Devem ser consideradas regulamentações sobre a elaboração de listas periódicas de preços de terrenos.

É necessário esclarecer o conteúdo de 5 métodos de avaliação de terrenos.

O projeto de Lei de Terras (com alterações) foi submetido à Comissão Permanente da Assembleia Nacional na 23ª Sessão (reunião ordinária em maio de 2023) e espera-se que continue a ser debatido pela Assembleia Nacional na próxima 5ª Sessão.

O Vice-Primeiro-Ministro e Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, Tran Hong Ha, afirmou que, de 3 de janeiro de 2023 a 15 de março de 2023, foi realizada uma consulta pública sobre o projeto de Lei de Terras (alterada). A organização da consulta pública foi conduzida de forma séria, sincronizada, democrática, científica, pública, transparente e aprofundada, garantindo substância e eficácia, com diversas formas de participação, desde o nível local, em comunas, bairros, cidades, áreas residenciais e grupos de moradores; mobilizando a maioria das agências e organizações do sistema político e todas as classes sociais para participar; atraindo a atenção de muitas camadas da população do país e de vietnamitas residentes no exterior, tornando-se verdadeiramente uma atividade política profunda e um importante evento político-jurídico. As opiniões da participação popular demonstraram profundo interesse, entusiasmo e senso de responsabilidade.

deve-se considerar as normas de construção com preços fixos de terrenos, figura 1. — 23ª sessão da Comissão Permanente da Assembleia Nacional (sessão ordinária de maio de 2023).

Em resposta aos comentários da população, de cientistas e de especialistas, o Governo orientou o órgão responsável pela redação do documento a coordenar com os órgãos competentes a elaboração do Relatório que sintetiza as opiniões da população, do Relatório que explica e recebe as opiniões da população e do Relatório que avalia os impactos adicionais sobre os novos conteúdos e o projeto de Lei de Terras (alterada).

Assim, no que diz respeito à aplicação da lei, a maioria das opiniões concorda com as disposições sobre a aplicação da lei conforme o projeto de lei; ao mesmo tempo, propõe-se estipular que a Lei de Terras é a lei original e que as leis relacionadas à terra devem ser consistentes com a Lei de Terras. Há opiniões que sugerem complementar a aplicação de alguns casos especiais de leis especializadas. Há opiniões que sugerem não estipular esse conteúdo, mas aplicar de acordo com as disposições da Lei de Promulgação de Documentos Legais. O projeto de lei foi revisado e alguns conteúdos foram ajustados para adequação...

O Comitê Permanente do Comitê de Finanças e Orçamento acredita que o preço da terra é o conteúdo mais complexo e importante do projeto de lei, sendo o fator decisivo para os direitos e obrigações financeiras das entidades envolvidas. A maioria das disputas no setor fundiário surge da falta de acordo sobre os preços da terra. Portanto, o projeto de lei precisa especificar e esclarecer os princípios, as bases e os métodos de avaliação da terra. Especificamente, propõe-se estipular claramente os "outros fatores que afetam os preços da terra", incluindo quais fatores são usados como base para a determinação dos preços; estipular as "informações sobre receita, custos e rendimentos do uso da terra de acordo com o mercado", propondo-se esclarecer de qual mercado provêm as informações, a base legal, a confiabilidade e a precisão dessas informações, etc.

O projeto de lei lista cinco métodos de avaliação de terras; no entanto, o conteúdo desses métodos é vago, assim como o método de aplicação para cada tipo de terreno e a ordem de prioridade a ser aplicada. Portanto, o Governo precisa complementar as disposições do projeto de lei com os princípios dos métodos de avaliação de terras, servindo de base para que possa fornecer orientações específicas.

Os membros da Comissão de Finanças e Orçamento sugeriram que é necessário esclarecer o conteúdo da regulamentação que estabelece que "O Comitê Popular em nível provincial emite a lista anual periódica de preços de terrenos após aprovação do Conselho Popular do mesmo nível". De que forma e em que conteúdo o Conselho Popular a aprovará? Se o Conselho Popular emitir uma Resolução aprovando a lista de preços de terrenos, a decisão do Comitê Popular de emitir a lista de preços de terrenos será diferente da Resolução do Conselho Popular?

O reajuste do preço da terra só deve ser regulamentado quando houver uma flutuação do IPC (Índice de Preços ao Consumidor) de 10% ou mais.

Preocupado com o conteúdo da lista, o Deputado da Assembleia Nacional, Hoang Van Cuong, afirmou que a regulamentação que prevê a elaboração periódica anual de uma lista de preços de terrenos não é adequada, pois acarreta custos e procedimentos adicionais mesmo quando não há flutuação nos preços. Ao mesmo tempo, o deputado observou que essa regulamentação impossibilitará o ajuste oportuno dos preços de terrenos em áreas com preços elevados. Portanto, não é recomendável regulamentar a elaboração periódica de uma lista de preços de terrenos, mas sim ajustar os valores apenas quando houver flutuação de preços de terrenos igual ou superior a 10% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

deve-se considerar as normas de construção com preços fixos de terrenos imagem 2 — É necessário esclarecer o conteúdo de 5 métodos de avaliação de terrenos. Foto ilustrativa.

Com relação às disposições sobre o Conselho de Avaliação de Preços de Terras, o projeto de lei estipula o seguinte: o Comitê Popular emite a Lista de Preços de Terras, e o Presidente do Comitê Popular decide sobre os preços específicos das terras. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente auxiliará o Comitê Popular, no mesmo nível, na organização da elaboração da Lista de Preços de Terras e dos preços específicos das terras. Durante o processo de implementação, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente contratará uma empresa de consultoria em avaliação de terras para determinar a Lista de Preços de Terras e os preços específicos das terras, e os submeterá ao Conselho de Avaliação de Preços de Terras para avaliação antes de submetê-los ao Comitê Popular, no mesmo nível, para decisão.

Contudo, o Artigo 157 estipula que o Conselho de Avaliação inclui: o Presidente do Comitê Popular como Presidente do Conselho... e a organização de consultoria de avaliação de terras. Os membros permanentes da Comissão de Finanças e Orçamento reconheceram que a regulamentação acima sobre a composição do Conselho de Avaliação é irrazoável e não garante os princípios de objetividade e independência estabelecidos na Cláusula 1 do Artigo 154 sobre os princípios de avaliação de terras.

Concordando com o ponto de vista acima, o Deputado da Assembleia Nacional, Nguyen Hoang Mai, analisou: “ A empresa de consultoria de avaliação de terras que fornece a lista de preços de terrenos e o preço específico do terreno é membro do Conselho de Avaliação de Terras, responsável por avaliar os resultados de sua própria consultoria. O Presidente do Comitê Popular, que decide sobre o preço específico do terreno, também é o Presidente do Conselho de Avaliação de Terras, o que não garante a objetividade na tomada de decisões.”

A cláusula 6 do artigo 157 do projeto de Lei de Terras (alterado) também estipula que " Os resultados da avaliação do preço da terra pelo Conselho são a base para a autoridade competente decidir sobre a Lista de Preços de Terras e os preços específicos dos terrenos" . Isso não garante a objetividade do órgão ou da pessoa com autoridade para decidir sobre a lista de preços de terras ou sobre os preços específicos dos terrenos. Nesse sentido, recomenda-se a elaboração de regulamentos que assegurem uma distinção clara entre as responsabilidades e as autoridades em matéria de "avaliação de preços" e "definição de preços".

Thien An

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