Devemos evitar o desperdício de sistemas de infraestrutura social.

Na 5ª Sessão, a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). Sobre o conteúdo do projeto de lei, Nguoi Dua Tin entrevistou o Deputado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong, Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai .

Investidor: Prezado(a) delegado(a), a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários (alterada). A lei estipula claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas e participam do mercado imobiliário. Quais são, então, suas preocupações em relação a este projeto de lei?

O deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, afirmou: "Pode-se dizer que a Lei sobre Negócios Imobiliários (alterada) estipulou claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem casas, participam do mercado imobiliário e harmonizam a relação entre o Estado, o povo e as empresas."

Devido à sobreposição entre a Lei de Negócios Imobiliários (alterada), a Lei da Habitação, a Lei de Investimentos e, especialmente, o projeto de alteração da Lei de Terras... proponho também alguns conteúdos.

Em relação às condições de capital para organizações que participam do mercado imobiliário, o item c, inciso 1, do artigo 10 da Lei estipula que, além das condições sobre o capital próprio e o capital total investido, também prevê a condição de "dever assegurar a capacidade de mobilizar capital para a execução de projetos de investimento" .

O Delegado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, conversa com Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Contudo, de acordo com as disposições da Lei de Investimentos e da Lei de Licitações, existem diretrizes claras sobre a capacidade financeira do investidor. Durante o processo de avaliação de documentos de projetos de investimento, editais de licitação e aprovação de políticas de investimento, já houve uma análise da comprovação da capacidade financeira do investidor, portanto, disposições adicionais nesta Lei são desnecessárias e podem acarretar procedimentos administrativos adicionais.

Além disso, a Cláusula 1 do Artigo 10 acrescenta o Ponto d, estipulando que "Os investidores em projetos imobiliários devem garantir que a relação entre o saldo devedor de crédito e o saldo devedor de títulos corporativos em relação ao seu próprio capital esteja de acordo com as normas governamentais ".

Atualmente, o Governo não possui regulamentações específicas sobre a relação entre o crédito em aberto e os títulos corporativos em aberto e o capital detido pela empresa (atualmente, existem regulamentações relevantes apenas no setor bancário) .

Portanto, proponho que a agência responsável pela redação estude o assunto e não inclua esse conteúdo na minuta, ou que o Governo publique um projeto de decreto sobre a questão, para que os delegados possam apresentar suas opiniões.

Investidor: Na sua opinião, como deve ser implementada a responsabilidade do investidor na construção de infraestrutura social em projetos imobiliários para solucionar os problemas?

O deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, declarou: " Com relação à responsabilidade dos investidores na construção de infraestrutura social em projetos imobiliários, o Artigo 18, Cláusula 7, estipula que os investidores 'só podem entregar as casas aos clientes quando tiverem concluído a construção das casas, as obras de infraestrutura técnica e a infraestrutura social, de acordo com o cronograma registrado no projeto aprovado'".

Na minha opinião, infraestrutura social é um conceito muito amplo, entendido como todas as obras de serviços públicos, comerciais, educacionais, médicas, etc.

De fato, em projetos, dependendo da finalidade e do plano de negócios do investidor, as unidades podem ser colocadas à venda diversas vezes, de modo que o número de moradores que se mudam para o projeto acompanhará o andamento das vendas. Portanto, os investidores costumam construir infraestrutura essencial com antecedência para atender às necessidades dos moradores (como parques, áreas verdes, espaços comuns, estacionamentos, áreas de lazer etc.).

A infraestrutura social restante, como escolas, supermercados e centros comerciais, geralmente será implementada por investidores secundários quando o projeto tiver muitos moradores.

Caso o investidor seja obrigado a construir todos os sistemas de infraestrutura social do projeto quando a densidade populacional não for alta, isso causará desperdício.

É necessário haver regulamentações específicas sobre infraestrutura social essencial (Foto: Pham Tung).

Por outro lado, na realidade, os prestadores de serviços nos setores da educação, comércio e supermercados só implementam projetos quando há uma certa quantidade de pessoas envolvidas (exceto para investidores com um ecossistema que inclui imóveis e serviços médicos, educacionais e comerciais, que realizam o investimento e a implementação dos negócios por conta própria... No entanto, na prática, alguns investidores, ao investirem em muitas áreas, acabam gerando desequilíbrio financeiro ou negócios ineficazes).

A regulamentação “construção concluída…” deve ser entendida como a conclusão das obras. Por exemplo, no caso de um projeto composto por vários itens, incluindo um projeto escolar separado que já foi concluído e está em fase de finalização, mas ainda não foi homologado, de acordo com as disposições da minuta, o investidor não está autorizado a entregar a casa ao cliente.

Na verdade, a transferência de imóveis entre investidores e clientes é realizada de acordo com o contrato de compra e venda do imóvel, e a minuta também contém regulamentações específicas sobre o prazo de entrega e o pagamento no ato da entrega das chaves.

Ao mesmo tempo, o ponto b, cláusula 1, artigo 31 também exige que os projetos imobiliários com direitos de uso do solo que tenham investido na construção de infraestrutura técnica e que sejam colocados em atividade atendam ao requisito: "O investimento na construção de serviços e obras essenciais de infraestrutura técnica tenha sido concluído de acordo com o projeto, o planejamento detalhado da construção 1/500 ou o plano diretor aprovado e o conteúdo do projeto", mas ainda não especificou quais serviços essenciais estão incluídos.

Portanto, acredito que deva haver regulamentações específicas sobre infraestrutura social essencial, exigindo que os investidores concluam apenas as "obras essenciais de infraestrutura técnica e social, conforme o cronograma estabelecido no projeto aprovado", para que possam entregar as casas ou transferir os direitos de uso da terra aos clientes. Isso resolverá os problemas e será viável na prática.

Investidor: Muito obrigado !

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html