Transparência fiscal, empresas gerenciam proativamente o fluxo de caixa

“Costumávamos pagar IVA porque ainda não tínhamos definido o preço do terreno no momento da entrega do produto. Agora, com instruções específicas, as empresas podem declarar de forma realista desde o início, ajudando a controlar melhor os custos e as finanças do projeto”, disse o Sr. Le Van Hoa, representante de uma imobiliária na Cidade de Ho Chi Minh.

Prédios de apartamentos ao longo da linha 1 do metrô e da Avenida Vo Nguyen Giap (Cidade de Ho Chi Minh ). Foto ilustrativa: Hong Dat/VNA

A opinião do Sr. Hoa é semelhante à de muitas outras empresas imobiliárias quando o Decreto nº 181/2025/ND-CP do Governo detalhando a implementação de uma série de artigos da Lei do Imposto sobre Valor Agregado entrar em vigor em 1º de julho de 2025; incluindo disposições específicas sobre como determinar o preço para calcular o imposto sobre valor agregado (IVA) para atividades comerciais imobiliárias.

Segundo especialistas, este é um passo importante para aperfeiçoar o arcabouço legal, aumentar a transparência e apoiar as empresas a serem mais proativas na previsão financeira, além de melhorar a eficácia da gestão tributária do Estado, especialmente no setor imobiliário. A transparência na determinação dos preços tributáveis ​​precisa estar estreitamente alinhada à realidade para limitar os riscos jurídicos.

Um dos destaques do Decreto 181 é a regulamentação clara dos preços de cálculo do IVA em atividades imobiliárias. Consequentemente, o preço de cálculo do imposto é o preço de venda sem IVA e é deduzido do preço do terreno pago ao orçamento do Estado, de acordo com a regulamentação. Especificamente, para projetos com terrenos alocados pelo Estado, terrenos arrendados ou por meio de leilão, o preço dedutível do terreno é a taxa de uso do terreno ou o aluguel do terreno pagos de uma só vez. No entanto, custos como indenização, suporte e limpeza do terreno pagos pela própria empresa não serão incluídos no preço dedutível do terreno.

O Dr. Nguyen Quang Tuyen (Universidade de Direito de Hanói ) afirmou que este novo ponto tem um significado prático muito elevado. Esclarecer o preço do terreno deduzido do preço de cálculo do imposto ajuda as empresas a prever custos com mais transparência, construindo assim estratégias financeiras e de vendas adequadas. Ao mesmo tempo, isso também limita a possibilidade de cobrança de impostos adicionais devido à determinação incorreta do preço do terreno pela autoridade fiscal, analisou o Sr. Tuyen.

Em particular, regulamentações específicas para cada tipo de transação ajudarão a reduzir disputas e aumentar a consistência. A longo prazo, a transparência no mecanismo de cálculo de impostos aproximará os preços dos imóveis dos valores reais, limitando a situação de "preços virtuais" devido à necessidade de as empresas arcarem com o custo dos riscos tributários.

O Decreto também classifica especificamente os casos de dedução do preço da terra, como: recebimento de transferência de direitos de uso da terra, contribuição de capital em terra, pagamento com fundo de terra em projetos BT ou PPP... Para cada forma, o Decreto estipula claramente os princípios para determinar o preço dedutível da terra.

Compartilhando a mesma opinião, o advogado Bui Quang Nghiem (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) elogiou muito a clareza e a capacidade deste Decreto de minimizar os riscos jurídicos. Os critérios para determinar os preços dedutíveis de terrenos são agora muito específicos, limitando assim as diferentes interpretações entre as autoridades fiscais e as empresas. Em particular, o Decreto contribui para proteger as empresas do risco de cobranças inesperadas de impostos.

Além disso, o Sr. Nghiem também enfatizou que um ponto importante é o princípio da não retroatividade, que é desvantajoso para as empresas. Se implementado corretamente, de acordo com as normas legais vigentes, este será um instrumento importante para garantir um ambiente de negócios estável e transparente.

De fato, muitas empresas imobiliárias têm enfrentado dificuldades devido ao pagamento temporário de impostos quando o preço do terreno não é aprovado e, em seguida, ao reembolso quando a autoridade tributária reavalia o preço do terreno. Esta nova regulamentação ajudará as empresas a evitar despesas inesperadas, tornando-as mais proativas no planejamento do fluxo de caixa de acordo com o andamento do projeto.

Da perspectiva da agência de gestão, a Sra. Nguyen Thi Cuc, Presidente da Associação de Consultoria Tributária do Vietnã, comentou que o Decreto 181 ajuda a evitar a situação de "pagamento temporário e posterior ajuste", pois este é o fator que exerce grande pressão sobre empresas com projetos de longo prazo. Esta também é a base legal para que as autoridades fiscais conduzam inspeções de forma mais unificada e transparente.

Por outro lado, o Decreto também auxilia as autoridades fiscais a aumentar a eficácia da fiscalização e a reduzir as perdas de receita. Com orientações detalhadas para cada caso específico, o Decreto 181 contribui para que a gestão tributária seja implementada de forma uniforme em todo o país, minimizando diferentes entendimentos e aplicações entre as localidades. Isso não apenas melhora a eficácia da arrecadação orçamentária estadual, mas também ajuda as autoridades fiscais a serem mais proativas na fiscalização e na fiscalização, analisou a Sra. Cuc.

Além disso, a aplicação de regulamentações específicas a projetos de BT, contribuição de capital na forma de terreno ou transferência de infraestrutura técnica, que são transações complexas, também ajuda a limitar a perda de receita devido à determinação incorreta ou à falta de preço dedutível do terreno.

Ao definir claramente o preço dedutível do terreno, as empresas não precisam mais se "preparar" para riscos fiscais no preço de venda, contribuindo assim para a estabilização do nível de preços dos imóveis. Especialistas afirmam que esse mecanismo claramente não só beneficia as empresas, como também cria condições para proteger os direitos dos consumidores e promover o desenvolvimento transparente do mercado.

O Decreto 181 é um dos documentos que definem as metas da reforma tributária para o período de 2021 a 2030, com o objetivo de modernizar a administração tributária, garantir justiça, transparência e coerência na aplicação da lei. A regulamentação detalhada dos preços de cálculo do IVA não apenas elimina obstáculos práticos, como também se alinha à orientação de longo prazo do Governo para a reforma do sistema tributário. Tornar o mecanismo de cálculo do imposto transparente contribuirá para a formação de um mercado imobiliário saudável, sustentável e responsável.

A partir de 1º de julho de 2025, quando o Decreto 181 entrar oficialmente em vigor, a comunidade empresarial, as autoridades fiscais e o mercado esperam um novo corredor legal transparente, sincronizado e próximo da realidade. Se implementado em conformidade com o espírito do documento, o Decreto não só contribuirá para minimizar os riscos para as empresas, como também ajudará a aumentar a receita orçamentária, a melhorar o ambiente de investimento e a desenvolver um mercado imobiliário mais estável e saudável nos próximos tempos.

De acordo com a VNA

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660