Em Hanói, um terreno nos arredores da cidade chegou a ser oferecido por 30 bilhões de VND, 12.000 vezes o preço inicial. Na Cidade de Ho Chi Minh, um terreno com mais de 1 hectare em Thu Thiem foi levado a um valor superior a 1 bilhão de dólares, equivalente a 2,4 bilhões de VND/m², antes que o lance fosse perdido e o leilão cancelado. Embora esses casos já tenham sido resolvidos, a prática de oferecer preços altos e depois confiscar o depósito continua a ocorrer, apresentando inclusive indícios de conluio, manipulação de preços e fraude de mercado. Os leilões de terrenos – que deveriam ser uma ferramenta eficaz para a alocação de recursos – estão sendo explorados para obter lucro. Em resposta a essa situação, o Ministério da Justiça propôs duas soluções: aumentar o valor do depósito de 20% para um máximo de 50% do preço inicial; e exigir indenização integral por danos e proibição de participação em leilões por um período de 6 meses a 5 anos caso o depósito seja confiscado.
A proposta de aumentar o valor do depósito mínimo para evitar a exploração de mecanismos de baixo depósito com fins lucrativos, que levam à inflação de preços, recebeu apoio público. No entanto, também há opiniões que sugerem a necessidade de se escolher um valor de depósito adequado. Se o valor for muito alto, a competitividade será reduzida e as dificuldades para os investidores serão dificultadas.
O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Joint Stock Company, afirmou: "Precisamos abordar essa questão pela raiz, não definindo um preço inicial, mas buscando um preço próximo ao valor de mercado almejado pelos investidores. Isso resolverá muitos problemas. Podemos exigir uma entrada de 20%, mas o valor aumenta significativamente, podendo chegar a 50%."
Em relação à proposta de exigir indenização integral por perdas e danos quando um depósito é perdido, considera-se que ela representa um forte fator dissuasor, especialmente em leilões de grande escala, onde os custos de organização são substanciais. Isso incentivaria os investidores a serem mais sérios e responsáveis, impedindo-os de tratar os leilões como um jogo de azar. No entanto, regulamentações adicionais são necessárias para exigir comprovação de capacidade financeira dos participantes e para divulgar publicamente a identidade daqueles que perdem seus depósitos, a fim de garantir a transparência.
O advogado Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói, declarou: "O preço inicial deve ser realmente adequado, e devem existir ferramentas e medidas sincronizadas. Por exemplo, devemos considerar a aplicação de uma taxa de imposto para quem possui várias casas e terrenos, ou um imposto progressivo no caso de transferências de imóveis, ou regulamentos sobre a transparência das informações do mercado imobiliário, ou regulamentos relacionados à declaração de informações imobiliárias. Em nossa opinião, essas ferramentas, quando usadas de forma sincronizada, criarão eficácia nos leilões de terrenos no futuro."
O advogado Nguyen Thanh Ha, presidente do escritório de advocacia SBLAW, comentou: "Por exemplo, se você ganhar o leilão de direitos de uso da terra na área A e, dentro de um ano ou seis meses, transferir a terra para outra pessoa para especulação e obtenção de lucro, pode-se usar um instrumento para aumentar o imposto de transferência. Ou, outro instrumento é impor um imposto elevado se a pessoa que ganhou o leilão da terra já possuir direitos de uso da terra, mas não os utilizar."
Completar o quadro legal, reforçar as regulamentações, aumentar as penalidades e controlar a capacidade financeira e a transparência dos participantes são pré-requisitos para a retomada dos leilões de terrenos, garantindo a convergência dos interesses do Estado, dos investidores e da população. Além do endurecimento das normas para leilões de terrenos, o Governo e os órgãos competentes implementaram diversas soluções para estabilizar o mercado imobiliário nos últimos tempos, como o controle do fluxo de capitais e a fiscalização e o acompanhamento de projetos com atrasos.
Fonte: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm
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