Devemos evitar o desperdício de infraestrutura social.

Na 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional , a Lei sobre Negócios Imobiliários (alterada) foi debatida no plenário. A respeito do conteúdo do projeto de lei, Nguoi Dua Tin (O Informante) entrevistou o Deputado Estadual Quan Minh Cuong, Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai .

Entrevistador: Senhor, a 15ª Assembleia Nacional discutiu a Lei de Negócios Imobiliários, que foi alterada e estipula claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem moradias e participam do mercado imobiliário. Quais são, então, as suas preocupações restantes em relação a este projeto de lei?

O deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, afirmou: "Pode-se dizer que a Lei de Negócios Imobiliários, com as alterações introduzidas, estipulou claramente os direitos e obrigações de indivíduos e organizações que constroem habitações e participam no mercado imobiliário, harmonizando a relação entre o Estado, o povo e as empresas."

Devido à sobreposição entre a Lei de Negócios Imobiliários alterada, a Lei da Habitação, a Lei de Investimentos e, especialmente, a proposta de alteração da Lei de Terras... Gostaria também de apresentar alguns pontos.

Com relação aos requisitos de capital para organizações que participam do mercado imobiliário, o ponto c, cláusula 1, artigo 10 da Lei estipula que, além das condições sobre o capital próprio como percentagem do capital total de investimento, existe também a condição de que "deve ser assegurada a capacidade de mobilizar capital para implementar o projeto de investimento" .

O deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, fala com Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Contudo, a Lei de Investimentos e a Lei de Licitações já estipulam claramente que os investidores devem comprovar sua capacidade financeira. Durante a avaliação dos dossiês de projetos de investimento, dos documentos de licitação e da aprovação das políticas de investimento, a comprovação da capacidade financeira do investidor já foi analisada. Portanto, adicionar essa disposição à Lei é desnecessário e pode criar procedimentos administrativos adicionais.

Além disso, a Cláusula 1, Artigo 10 acrescenta o ponto d, estipulando que "O investidor de um projeto imobiliário deve garantir a relação entre o crédito em aberto e a dívida de títulos corporativos com o seu próprio capital, conforme prescrito pelo Governo ."

Atualmente, o governo não emitiu regulamentações específicas sobre a relação entre o crédito em aberto e a dívida de títulos corporativos e o patrimônio líquido das empresas (atualmente, existem regulamentações relacionadas apenas ao setor bancário) .

Portanto, sugiro que a agência responsável pela redação considere não incluir esse conteúdo na minuta ou que o inclua na minuta do decreto governamental sobre o assunto, para que os delegados possam participar e dar seu feedback.

Investidor: Na sua opinião, como deve ser abordada a responsabilidade do incorporador na construção de infraestrutura social dentro de um projeto imobiliário para resolver esses problemas?

O deputado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong, declarou: " Com relação à responsabilidade do investidor na construção de infraestrutura social em projetos imobiliários, o Artigo 18, Cláusula 7, estipula que o investidor 'só pode entregar as moradias aos clientes quando a construção das moradias, da infraestrutura técnica e das obras de infraestrutura social estiver concluída, de acordo com o cronograma estabelecido no projeto aprovado'."

Na minha opinião, infraestrutura social é um conceito muito amplo, que engloba todas as instalações e comodidades relacionadas ao comércio, serviços, obras públicas, educação, saúde e assim por diante.

Na realidade, dependendo do objetivo e do plano de negócios da construtora, os projetos podem ser lançados para venda várias vezes, de modo que o número de moradores que se mudam para o empreendimento seguirá o cronograma de vendas. Portanto, as construtoras costumam construir a infraestrutura essencial com antecedência para atender às necessidades dos moradores (como parques, áreas verdes, espaços comuns, estacionamentos e áreas de lazer).

A infraestrutura social restante, como escolas e supermercados/shoppings, geralmente será desenvolvida por investidores secundários quando o projeto já tiver um grande número de moradores.

Exigir que o empreendedor construa todos os sistemas de infraestrutura social de um projeto quando a densidade populacional ainda é baixa seria um desperdício.

São necessárias regulamentações específicas relativas à infraestrutura social essencial (Foto: Pham Tung).

Por outro lado, na realidade, os prestadores de serviços nos setores da educação, comércio e supermercados só prosseguem com o desenvolvimento quando existe uma certa densidade populacional em cada projeto (exceto nos casos em que os investidores possuem um ecossistema que abrange os serviços imobiliários, de saúde, educação e comércio, nos quais realizam investimentos e desenvolvimento de negócios de forma independente... No entanto, a prática demonstra que alguns investidores, ao investirem em múltiplos setores, acabam gerando desequilíbrios financeiros ou operações comerciais ineficientes).

A regulamentação "conclusão da construção..." significa que os projetos de construção devem ser oficialmente certificados. Por exemplo, no caso de um projeto composto por múltiplos componentes, incluindo um prédio escolar separado que foi concluído e está passando por procedimentos de certificação, mas ainda não foi confirmado, de acordo com a minuta da regulamentação, o investidor não está autorizado a entregar as casas aos clientes.

Na verdade, a entrega das casas entre a construtora e o cliente é realizada de acordo com o contrato de compra e venda do imóvel, e a minuta inclui ainda regulamentações específicas sobre o prazo de entrega e o pagamento na data de entrega.

Ao mesmo tempo, o ponto b, cláusula 1, do Artigo 31 também exige que os projetos imobiliários com direitos de uso da terra que tenham investido na construção de infraestrutura técnica atendam ao requisito de: "Ter concluído o investimento e a construção de instalações de serviços essenciais e instalações de infraestrutura técnica de acordo com o projeto aprovado, plano de construção detalhado 1/500 ou plano geral do local e conteúdo do projeto", mas não especifica quais instalações constituem instalações de serviços essenciais.

Portanto, acredito que deva haver regulamentações específicas sobre infraestrutura social essencial, e exigir apenas que os investidores concluam "projetos essenciais de infraestrutura técnica e social de acordo com o cronograma estabelecido no projeto aprovado" seria suficiente para entregar as moradias ou transferir os direitos de uso da terra aos clientes. Isso resolveria os problemas e estaria mais de acordo com a realidade prática.

Investidor: Muito obrigado !

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html