalos de oferta, não necessariamente de uma bolha especulativa”, analisou o Sr. Huy.
Segundo os cálculos do Dr. Can Van Luc, o preço de um apartamento no Vietnã equivale atualmente a quase 26 anos de renda familiar média, enquanto a média mundial é de apenas 15 anos. A renda das pessoas que não acompanha o ritmo de aumento dos preços dos imóveis é um problema complexo, e a redução dos preços dos imóveis é um desafio extremamente grande.
Especialistas alertam que, embora as taxas de juros dos empréstimos imobiliários estejam baixas atualmente, ajudando o mercado a manter o poder de compra, se as taxas de juros subirem novamente, muitos tomadores perderão a capacidade de equilibrar suas finanças, levando à instabilidade do mercado. De fato, os imóveis primários ainda estão à venda, mas os imóveis secundários (compra e venda) são ilíquidos, representando grandes riscos para quem detém produtos de alto valor.
"Para alcançar um crescimento econômico de dois dígitos, tanto o mercado financeiro quanto o imobiliário precisam estar estáveis. Se um dos dois apresentar problemas, o risco de uma crise como a da China, que enfrentou dificuldades por quatro anos devido ao mercado imobiliário, é muito claro", alertou o Dr. Can Van Luc.
Em relação à agência de gestão estatal, o Sr. Vuong Duy Dung, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que a oferta imobiliária ainda é limitada, muito inferior à demanda. O governo está se concentrando na remoção de obstáculos, especialmente nos procedimentos de investimento, construção e planejamento. Com a redução dos custos processuais e de conformidade, a oferta aumentará.
Em relação aos preços dos imóveis, embora a estrutura do mercado tenha sido ajustada, o segmento de baixo custo e a oferta de moradias para pessoas de baixa renda ainda apresentam sérias deficiências. Nos próximos tempos, o Governo lançará mais soluções para incentivar o desenvolvimento desses segmentos e, ao mesmo tempo, adotará políticas para reduzir os custos de insumos para as empresas, especialmente as taxas de uso do solo”, afirmou o Sr. Dung.
A terceira Cúpula de Consultores Financeiros do Vietnã 2025 (VWAS 2025), organizada pelo Finance - Investment Newspaper na quinta-feira, 25 de setembro de 2025, no Pullman Hotel (Hanói), reunirá renomados especialistas nacionais e internacionais, com foco em discussões aprofundadas sobre o impacto de novas instituições e novas dinâmicas na economia e nos mercados financeiros. O fórum também analisará em detalhes os pontos de crescimento inovadores das classes de ativos de investimento tradicionais, bem como as oportunidades com criptoativos.
O fórum inclui atividades:
O workshop principal com 2 sessões apresentando e discutindo os tópicos "Suporte à resiliência do mercado"; "Encontrando avanços para classes de ativos".
Homenagear produtos/serviços financeiros típicos em 2025 nas áreas de bancos, seguros, imóveis, gestão de fundos, valores mobiliários e tecnologia financeira.
Detalhes: wwa.vir.com.vn
Fonte: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
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