Proposta para tomar medidas contra a manipulação de leilões.

Assim, a HoREA propôs determinar os princípios de avaliação de terrenos de acordo com os princípios de mercado, em vez de prescrever os princípios dos métodos de avaliação de terrenos de acordo com os princípios de mercado e adicionar a base da localização (localização) do terreno ou área de terreno a ser avaliada.

Recomenda-se desenvolver e aperfeiçoar os princípios para garantir a independência entre investidores em projetos imobiliários, empresas de avaliação, especialistas em revisão, o Ministério da Fazenda, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Conselho de Avaliação de Terras e a agência ou pessoa com autoridade para decidir sobre os preços dos terrenos, a fim de implementar medidas que assegurem essa independência e evitem conluios e fixação de preços que possam causar prejuízos ao orçamento do Estado.

Segundo a HoREA, atualmente existem quatro entidades que participam das atividades de avaliação e precificação de terrenos para projetos imobiliários em nível provincial: o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Conselho de Avaliação de Terras e o Comitê Popular Provincial, que define os preços específicos dos terrenos. Além disso, há também empresas que participam de leilões e especialistas convidados a integrar o Conselho de Avaliação de Terras para realizar a "revisão independente" das avaliações e precificações de terrenos antes de submetê-las ao Comitê Popular Provincial para decisão final.

Segundo a HoREA, a legislação fundiária vigente estipula cinco métodos de avaliação de terrenos: método comparativo, método de dedução, método de renda, método de excedente e método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Atualmente, o método de excedente é amplamente utilizado para determinar preços específicos de terrenos para o cálculo de taxas de uso da terra e aluguéis para projetos imobiliários, habitações comerciais e áreas urbanas. No entanto, os resultados da avaliação de terrenos não são totalmente confiáveis. Isso porque, de acordo com especialistas, para o mesmo projeto imobiliário, se apenas uma empresa de avaliação aplicar dois métodos diferentes de avaliação de terrenos, obterá dois resultados distintos, com uma diferença de valor de cerca de 17%. Se o mesmo projeto imobiliário for implementado por duas empresas de avaliação diferentes, aplicando o mesmo método de avaliação de terrenos, também obterá dois resultados distintos, com uma diferença de valor de cerca de 17%.

Os leilões de terrenos ainda apresentam muitas deficiências.

Os métodos de avaliação de terrenos acima mencionados apresentam limitações e deficiências, especialmente a implementação do método comparativo, do método do excedente e do método do coeficiente de ajuste do preço da terra, que dependem de uma base de dados de preços de terrenos. No entanto, essa base de dados é incompleta, imprecisa e não é atualizada em tempo real.

Vale ressaltar que a legislação fundiária atual não estipula um método para a avaliação em massa de terras, embora na prática esse método tenha sido aplicado para a elaboração de listas de preços de terrenos. Trata-se de um método avançado de avaliação de terras que tem sido utilizado em muitos países.

Segundo a HoREA, é aconselhável designar uma agência estatal, sendo a mais adequada o Departamento de Finanças, para supervisionar e assessorar todas as atividades de avaliação e precificação de terras, conforme estipulado na Lei de Terras de 2003, e não "cortar" o trabalho de avaliação e precificação de terras, como estipulado na atual Lei de Terras de 2013, que é atribuído a dois órgãos: o Departamento de Finanças e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

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