Implementação da Lei de Terras de 2024: Expectativas para desbloquear recursos

Após muitos anos de implementação, as pessoas que compraram terras no projeto urbano da Companhia Bach Dat An ainda não receberam os livros vermelhos. Foto: H.QUANG

O tempo dos corretores de terras e da venda de “arroz verde” acabou

Cerca de 200 reuniões com cidadãos por agências provinciais para lidar com problemas decorrentes de projetos investidos pela Bach Dat An Company são casos típicos das consequências de um período de "explosão" dos chamados projetos de desenvolvimento urbano.

Até o momento, embora as autoridades tenham feito grandes esforços e assumido responsabilidades, e os mais altos líderes da província tenham emitido um "ultimato", provavelmente levará mais algum tempo para que o caso Bach Dat An seja completamente resolvido.

Não apenas Bach Dat An, muitos dos quase 200 projetos residenciais e urbanos da província atualmente investidos por empresas estão enfrentando problemas em diferentes níveis.

Ninguém ainda calculou os números (nem mesmo as estimativas) dos danos ao Estado, à população e às empresas, mas o enorme desperdício de recursos, especialmente de terras, e as consequências sociais são realidades óbvias. E levará muitos anos para que as autoridades, em todos os níveis, resolvam as consequências de uma época em que os projetos estavam por toda parte!

A Lei de Terras de 2024 e as leis sobre Negócios Imobiliários e Habitação (alteradas), que entram em vigor em 1º de agosto de 2024, exigem uma proibição absoluta de subdivisão e venda de terras em bairros de todas as cidades e vilas.

Ao mesmo tempo, projetos de construção urbana e residencial também são mais rigorosos desde a fase de licenciamento e todo o processo de implementação. Em especial, a exigência de divulgação pública e transparência na opinião pública é abrangente, com informações detalhadas sobre a legalidade, a escala e o andamento da implementação do projeto.

Revogando projetos de "abraçamento de terras"

De acordo com a Lei de Terras de 2024, os investidores do projeto que não colocarem a terra em uso ou estiverem atrasados ​​no uso da terra em comparação ao cronograma estabelecido no projeto de investimento receberão uma extensão de uso da terra por no máximo 24 meses e deverão pagar ao Estado uma quantia adicional de dinheiro correspondente à taxa de uso da terra e ao aluguel da terra pelo período estendido.

Se o investidor não tiver colocado a terra em uso após o período estendido, o Estado recuperará a terra sem indenização pela terra, pelos ativos vinculados à terra e pelos custos de investimento restantes na terra.

Segundo especialistas, com as novas regulamentações legais, haverá uma "triagem" rigorosa para investidores imobiliários; pequenas empresas com recursos financeiros limitados, negócios oportunistas e pouco profissionais serão eliminados do jogo.

A situação de venda de "arroz verde" com fins lucrativos deixará de existir, pois as empresas só poderão abrir projetos para venda quando cumprirem integralmente suas obrigações com o Estado e atenderem às condições de infraestrutura prescritas.

A Lei de Negócios Imobiliários revisada também proíbe corretores imobiliários amadores e autônomos (que há muito tempo são chamados de "corretores de terras" pelo público). Ela impede que pedreiros e vendedores de hortaliças também "negociem" com terras; ou a disseminação generalizada de "corretores" imobiliários do campo para a cidade, o que é comum há muito tempo.

Pensamento urbano

A partir de 1º de agosto de 2024, o Estado não concederá mais licenças para projetos de loteamento em bairros de cidades e vilas. Investidores em projetos de loteamento serão forçados a se concentrar em áreas rurais nos arredores de cidades e vilas.

Com limitações significativas no espaço de desenvolvimento, bem como restrições legais mais rígidas em projetos imobiliários, analistas previram que os preços dos terrenos aumentarão em um futuro próximo, causando desvantagens para pessoas de baixa renda que têm uma necessidade real de terrenos residenciais.

Em particular, uma vez que a política de "impor altos impostos a pessoas que têm muitas casas e terras, mas não as colocam em uso efetivo", de acordo com a Resolução 18 do 13º Comitê Executivo Central, não tenha sido institucionalizada por lei, a especulação imobiliária provavelmente ainda será atraente para muitas pessoas.

Quang Nam vem sofrendo consequências severas do desenvolvimento urbano desenfreado nos últimos tempos e certamente aprenderá muitas lições valiosas.

A mais óbvia delas é a desertificação generalizada e persistente em muitas áreas urbanas, apesar da conclusão da infraestrutura; a situação em que a maioria das pessoas compra terras em projetos principalmente para fins de especulação comercial; a perda de terras para produção enquanto os projetos são abandonados e ficam em mau estado por muitos anos; a história social de muitas famílias e indivíduos que estão muito frustrados com a necessidade de se estabelecer e ganhar a vida, mas os preços das terras estão muito fora de alcance...

A urbanização e o desenvolvimento urbano são tendências inevitáveis. Mas como, em que direção e qual roteiro se adequar a cada etapa do desenvolvimento é um problema que cada localidade precisa considerar para explorar os recursos terrestres da forma mais eficaz possível, de acordo com a orientação do Partido, e resolver harmoniosamente as questões sociais.

Observe que na Lista de projetos de atração de investimentos e prioridades de atração de investimentos de Quang Nam no período de 2024-2025 (Decisão nº 1221-QD/UBND, datada de 21 de maio de 2024 do Comitê Popular Provincial), de 233 projetos em localidades, há até 40 projetos atraindo investimentos em desenvolvimento urbano, principalmente na forma de áreas de mercado, áreas residenciais urbanas (negócios de terras).

É difícil determinar quantos ou quão poucos projetos são realmente necessários e urgentes, qual é o alvo (especuladores comerciais ou necessidades de moradia dos moradores locais), incluindo os problemas de entrada e saída do projeto, mas certamente essas serão questões que não podem ser ignoradas, quando as localidades da província estão muito "conscientes" e tiveram que pagar o preço pelos projetos de loteamento e venda de terras.

Outra previsão notável de especialistas após as três leis relacionadas a terras mencionadas acima entrarem em vigor é que o mercado imobiliário industrial atrairá fortemente investidores nacionais e estrangeiros nos próximos tempos.

O planejamento da província de Quang Nam determinou o desenvolvimento de mais de 10 mil hectares de parques industriais de agora até 2030. A prática provou que as terras industriais têm promovido e continuam promovendo a mais alta eficiência, gerando lucros e contribuindo ao máximo para o desenvolvimento socioeconômico local.

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Lição 3: Quando as terras agrícolas são "desvinculadas"

Fonte: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html