Implementação da Lei de Terras de 2024: Expectativas para desbloquear recursos

Após muitos anos de implementação, as pessoas que compraram terrenos no projeto urbano da empresa Bach Dat An ainda não receberam os títulos de propriedade. Foto: H. QUANG

A era dos corretores de terras e da venda de "arroz verde" acabou.

Cerca de 200 reuniões com cidadãos, realizadas por órgãos provinciais para lidar com problemas decorrentes de projetos investidos pela empresa Bach Dat An, são casos típicos das consequências de um período de "explosão" dos chamados projetos de desenvolvimento urbano.

Até o momento, embora as autoridades tenham feito grandes esforços e assumido grandes responsabilidades, e os mais altos líderes da província tenham emitido um "ultimato", ainda levará algum tempo para resolver completamente o caso de Bach Dat An.

Não apenas Bach Dat An, mas muitos dos quase 200 projetos residenciais e urbanos na província, nos quais empresas investem atualmente, enfrentam problemas em diferentes níveis.

Ninguém ainda calculou os valores (nem mesmo estimativas) dos danos causados ​​ao Estado, à população e até mesmo às empresas, mas o enorme desperdício de recursos, especialmente de terras, e as consequências sociais são realidades óbvias. E levará muitos anos para que as autoridades em todos os níveis resolvam as consequências de uma época em que os projetos estavam por toda parte!

A Lei de Terras de 2024 e as leis sobre Negócios Imobiliários e Habitação (alteradas), que entram em vigor a partir de 1º de agosto de 2024, exigem a proibição absoluta do parcelamento e da venda de terrenos em bairros de todas as cidades e vilas.

Ao mesmo tempo, os projetos de construção urbana e habitacional também estão sendo rigorosamente fiscalizados desde a fase de licenciamento e durante o processo de implementação. Em especial, exige-se divulgação pública e transparência perante a opinião pública, com detalhes abrangentes sobre a legalidade, a escala e o andamento da execução do projeto.

Revogação de projetos de "abraço territorial"

De acordo com a Lei de Terras de 2024, os investidores em projetos que não colocarem a terra em uso ou estiverem atrasados ​​na utilização da terra em comparação com o cronograma registrado no projeto de investimento terão direito a uma prorrogação do uso da terra por um período máximo de 24 meses e deverão pagar ao Estado um valor adicional correspondente à taxa de uso da terra e ao aluguel da terra pelo período prorrogado.

Caso o investidor não tenha utilizado o terreno após o período prorrogado, o Estado deverá reaver o terreno sem direito a indenização pelo terreno, pelos bens a ele vinculados e pelos custos de investimento remanescentes.

Segundo análises de especialistas, com as novas regulamentações legais, haverá uma "seleção" rigorosa para investidores imobiliários; pequenas empresas com recursos financeiros limitados, negócios oportunistas e pouco profissionais serão eliminados do mercado.

A situação de venda de "arroz verde" com fins lucrativos deixará de existir. Isso porque as empresas só poderão lançar projetos para venda após cumprirem integralmente suas obrigações perante o Estado e atenderem às exigências de infraestrutura estabelecidas.

A Lei de Negócios Imobiliários revisada também proíbe corretores imobiliários amadores e autônomos (que há muito são chamados de "corretores de terras" pelo público). Ela impede a situação em que pedreiros e vendedores de verduras também "negociam" terras; ou a disseminação desenfreada de "agentes" imobiliários do campo para a cidade, prática comum há muito tempo.

Pensamento urbano

A partir de 1º de agosto de 2024, o Estado deixará de conceder licenças para projetos de loteamento em áreas urbanas e rurais. Os investidores em projetos imobiliários serão obrigados a concentrar seus investimentos em áreas rurais nos arredores das cidades e vilas.

Com limitações significativas no espaço para desenvolvimento, bem como restrições legais mais rigorosas para projetos imobiliários, analistas preveem que os preços dos terrenos aumentarão em um futuro próximo, causando desvantagens para pessoas de baixa renda que realmente precisam de terrenos residenciais.

Em particular, uma vez que a política de "impor altos impostos sobre pessoas que possuem muitas casas e terras, mas não as utilizam de forma eficaz", conforme a Resolução 18 do 13º Comitê Executivo Central, não tenha sido institucionalizada por lei, a especulação imobiliária ainda poderá ser atraente para muitas pessoas.

Quang Nam tem sofrido sérias consequências com o desenvolvimento urbano desenfreado nos últimos tempos e certamente aprenderá muitas lições valiosas.

O mais óbvio desses problemas é a desertificação generalizada e persistente em muitas áreas urbanas, apesar da conclusão da infraestrutura; a situação em que a maioria das pessoas compra terrenos em empreendimentos principalmente com o objetivo de especulação imobiliária; a perda de terras para produção enquanto os projetos são abandonados e permanecem em ruínas por muitos anos; a história social de muitas famílias e indivíduos que estão muito frustrados com a necessidade de se estabelecerem e ganharem a vida, mas os preços dos terrenos estão muito além de seu alcance...

A urbanização e o desenvolvimento urbano são tendências inevitáveis. Mas como, em que direção e qual o roteiro mais adequado a cada etapa do desenvolvimento é um problema que cada localidade precisa considerar para explorar da forma mais eficaz os recursos fundiários, de acordo com a orientação do Partido, e resolver harmoniosamente as questões sociais.

Note-se que na Lista de projetos que atraem investimento e prioridades de atração de investimento de Quang Nam no período de 2024-2025 (Decisão nº 1221-QD/UBND, de 21 de maio de 2024, do Comitê Popular Provincial), dos 233 projetos em localidades, existem até 40 projetos que atraem investimento em desenvolvimento urbano, principalmente na forma de áreas de mercado e áreas residenciais urbanas (negócios imobiliários).

É difícil determinar quantos projetos são realmente necessários e urgentes, qual é o público-alvo (especuladores imobiliários ou necessidades habitacionais dos moradores locais), incluindo os problemas de insumo-produto do projeto, mas certamente essas serão questões que não podem ser ignoradas, visto que as localidades da província estão todas muito conscientes disso e já tiveram que pagar o preço com os projetos de loteamento e venda de terrenos.

Outra previsão importante de especialistas, após a entrada em vigor das três leis relacionadas à terra mencionadas acima, é que o setor imobiliário industrial atrairá fortemente investidores nacionais e estrangeiros nos próximos tempos.

O planejamento da província de Quang Nam determinou o desenvolvimento de mais de 10 mil hectares de terrenos para parques industriais até 2030. A prática comprovou que os terrenos industriais têm promovido e continuam a promover a maior eficiência, gerando lucros e contribuindo significativamente para o desenvolvimento socioeconômico local.

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Lição 3: Quando a terra agrícola é "libertada"

Fonte: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html