'Alterando os regulamentos de propriedade para limitar disputas em prédios de apartamentos'

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O presidente da Federação da Ordem dos Advogados do Vietnã, Do Ngoc Thinh, propôs alterar os regulamentos sobre propriedade comum e separada na Lei de Habitação para limitar disputas.

Disputas em prédios de apartamentos têm sido comuns nos últimos tempos em relação à área, serviços públicos e infraestrutura de propriedade dos proprietários comuns e particulares e moradores, sendo a mais intensa a divisão de propriedade e a área de estacionamento para motos e carros no subsolo. O Dr. Do Ngoc Thinh, Presidente da Federação dos Advogados do Vietnã e Membro do Comitê Judicial da Assembleia Nacional , respondeu ao VnExpress sobre esse assunto, por ocasião da submissão do projeto de emenda à Lei de Habitação à 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional.

- As disputas entre investidores e moradores sobre a propriedade de apartamentos já acontecem há muitos anos, mas por que a Lei de Habitação e outras regulamentações legais, por meio de emendas e suplementos, não conseguiram resolver completamente essa situação?

- O sistema de documentos legais, apesar de ter sido alterado e complementado inúmeras vezes, ainda não atende aos requisitos práticos devido a disputas cada vez mais complexas. Há casos que surgiram antes da promulgação da regulamentação legal, perduraram até hoje e não foram completamente resolvidos. A fiscalização e o tratamento de violações neste campo não são rigorosos e oportunos. Muitos locais têm uma gestão negligente, muitos investidores demoram a pagar dívidas de fundos de manutenção e há indícios de violação da lei penal que não foram abordados pelas autoridades competentes.

Enquanto isso, o conselho de administração eleito pelos moradores por meio da conferência de condomínios ainda não promoveu plenamente seu papel representativo devido à falta de orientações específicas sobre o funcionamento e a legalidade dessa organização. A maioria dos conselhos de administração de condomínios atuais carece de experiência em gestão e operação de condomínios e não recebeu treinamento profissional, dificultando a representação e a proteção dos direitos legais dos moradores em caso de litígios com investidores.

O advogado Do Ngoc Thinh discursa na Assembleia Nacional. Foto: Pham Thinh — O advogado Do Ngoc Thinh discursa na Assembleia Nacional. *Foto: Pham Thinh*

- Na sua opinião, por que as regulamentações legais sobre a divisão de utilidades e áreas de propriedade comum e privada em prédios de apartamentos não são viáveis na prática?

- Os direitos de propriedade comum e privada foram estipulados na Lei da Habitação de 2014, no Código Civil de 2015 e no Regulamento de Gestão e Utilização de Edifícios de Apartamentos (emitido pela Circular n.º 02/2016 do Ministério da Construção ) e em diversos outros documentos orientadores relevantes. No entanto, na prática, ainda existem muitas lacunas, geralmente disputas por vagas de estacionamento.

De acordo com a Circular 02, a área e os equipamentos de propriedade do proprietário, em propriedade conjunta, devem ser claramente indicados no contrato de compra e venda do apartamento. Juntamente com o contrato, o investidor deve fornecer ao comprador plantas e uma lista das partes em propriedade conjunta, conforme previsto na Lei de Habitação.

As disputas que surgem entre clientes e investidores não distinguem entre propriedade comum e privada, não ficam claras desde o momento da assinatura do contrato, como vender ou não vagas de estacionamento, quantas vagas de estacionamento há no prédio, princípios de registro de vagas de estacionamento... Portanto, acredito que existam regulamentações legais, mas, na realidade, quando as partes assinam um contrato sem distinção clara, ainda há um risco potencial de disputa.

Antes da Circular 02 entrar em vigor em 15 de fevereiro de 2016, muitos prédios de apartamentos tinham contratos de compra e locação de apartamentos que não estipulavam isso claramente, causando muitos conflitos e disputas sobre a propriedade do porão.

- O que você pensa quando um advogado diz que a regulamentação atual de que a área de estacionamento em prédios de apartamentos pertence à administração ou à propriedade do investidor é a principal causa do surgimento de disputas, enquanto isso deveria ser uma propriedade comum?

- Um dos destaques da Circular nº 02/2016 é a regulamentação da propriedade e administração de vagas de estacionamento em prédios de apartamentos. A compra e venda, bem como o aluguel de vagas de estacionamento, são registrados no contrato de compra e venda do apartamento ou em contrato separado.

O estacionamento para motos, triciclos e veículos para deficientes é de propriedade conjunta dos condôminos. Quanto ao estacionamento para carros, os compradores ou locatários de apartamentos ou outras áreas do prédio podem decidir comprar ou alugar o espaço; caso não comprem ou aluguem, o espaço ficará sob a administração do investidor. O investidor não está autorizado a incluir o custo do investimento na construção deste espaço no preço de venda ou aluguel.

Assim, além de decidir comprar ou alugar uma vaga de estacionamento no prédio onde moram, os proprietários de apartamentos também podem revender ou alugar sua vaga. No entanto, a demanda por vagas de estacionamento em apartamentos aumentou recentemente, e a compra e venda de vagas de estacionamento é principalmente um acordo entre duas partes, o que pode levar a um monopólio por parte do investidor, elevando o preço de venda.

Acredito que, se o Estado reconhecer que as vagas de estacionamento pertencem ao investidor, o teto de preço deve ser estabelecido, e os investidores não exigirão preços muito altos para comprar ou alugar vagas. No entanto, com a grande demanda atual por vagas de estacionamento, as regulamentações que permitem a compra e revenda de vagas e a transferência de áreas comuns e privadas de investidores relacionadas a vagas de estacionamento podem facilmente levar a disputas civis. Embora esta questão esteja intimamente relacionada ao interesse público.

Também é necessário estudar cuidadosamente a questão da transferência da propriedade do estacionamento subterrâneo para a propriedade comum dos condôminos. Se a área destinada ao estacionamento for incluída na propriedade comum, o custo de construção da vaga será incluído no custo de venda da casa ou apartamento, e há famílias que não usaram ou não precisam usar carro, mas ainda assim precisam arcar com esse custo ao comprar uma casa.

- A lei estipula que os investidores não podem incluir o custo da construção de vagas de estacionamento no preço de venda do apartamento, mas como sabemos se eles incluem isso no preço de venda ou não? Na realidade, existem muitos prédios de apartamentos com disputas sobre essa questão?

- Não vi nenhuma regulamentação atual esclarecendo este conteúdo. Isso é realmente uma brecha na lei: as pessoas não podem controlar se o custo do investimento na construção de uma vaga de estacionamento está incluído no custo de venda do apartamento ou não. A incapacidade de determinar a qual parte da vaga de estacionamento pertence é a causa das disputas entre investidores e moradores.

Na minha opinião, a natureza da vaga de estacionamento no prédio de apartamentos faz parte da propriedade comum. De fato, todas as áreas comuns do prédio, incluindo a vaga de estacionamento, foram incluídas no preço de venda do prédio e, a partir do momento da entrega, o investidor encerrará sua propriedade.

- Por meio do monitoramento ou da emissão direta de pareceres e da resolução de reclamações relacionadas a disputas de propriedade em prédios de apartamentos, por que você acha que tão poucas disputas são levadas aos tribunais?

- O processo de compreensão dos casos mostra que se trata de disputas antigas e urgentes na comunidade. O grande número de moradores às vezes fica em desvantagem, pois é difícil encontrar uma voz comum. Autorizar a resolução de disputas também é difícil, pois ninguém está disposto a se levantar para iniciar o processo. Por outro lado, com um grande número de pessoas, é difícil chegar a um acordo sobre o custo de entrar com um processo, então o caso se arrasta gradualmente e fica em aberto.

Ao entrar com uma ação judicial, os moradores ou a administração do prédio devem primeiro pagar uma taxa judicial antecipada com base no valor do imóvel. Isso faz com que muitas pessoas desistam de entrar com uma ação judicial e cheguem a um acordo com o investidor.

Além disso, o contrato de venda assinado por ambas as partes é frequentemente redigido pelo investidor e não registra claramente os direitos dos moradores em relação às áreas comuns (porão, escadas, terraço...), de modo que os moradores têm pouca base para entrar com uma ação judicial para reivindicar seus direitos se houver uma disputa.

Na minha opinião, disputas em prédios de apartamentos precisam ser resolvidas pelas partes com base em negociação e conciliação, de acordo com as normas legais aplicáveis. Caso a negociação e a conciliação não sejam alcançadas, o tribunal popular deve ser acionado para resolver o problema. Órgãos estaduais e autoridades locais precisam inspecionar, monitorar e lidar rigorosamente com as violações cometidas pelas partes.

- O projeto de revisão da Lei de Habitação está sendo submetido à 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional. Como delegado da Assembleia Nacional, como você se manifestará para contribuir com a resolução de disputas de propriedade em prédios de apartamentos?

- O projeto ainda está em consulta, no qual regulamentou especificamente muitos conteúdos relacionados à propriedade comum e privada em prédios de apartamentos para limitar disputas atuais, tornando os prédios de apartamentos mais seguros durante o uso.

Registrei as opiniões dos advogados da Ordem dos Advogados do Vietnã para contribuir com a alteração e complementação do 5º rascunho da Lei de Habitação. Propusemos quatro grupos de questões sobre propriedade, políticas de desenvolvimento, transações e gestão habitacional, a fim de minimizar disputas relacionadas à habitação, proteger ao máximo os direitos e interesses legítimos das partes envolvidas e promover a conclusão do sistema jurídico do setor habitacional no Vietnã.

Proponho alterar as normas sobre propriedade comum e propriedade privada de prédios de apartamentos no projeto de Lei de Habitação revisado. Consequentemente, as vagas de estacionamento em prédios de apartamentos são classificadas como propriedade comum e a questão da compra e venda dessas vagas não é levantada. Isso minimizará disputas relacionadas.

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