Evite o desperdício de infraestrutura social

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Na 5ª Sessão, a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). Sobre o conteúdo do projeto de lei, Nguoi Dua Tin entrevistou o Deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai .

Investidor: Prezados delegados, a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). A lei estipula claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas e participam do mercado imobiliário. Então, quais são as suas preocupações em relação a este projeto de lei?

Deputado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong: Pode-se dizer que a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) estipulou claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas, participam do mercado imobiliário e harmonizam o relacionamento entre o Estado, as pessoas e as empresas.

Devido à sobreposição entre a Lei de Negócios Imobiliários (alterada), a Lei de Habitação, a Lei de Investimentos e especialmente o projeto de Lei de Terras alterado... Também proponho alguns conteúdos.

Em relação às condições de capital para organizações que participam do mercado imobiliário, o artigo 10, alínea c), inciso 1, da Lei, estipula que, além das condições de capital próprio para o capital total de investimento, também estipula a condição de "garantir a capacidade de mobilização de capital para a implementação de projetos de investimento" .

Imobiliário - Alteração da Lei de Negócios Imobiliários: É preciso evitar o desperdício do sistema de infraestrutura social — O Delegado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, conversa com Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

No entanto, de acordo com as disposições da Lei de Investimentos e da Lei de Licitações, existem disposições claras sobre a necessidade de o investidor garantir a capacidade financeira. Durante o processo de avaliação dos documentos do projeto de investimento, dos documentos de licitação e da aprovação das políticas de investimento, houve uma revisão da demonstração da capacidade financeira do investidor, portanto, as disposições adicionais desta Lei são desnecessárias e podem dar origem a procedimentos administrativos adicionais.

Além disso, a Cláusula 1, Artigo 10 acrescenta o Ponto d, estipulando que "Os investidores em projetos imobiliários devem garantir a proporção de crédito pendente e dívida de títulos corporativos pendentes em relação ao seu próprio capital, de acordo com as regulamentações governamentais ".

Atualmente, o Governo não possui regulamentações específicas sobre a proporção de crédito em circulação e títulos corporativos em circulação em relação ao capital detido pela empresa (atualmente, há apenas regulamentações relevantes no setor bancário) .

Portanto, proponho que o órgão redator estude e não inclua esse conteúdo no projeto ou tenha um projeto de decreto do Governo sobre o assunto para que os delegados possam contribuir com suas opiniões.

Investidor: Na sua opinião, como a responsabilidade do investidor na construção de infraestrutura social em projetos imobiliários deve ser implementada para resolver os problemas?

Delegado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong: Em relação à responsabilidade dos investidores na construção de infraestrutura social em projetos de negócios imobiliários, a Cláusula 7, Artigo 18 estipula que os investidores "só estão autorizados a entregar casas aos clientes quando tiverem concluído a construção das casas e as obras de infraestrutura técnica e social, de acordo com o progresso registrado no projeto aprovado".

Na minha opinião, infraestrutura social é um conceito muito amplo, entendido como todas as obras de utilidade pública, comercial, educacional, médica, etc.

De fato, dependendo do propósito e do plano de negócios do investidor, os projetos podem ser abertos à venda diversas vezes, de modo que o número de moradores que se mudarão para o empreendimento acompanhará o andamento das vendas. Por isso, os investidores costumam construir infraestrutura essencial com antecedência para atender às necessidades dos moradores (como parques, árvores, áreas comuns, estacionamentos, áreas de lazer, etc.).

A infraestrutura social restante, como escolas, supermercados e shopping centers, geralmente será implementada por investidores secundários quando o projeto tiver muitos moradores.

Caso o investidor seja obrigado a construir todos os sistemas de infraestrutura social do projeto quando a densidade populacional não for alta, isso causará desperdício.

Imobiliário - Alteração da Lei de Negócios Imobiliários: É preciso evitar o desperdício de sistemas de infraestrutura social (Figura 2). — É necessário haver regulamentações específicas sobre infraestrutura social essencial (Foto: Pham Tung).

Por outro lado, na realidade, os prestadores de serviços em educação, comércio e supermercados só realizam a implementação quando há uma determinada população em cada projeto (exceto para investidores com um ecossistema incluindo serviços imobiliários e médicos, educacionais e comerciais que realizarão eles próprios os investimentos e a implementação dos negócios... No entanto, na prática, alguns investidores, ao investir em muitos campos, levaram ao desequilíbrio financeiro ou a negócios ineficazes).

O regulamento “construção concluída…” é entendido como a conclusão das obras. Por exemplo, no caso de um projeto que consiste em vários itens, incluindo um projeto escolar separado que foi concluído e está em processo de conclusão, mas ainda não foi confirmado, de acordo com as disposições do projeto, o investidor não está autorizado a entregar a casa ao cliente.

De fato, a entrega de casas entre investidores e clientes é realizada de acordo com o contrato de compra e venda de casa/apartamento e o projeto também tem regulamentações específicas sobre o período de entrega e pagamento na entrega da casa.

Ao mesmo tempo, o Ponto b, Cláusula 1, Artigo 31 também exige que os projetos imobiliários com direitos de uso do solo que tenham investido em construção de infraestrutura técnica e sejam colocados em operação devem atender ao requisito: "Investimento concluído na construção de obras de serviço, obras de infraestrutura técnica essencial de acordo com o projeto, planejamento detalhado da construção 1/500 ou o plano diretor aprovado e o conteúdo do projeto", mas também não especifica quais obras de serviço essenciais incluem.

Portanto, acredito que deveria haver regulamentação específica para infraestrutura social essencial e exigir apenas que os investidores concluam “obras essenciais de infraestrutura técnica e social de acordo com o andamento registrado no projeto aprovado” para poderem entregar casas ou transferir direitos de uso do solo aos clientes. Isso resolverá os problemas e será aplicável à prática.

Investidor: Muito obrigado !

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