Transparência fiscal, empresas gerenciam proativamente o fluxo de caixa.

“Antes, tínhamos que pagar o IVA porque ainda não tínhamos definido os preços dos terrenos no momento da entrega do produto. Agora, com instruções específicas, as empresas podem declarar de forma realista desde o início, o que ajuda a controlar melhor os custos e as finanças do projeto”, disse o Sr. Le Van Hoa, representante de uma empresa imobiliária na cidade de Ho Chi Minh.

Prédios de apartamentos ao longo da linha 1 do metrô e da Avenida Vo Nguyen Giap (Cidade de Ho Chi Minh ). Foto ilustrativa: Hong Dat/VNA

A opinião do Sr. Hoa é semelhante à de muitas outras empresas do setor imobiliário, considerando que o Decreto nº 181/2025/ND-CP do Governo, que detalha a implementação de diversos artigos da Lei do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), entrou em vigor em 1º de julho de 2025, incluindo disposições específicas sobre como determinar o preço para o cálculo do IVA em atividades imobiliárias.

Segundo especialistas, este é um passo importante para aperfeiçoar o quadro legal, aumentar a transparência e apoiar as empresas para que sejam mais proativas na previsão financeira, ao mesmo tempo que melhora a eficácia da gestão tributária estatal, especialmente no setor imobiliário. A transparência na determinação dos preços tributáveis ​​precisa estar alinhada à realidade para limitar os riscos legais.

Um dos pontos principais do Decreto 181 é a regulamentação clara dos preços para cálculo do IVA em atividades imobiliárias. De acordo com o decreto, o preço para fins de tributação é o preço de venda sem IVA e é deduzido do valor do terreno pago ao orçamento do Estado, conforme a legislação vigente. Especificamente, para projetos com terrenos cedidos pelo Estado, arrendados ou adquiridos por meio de leilão, o valor dedutível do terreno é a taxa de uso ou o aluguel do terreno pago em parcela única. No entanto, custos como indenização, apoio e desapropriação pagos pela própria empresa não serão incluídos no valor dedutível do terreno.

O Dr. Nguyen Quang Tuyen (Universidade de Direito de Hanói ) afirmou que este novo ponto tem grande importância prática. Esclarecer o valor do terreno deduzido do cálculo do imposto ajuda as empresas a prever custos com mais transparência, permitindo a elaboração de estratégias financeiras e de vendas adequadas. Ao mesmo tempo, isso também limita a possibilidade de cobrança retroativa de impostos devido à determinação incorreta do valor do terreno pela Receita Federal, analisou o Dr. Tuyen.

Em particular, regulamentações específicas para cada tipo de transação ajudarão a reduzir disputas e aumentar a consistência. A longo prazo, a transparência no mecanismo de cálculo de impostos fará com que os preços dos imóveis se aproximem mais do seu valor real, limitando a situação de "preços virtuais" devido às empresas terem que arcar com o custo dos riscos fiscais.

O Decreto também classifica especificamente os casos de dedução do preço do terreno, tais como: recebimento de transferência de direitos de uso da terra, contribuição de capital para a aquisição de terrenos, pagamento com recursos do fundo imobiliário em projetos BT ou PPP... Para cada forma, o Decreto estipula claramente os princípios para a determinação do preço do terreno dedutível.

Compartilhando da mesma opinião, o advogado Bui Quang Nghiem (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) elogiou a clareza e a capacidade deste Decreto de minimizar os riscos jurídicos. Os critérios para determinar os preços dedutíveis dos terrenos são agora muito específicos, limitando assim as diferentes interpretações entre as autoridades fiscais e as empresas. Em particular, o Decreto contribui para proteger as empresas do risco de cobranças fiscais inesperadas.

Além disso, o Sr. Nghiem também enfatizou que um ponto importante é o princípio da não retroatividade, que é desvantajoso para as empresas. Se implementado corretamente, de acordo com as normas legais vigentes, esse princípio será uma ferramenta importante para garantir um ambiente de negócios estável e transparente.

De fato, muitas empresas imobiliárias têm enfrentado dificuldades devido à necessidade de pagar impostos temporariamente enquanto o preço do terreno não foi aprovado, e posteriormente serem cobradas novamente quando a autoridade tributária reavalia o valor do terreno. Essa nova regulamentação ajudará as empresas a evitar despesas inesperadas, permitindo um planejamento de fluxo de caixa mais proativo, de acordo com o andamento do projeto.

Do ponto de vista da agência de gestão, a Sra. Nguyen Thi Cuc, presidente da Associação Vietnamita de Consultoria Tributária, comentou que o Decreto 181 ajuda a evitar a situação de "pagamento temporário seguido de ajuste", pois esse é um fator que exerce grande pressão sobre empresas com projetos de longo prazo. Além disso, o Decreto fornece a base legal para que as autoridades fiscais realizem inspeções de forma mais unificada e transparente.

Por outro lado, o Decreto também auxilia as autoridades fiscais a aumentar a eficácia da fiscalização e a limitar as perdas de receita. Com instruções detalhadas para cada caso específico, o Decreto 181 contribui para a implementação uniforme da gestão tributária em todo o país, minimizando diferentes entendimentos e aplicações entre as localidades. Isso não só melhora a eficiência da arrecadação do orçamento estatal, como também permite que as autoridades fiscais sejam mais proativas na fiscalização e na aplicação da lei — analisou a Sra. Cuc.

Além disso, a aplicação de regulamentações específicas a projetos de biotecnologia, como a contribuição de capital na forma de terrenos ou a transferência de infraestrutura técnica, que são transações complexas, também ajuda a limitar a perda de receita devido à determinação incorreta ou à falta de dedução do valor do terreno.

Ao definir claramente o preço dedutível do terreno, as empresas deixam de ter de se "preparar" para riscos fiscais no preço de venda, contribuindo assim para a estabilização do mercado imobiliário. Os especialistas afirmam que este mecanismo não só beneficia as empresas, como também cria condições para proteger os direitos dos consumidores e promover o desenvolvimento transparente do mercado.

O Decreto 181 é um dos documentos que especificam as metas da reforma tributária para o período de 2021 a 2030, visando modernizar a administração tributária, garantindo equidade, transparência e coerência na aplicação da lei. A regulamentação detalhada sobre os preços de cálculo do IVA não só elimina obstáculos práticos, como também está alinhada com a orientação de longo prazo do Governo para a reforma do sistema tributário. Tornar o mecanismo de cálculo do imposto transparente contribuirá para a formação de um mercado imobiliário saudável, sustentável e responsável.

A partir de 1º de julho de 2025, quando o Decreto 181 entrar oficialmente em vigor, a comunidade empresarial, as autoridades fiscais e o mercado esperam um novo corredor legal transparente, sincronizado e alinhado à realidade. Se implementado de acordo com o espírito do documento, o Decreto não só contribuirá para minimizar os riscos para as empresas, como também ajudará a aumentar a receita orçamentária, melhorar o ambiente de investimento e desenvolver um mercado imobiliário mais estável e saudável no futuro.

De acordo com a VNA

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660