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"Frear" os fluxos de capital especulativo para o setor imobiliário.

Embora os empréstimos imobiliários pessoais estejam se recuperando lentamente, os empréstimos imobiliários comerciais aumentaram quase 30%. Em resposta a essa situação, o governo orientou recentemente o Banco Central do Vietnã (SBV) a controlar rigorosamente os fluxos de capital dos bancos comerciais, especialmente daqueles com uma grande proporção de empréstimos imobiliários.

Báo Đầu tưBáo Đầu tư29/12/2024

Os bancos comerciais controlarão rigorosamente os empréstimos ao setor imobiliário, que representa uma grande parcela dos financiamentos. Foto : Duc Thanh

O crédito imobiliário aumentou acentuadamente.

Segundo dados do Banco Estatal do Vietnã, até o final de agosto de 2025, o crédito total em todo o sistema aumentou em mais de 11%. Enquanto isso, de acordo com informações do Jornal de Investimentos, o crédito para compra e reforma de imóveis residenciais por pessoas físicas cresceu lentamente, ao passo que o crédito para negócios imobiliários aumentou em quase 30%, o que representa cerca de três vezes a taxa de crescimento do crédito em todo o sistema.

Durante uma reunião com o Banco Estatal do Vietnã na semana passada, o vice -primeiro-ministro Ho Duc Phoc solicitou que o crédito fosse direcionado para os setores prioritários, além de controlar rigorosamente o fluxo de caixa dos bancos comerciais, especialmente os empréstimos ao setor imobiliário, que representam uma grande parcela da economia.

Analisando a estrutura de capital, fica claro que a maioria das empresas imobiliárias ainda depende principalmente de crédito bancário. A alta dos preços dos imóveis, os sinais de recuperação do mercado e a flexibilização dos limites de crédito pelo Banco Central do Vietnã levaram os bancos a conceder empréstimos agressivos às construtoras.

Entretanto, outros canais de captação de recursos a médio e longo prazo ainda não demonstraram uma recuperação clara. Do início do ano até o final de agosto de 2025, as empresas do setor imobiliário emitiram aproximadamente VND 61 trilhões em títulos, representando 17% do total emitido. Contudo, esse valor não é suficiente para compensar os títulos que venceram desde o início do ano.

“Os títulos corporativos, que eram esperados como o principal canal de captação de recursos para o setor imobiliário, têm apresentado uma recuperação lenta até o momento, enquanto a pressão para o vencimento atinge níveis recordes. O ponto positivo é que o período mais difícil já passou (o pico de vencimento ocorre em agosto de 2025). Se o mercado continuar a se recuperar, as empresas evitarão o risco de falências em massa. No entanto, no próximo período, as empresas precisam diversificar suas fontes de financiamento, evitar investimentos dispersos e controlar as dívidas em atraso. Os bancos, em particular, precisam regular os fluxos de capital para segmentos mais saudáveis ​​e sustentáveis”, recomendou o Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro.

Segundo especialistas, ao longo do último ano, o mercado imobiliário apresentou sinais de recuperação, com muitos segmentos registrando aumentos acentuados de preços, mas a liquidez permanece muito fraca. O principal motivo é que os fluxos de capital estão concentrados na oferta, principalmente em empreendimentos de alto padrão. Esse desequilíbrio entre os segmentos de mercado tem desacelerado o crescimento da demanda por financiamento imobiliário. Os altos preços dos imóveis, que ultrapassam a capacidade de pagamento mesmo com taxas de juros razoáveis, ainda fazem com que os compradores em potencial hesitem.

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"Os preços dos imóveis continuam altos, mas os corretores reclamam da lentidão nas vendas. Com exceção do segmento de médio padrão, avaliado em alguns bilhões de VND, a maioria dos imóveis é difícil de vender e a liquidez do mercado é extremamente fraca", comentou Phan Dung Khanh, Diretor de Consultoria de Investimentos do Maybank Investment Bank.

O mercado imobiliário especulativo enfrenta dificuldades.

O Sr. Khanh acredita que as recentes ações do governo indicam que, no próximo período, haverá um controle mais rigoroso sobre os fluxos de capital para o mercado imobiliário especulativo, particularmente para a compra e venda de imóveis. Ao mesmo tempo, diversos projetos de lei estão sendo estudados e alterados para restringir a especulação e promover o desenvolvimento sustentável do mercado, contribuindo para o crescimento econômico .

Em relação à visão de que o mercado imobiliário está mostrando sinais de uma bolha, com os preços dos imóveis sendo inflacionados excessivamente, o Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai), acredita que o aumento acentuado dos preços se deve principalmente a um desequilíbrio na estrutura de oferta e demanda, e não inteiramente à especulação.

"A lentidão dos processos legais para projetos está causando escassez de oferta, enquanto a demanda por moradias, parques industriais e infraestrutura logística é muito alta. Os altos preços dos imóveis são consequência do gargalo na oferta, e não necessariamente de uma bolha especulativa", analisou o Sr. Huy.

Segundo cálculos do Dr. Can Van Luc, o preço de um apartamento no Vietnã equivale atualmente a quase 26 anos da renda média de uma família, enquanto a média mundial é de apenas cerca de 15 anos. O fato de a renda da população não acompanhar o ritmo do aumento dos preços dos imóveis é um problema complexo, e reduzir os preços da habitação representa um enorme desafio.

Especialistas alertam que, embora as taxas de juros dos financiamentos imobiliários estejam atualmente baixas, ajudando a manter o poder de compra do mercado, se as taxas de juros subirem novamente, muitos mutuários perderão a capacidade de equilibrar suas finanças, levando à instabilidade do mercado. Na realidade, os imóveis novos ainda estão sendo vendidos com boa liquidez, mas os imóveis usados ​​(comprados e revendidos) têm baixa liquidez, representando riscos significativos para quem possui propriedades de alto valor.

"Para alcançar um crescimento econômico de dois dígitos, tanto o mercado financeiro quanto o imobiliário precisam estar estáveis. Se algum deles apresentar problemas, o risco de uma crise como a da China, que enfrentou dificuldades no mercado imobiliário por quatro anos, é muito evidente", alertou o Dr. Can Van Luc.

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Em relação à agência estatal de gestão, o Sr. Vuong Duy Dung, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que a oferta atual de imóveis permanece limitada, significativamente inferior à demanda. O governo está se concentrando na remoção de obstáculos, especialmente nos procedimentos de investimento, construção e planejamento. Quando os custos processuais e de conformidade diminuírem, a oferta aumentará.

"Em relação aos preços da habitação, embora a estrutura do mercado tenha sido ajustada, ainda existe uma grave escassez de moradias acessíveis para pessoas de baixa renda. No futuro, o Governo apresentará mais soluções para incentivar o desenvolvimento desses segmentos, além de implementar políticas para reduzir os custos de produção para as empresas, especialmente as taxas de uso da terra", disse o Sr. Dung.

Fórum VWAS 2025: “Uma Nova Era, Um Novo Impulso”

A terceira edição da Cúpula de Consultores Financeiros do Vietnã 2025 (VWAS 2025), organizada pelo jornal Finance - Investment, será realizada na quinta-feira, 25 de setembro de 2025, no Hotel Pullman (Hanói). O evento reunirá especialistas nacionais e internacionais de renome para debater em profundidade o impacto das novas estruturas institucionais e dos novos fatores que impulsionam a economia e os mercados financeiros. O fórum também analisará detalhadamente os principais pontos de crescimento das classes de ativos de investimento tradicionais, bem como as oportunidades oferecidas pelos criptoativos.

O fórum inclui as seguintes atividades:

A conferência principal incluiu duas sessões de apresentações e discussões sobre os temas "Apoio à Resiliência do Mercado" e "Encontrando Soluções Inovadoras para Classes de Ativos".

Homenageando os melhores produtos e serviços financeiros em 2025 nos setores bancário, de seguros, imobiliário, de gestão de fundos, de valores mobiliários e de fintech.

Para mais detalhes, visite: www.vir.com.vn

Fonte: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html

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