Na 5ª Sessão, a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). Sobre o conteúdo do projeto de lei, Nguoi Dua Tin entrevistou o Deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai .
Investidor: Prezado(a) delegado(a), a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). A lei estipula claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas e participam do mercado imobiliário. Então, quais são as suas preocupações em relação a este projeto de lei?
Deputado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong: Pode-se dizer que a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) estipulou claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas, participam do mercado imobiliário e harmonizam o relacionamento entre o Estado, as pessoas e as empresas.
Devido à sobreposição entre a Lei de Negócios Imobiliários (alterada), a Lei de Habitação, a Lei de Investimentos e especialmente o projeto de Lei de Terras alterado... Também proponho alguns conteúdos.
Em relação às condições de capital para organizações que participam do mercado imobiliário, o artigo 10 da Lei, no ponto c, inciso 1, estipula que, além das condições de capital próprio para o capital total de investimento, também estipula a condição de "devem garantir a capacidade de mobilização de capital para a implementação de projetos de investimento" .
O delegado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, conversa com Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).
No entanto, de acordo com as disposições da Lei de Investimentos e da Lei de Licitações, existem disposições claras sobre a capacidade financeira do investidor. Durante o processo de avaliação dos documentos do projeto de investimento, dos documentos de licitação e da aprovação das políticas de investimento, houve uma revisão da demonstração da capacidade financeira do investidor, portanto, disposições adicionais nesta Lei são desnecessárias e podem gerar procedimentos administrativos adicionais.
Além disso, a Cláusula 1, Artigo 10 acrescenta o Ponto d, estipulando que "Os investidores em projetos imobiliários devem garantir a proporção entre dívida de crédito em aberto e dívida de títulos corporativos em aberto em relação ao seu próprio capital, de acordo com as regulamentações governamentais ".
Atualmente, o Governo não possui regulamentações específicas sobre a proporção de crédito em aberto e títulos corporativos em aberto em relação ao capital detido pela empresa (atualmente, existem apenas regulamentações relevantes no setor bancário) .
Portanto, proponho que o órgão redator estude e não inclua esse conteúdo no rascunho ou tenha um rascunho de decreto do Governo sobre o assunto para que os delegados possam contribuir com suas opiniões.
Investidor: Na sua opinião, como a responsabilidade do investidor na construção de infraestrutura social em projetos imobiliários deve ser implementada para resolver os problemas?
Delegado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong: Em relação à responsabilidade dos investidores na construção de infraestrutura social em projetos de negócios imobiliários, a Cláusula 7, Artigo 18 estipula que os investidores "só estão autorizados a entregar casas aos clientes quando tiverem concluído a construção das casas e as obras de infraestrutura técnica e infraestrutura social de acordo com o cronograma registrado no projeto aprovado".
Na minha opinião, infraestrutura social é um conceito muito amplo, entendido como todas as obras de utilidade pública, comercial, educacional, médica, etc.
De fato, dependendo da finalidade e do plano de negócios do investidor, os projetos podem ser abertos à venda diversas vezes, de modo que o número de moradores que se mudarão para o empreendimento acompanhará o andamento das vendas. Por isso, os investidores costumam construir infraestrutura essencial com antecedência para atender às necessidades dos moradores (como parques, árvores, áreas comuns, estacionamentos, áreas de lazer...).
A infraestrutura social restante, como escolas, supermercados e shopping centers, geralmente será implementada por investidores secundários quando o projeto tiver muitos moradores.
Caso o investidor seja obrigado a construir todos os sistemas de infraestrutura social do projeto quando a densidade populacional não for alta, isso causará desperdício.
É necessário haver regulamentações específicas sobre infraestrutura social essencial (Foto: Pham Tung).
Por outro lado, na realidade, os prestadores de serviços em educação, comércio e supermercados só realizam a implementação quando há uma determinada população em cada projeto (exceto para investidores com um ecossistema que inclui serviços imobiliários e médicos, educacionais e comerciais, que realizarão eles próprios os investimentos e a implementação dos negócios... No entanto, na prática, alguns investidores, ao investir em muitos campos, levaram ao desequilíbrio financeiro ou a negócios ineficazes).
O regulamento “construção concluída…” é entendido como significando que as obras devem ser concluídas. Por exemplo, no caso de um projeto que consiste em vários itens, incluindo um projeto escolar separado que foi concluído e está em processo de conclusão, mas ainda não foi confirmado, de acordo com as disposições do projeto, o investidor não está autorizado a entregar a casa ao cliente.
De fato, a entrega de casas entre investidores e clientes é realizada de acordo com o contrato de compra e venda de casa/apartamento e o projeto também tem regulamentações específicas sobre o período de entrega e pagamento na entrega da casa.
Ao mesmo tempo, o Ponto b, Cláusula 1, Artigo 31 também exige que os projetos imobiliários com direitos de uso do solo que tenham investido em construção de infraestrutura técnica e sejam colocados em operação devem atender ao requisito: "O investimento na construção de obras de serviço e obras de infraestrutura técnica essenciais foi concluído de acordo com o projeto, planejamento detalhado da construção 1/500 ou plano diretor aprovado e conteúdo do projeto", mas ainda não especificou quais obras de serviço essenciais incluem.
Portanto, acredito que deveria haver regulamentação específica sobre infraestrutura social essencial e exigir apenas que os investidores concluam “obras essenciais de infraestrutura técnica e social de acordo com o cronograma estabelecido no projeto aprovado” para poderem entregar casas ou transferir direitos de uso do solo aos clientes. Isso resolverá os problemas e será aplicável à prática.
Investidor: Muito obrigado !
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