'Alterar as normas de propriedade para limitar as disputas em prédios de apartamentos'

O presidente da Federação dos Advogados do Vietnã, Do Ngoc Thinh, propôs a alteração das normas sobre propriedade comum e propriedade individual na Lei da Habitação para limitar as disputas.

Nos últimos tempos, têm sido comuns as disputas em prédios de apartamentos relacionadas à área, serviços públicos e infraestrutura pertencentes aos proprietários comuns e privados, sendo a mais intensa delas a divisão de propriedade e a área de estacionamento para motos e carros no subsolo. O Dr. Do Ngoc Thinh, Presidente da Federação dos Advogados do Vietnã e membro da Comissão Judiciária da Assembleia Nacional , respondeu a essa questão ao VnExpress por ocasião da apresentação do projeto de emenda à Lei de Habitação na 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional.

Disputas entre investidores e moradores sobre a propriedade de apartamentos vêm ocorrendo há muitos anos, mas por que a Lei da Habitação e outras regulamentações legais, por meio de emendas e complementos, não conseguiram resolver completamente essa situação?

O sistema de documentos legais, apesar de ter sido alterado e complementado diversas vezes, ainda não atende às necessidades práticas devido à crescente complexidade das disputas. Há casos que surgiram antes mesmo da promulgação das normas legais, persistem até hoje e ainda não foram totalmente resolvidos. A fiscalização e o tratamento de irregularidades nessa área não são rigorosos nem céleres. Muitos locais apresentam gestão negligente, muitos investidores demoram a pagar as dívidas do fundo de manutenção e há indícios de violação da lei penal que não foram devidamente investigados pelas autoridades competentes.

Entretanto, o conselho de administração eleito pelos moradores através da assembleia condominial ainda não consolidou plenamente seu papel representativo devido à falta de diretrizes específicas sobre o funcionamento e a legalidade dessa organização. A maioria dos conselhos de administração condominial atuais carece de experiência em gestão e administração de condomínios e não recebeu treinamento profissional, o que dificulta a representação e a proteção dos direitos dos moradores em caso de conflitos com os investidores.

O advogado Do Ngoc Thinh discursa na Assembleia Nacional. Foto: Pham Thinh

- Na sua opinião, por que as regulamentações legais sobre a divisão de serviços públicos e áreas de propriedade comum e privada em prédios de apartamentos não são viáveis ​​na prática?

Os direitos de propriedade comum e de propriedade privada foram estipulados na Lei da Habitação de 2014, no Código Civil de 2015 e no Regulamento de gestão e utilização de edifícios de apartamentos (publicado pela Circular nº 02/2016 do Ministério da Construção ), bem como em diversos outros documentos orientadores relevantes. No entanto, na prática, ainda existem muitas lacunas, principalmente em relação a disputas por vagas de estacionamento.

De acordo com a Circular 02, a área e os equipamentos de propriedade do proprietário, bem como os de propriedade conjunta, devem ser claramente especificados no contrato de compra e venda e no contrato de locação do apartamento. Juntamente com o contrato, o investidor deve fornecer ao comprador as plantas e a lista das partes de propriedade conjunta, conforme previsto na Lei de Habitação.

Disputas que surgem entre clientes e investidores não distinguem entre propriedade comum e privada, e não ficam claras desde a assinatura do contrato questões como a venda ou não de vagas de estacionamento, a quantidade de vagas no prédio, os princípios de registro dessas vagas, etc. Portanto, embora existam regulamentações legais, na prática, quando as partes assinam um contrato sem essa distinção clara, ainda existe o risco potencial de litígios.

Antes da entrada em vigor da Circular 02, em 15 de fevereiro de 2016, muitos prédios de apartamentos tinham contratos de compra e locação que não estipulavam isso claramente, causando muitos conflitos e disputas sobre a propriedade do porão.

O que você pensa quando um advogado afirma que a regulamentação atual, segundo a qual a área de estacionamento em prédios residenciais pertence à administração ou ao proprietário do imóvel, é a principal causa do surgimento de disputas, sendo que essa área deveria ser considerada propriedade comum?

Um dos pontos principais da Circular nº 02/2016 é a regulamentação da propriedade e gestão de vagas de estacionamento em prédios residenciais. A compra, venda e locação de vagas de estacionamento são registradas no contrato de compra e venda do apartamento ou em um contrato separado.

As vagas de estacionamento para motos, triciclos e veículos adaptados para pessoas com deficiência são de propriedade conjunta dos condôminos. Já as vagas para carros podem ser adquiridas ou alugadas por compradores ou locatários de apartamentos ou outras áreas do prédio; caso não haja compra ou aluguel, a gestão da vaga ficará a cargo do investidor. O investidor não está autorizado a incluir o custo de construção dessa vaga no preço de venda ou aluguel.

Assim, além de decidirem comprar ou alugar uma vaga de estacionamento no prédio onde moram, os proprietários de apartamentos também podem revender ou alugar suas vagas. No entanto, a demanda por vagas de estacionamento em apartamentos aumentou recentemente, e a compra e venda dessas vagas geralmente se dá por meio de acordos entre duas partes, o que pode levar à formação de um monopólio por parte do investidor, elevando o preço de venda.

Acredito que, se o Estado reconhecer que as vagas de estacionamento pertencem ao investidor, um teto de preço deveria ser estabelecido, evitando que os investidores exijam preços exorbitantes para a compra ou aluguel dessas vagas. Contudo, dada a alta demanda atual por vagas de estacionamento, regulamentações que permitam a compra e revenda dessas vagas, bem como a transferência de áreas comuns e privadas relacionadas a elas, podem facilmente gerar disputas civis. Essa questão, porém, está intimamente ligada ao interesse público.

É necessário também estudar cuidadosamente a questão da transferência da propriedade da vaga de estacionamento no subsolo para o condomínio. Isso porque, se a área de estacionamento for incluída no condomínio, o custo de construção da vaga será incorporado ao preço de venda do imóvel, e há famílias que não usam ou não precisam de carro, mas ainda assim terão que arcar com esse custo ao comprar uma casa.

A lei estipula que os investidores não podem incluir o custo de construção de vagas de estacionamento no preço de venda do apartamento, mas como saber se esse custo foi incluído ou não? Na realidade, muitos prédios residenciais enfrentam disputas sobre essa questão.

Não encontrei nenhuma regulamentação atual que esclareça esse ponto. Trata-se de uma verdadeira brecha na lei, pois as pessoas não têm controle sobre se o custo de construção de uma vaga de estacionamento está incluído no preço de venda do apartamento ou não. A impossibilidade de determinar a qual parte da vaga de estacionamento pertence é a origem de conflitos entre investidores e moradores.

Na minha opinião, a natureza da vaga de estacionamento no prédio de apartamentos faz parte da propriedade comum. De fato, todas as áreas comuns do prédio, incluindo a vaga de estacionamento, estão incluídas no preço de venda do apartamento e, a partir da data de entrega das chaves, o investidor deixa de ter direito à sua propriedade.

- Por que você acha que tão poucas disputas são levadas aos tribunais por meio do monitoramento, da emissão direta de pareceres e da resolução de reclamações relacionadas a disputas de propriedade em prédios de apartamentos?

O processo de análise dos casos revela que se tratam de disputas antigas e urgentes na comunidade. O grande número de moradores, por vezes, coloca-os em desvantagem, pois é difícil encontrar uma voz comum. A autorização para a resolução de conflitos também se torna difícil, uma vez que ninguém se dispõe a iniciar um processo judicial. Por outro lado, com tantas pessoas envolvidas, é difícil chegar a um acordo sobre os custos de um processo, o que faz com que o caso se arraste e permaneça sem solução.

Ao entrar com uma ação judicial, os moradores ou a administração do prédio precisam pagar uma taxa judicial antecipada com base no valor do imóvel. Isso faz com que muitas pessoas desistam de entrar com a ação e optem por um acordo com o investidor.

Além disso, o contrato de compra e venda assinado por ambas as partes é frequentemente redigido pelo investidor e não registra claramente os direitos dos moradores em relação às áreas comuns (subsolo, escadas, terraço etc.), de modo que os moradores têm pouca base para entrar com uma ação judicial para reivindicar seus direitos em caso de litígio.

Na minha opinião, as disputas em prédios de apartamentos devem ser resolvidas pelas partes com base em negociação e conciliação, de acordo com as normas legais pertinentes. Caso a negociação e a conciliação não sejam possíveis, deve-se recorrer ao Juizado Especial Cível para resolver a questão. Órgãos estatais e autoridades locais devem inspecionar, monitorar e punir rigorosamente as violações cometidas pelas partes.

- O projeto de lei revisada sobre habitação está sendo submetido à 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional. Como deputado(a) da Assembleia Nacional, de que forma você se manifestará para contribuir com a resolução de disputas de propriedade em prédios de apartamentos?

- O projeto de lei ainda está em consulta pública e regulamenta especificamente diversos aspectos relacionados à propriedade comum e privada em prédios de apartamentos, visando limitar as disputas atuais e tornar os edifícios mais seguros durante o uso.

Registrei as opiniões de advogados da Federação dos Advogados do Vietnã para contribuir com a emenda e o aprimoramento da 5ª versão do Projeto de Lei da Habitação. Propusemos quatro grupos de questões sobre propriedade, políticas de desenvolvimento, transações imobiliárias e gestão, visando minimizar litígios relacionados à habitação, proteger ao máximo os direitos e interesses legítimos das partes envolvidas e promover a consolidação do sistema jurídico no setor imobiliário do Vietnã.

Proponho alterar as normas sobre propriedade comum e propriedade privada de edifícios de apartamentos na minuta da Lei de Habitação revisada. Consequentemente, as vagas de estacionamento em edifícios de apartamentos serão classificadas como propriedade comum e a questão da compra e venda dessas vagas não será levantada. Isso minimizará as disputas relacionadas.

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