O mercado imobiliário do Vietnã precisa urgentemente aumentar a demanda total e criar oferta.

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Recentemente, o Governo apresentou diversas soluções sólidas para apoiar a recuperação e o crescimento do mercado imobiliário. Em particular, na Resolução 33, o Governo propôs diversas soluções específicas e detalhadas para "resgatar" o mercado. De fato, o mercado também recebeu alguns sinais positivos, mas não conseguiu se recuperar.

Falando aos repórteres do Jornalista e Opinião Pública, o Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) disse: Nos primeiros 7 meses de 2023, o mercado imobiliário continuou a enfrentar muitas dificuldades.

+ Como você avalia o mercado imobiliário desde o início de 2023 até agora?

- Embora o mercado imobiliário tenha mostrado sinais de melhora após as soluções adotadas pelo Governo para superar as dificuldades, em geral, nos últimos 7 meses, o mercado ainda enfrentou muitas dificuldades, baixa liquidez e oferta muito limitada.

Os principais motivos são questões jurídicas não resolvidas e acesso limitado ao capital, uma série de incidentes no segundo semestre de 2022 que afetaram a confiança dos investidores e, em geral, uma série de questões fundamentais do mercado não foram resolvidas, como questões jurídicas, oferta escassa, desequilíbrio entre oferta e demanda, etc.

Na verdade, o Vietnã não explorou todo o potencial e os pontos fortes do mercado imobiliário. Imóveis industriais, turísticos e de entretenimento concentram-se apenas em algumas regiões, não criando uma força motriz e atração generalizada em todas as áreas do país.

O mercado imobiliário vietnamita precisa urgentemente aumentar a demanda e criar fontes de oferta. Imagem 1

O Sr. Le Hoang Chau prevê que o mercado imobiliário vietnamita permanecerá lento até o final de 2023 e só poderá se recuperar e se desenvolver de forma mais saudável, transparente e padronizada a partir do segundo ou terceiro trimestre de 2024, graças aos avanços no ambiente jurídico; às perspectivas positivas de crescimento econômico; e ao desenvolvimento de infraestrutura sincronizada e moderna.

Muitos segmentos do mercado de investimento ainda enfrentam grandes barreiras e obstáculos. Os recursos potenciais de terras não foram explorados de forma otimizada. O mercado imobiliário em parques industriais, zonas econômicas, zonas de processamento de exportação e zonas de alta tecnologia ainda está se desenvolvendo de forma cautelosa e em ritmo moderado, com baixas taxas de ocupação.

A demanda por moradia para todas as classes sociais é muito grande, especialmente para pessoas de baixa e média renda, mas o nível de resposta é limitado.

+ Você pode analisar mais claramente as dificuldades do mercado no período atual?

- Atualmente, existem 3 principais dificuldades e obstáculos que impedem o mercado imobiliário de se destacar.

Em primeiro lugar, dificuldades relacionadas a políticas e leis, como dificuldades relacionadas à lei de terras, dificuldades devido à lei de planejamento e algumas dificuldades relacionadas à lei de investimentos.

Por exemplo, em relação ao planejamento, alguns projetos com plantas detalhadas de 1/500 foram aprovados, mas não são consistentes com o zoneamento e os planos gerais e estão sendo revisados, ajustados e atualizados de acordo com os regulamentos.

Ou muitos projetos encontram dificuldades, obstáculos e implementação lenta devido a regulamentações sobre métodos de avaliação de terras; Em muitos casos, o planejamento do uso da terra foi anunciado, mas não há um plano anual de uso da terra em nível distrital...

Em segundo lugar, estão as dificuldades no fluxo de capital. Em particular, o acesso a empréstimos para negócios imobiliários ainda não é fácil, principalmente devido a três questões: altas taxas de juros, legalidade do projeto e confiança na liquidez do mercado. De fato, a taxa de juros real gira em torno de 11-12% ao ano.

A recente redução das taxas de juros em 0,5% a 2% é um grande esforço do Governo e do sistema bancário. Essa medida está tendo um efeito positivo na economia e no mercado imobiliário.

No entanto, encurtar a duração do projeto em 1 ano pode ajudar as empresas a economizar de 12% a 15% dos custos de capital em juros. Sem mencionar a economia em salários, máquinas e equipamentos, etc., durante todo o ano.

Regulamentações rígidas sobre controle de risco para crédito imobiliário ajudam a tornar o mercado mais saudável, mais próximo das necessidades reais e a evitar bolhas de preços.

Entretanto, atualmente a capacidade financeira da maioria dos negócios imobiliários é limitada, o capital próprio é baixo e as operações dependem principalmente de capital de crédito bancário, o que dificulta o acesso ao capital de crédito.

A taxa de juros dos empréstimos do pacote de 120 trilhões de VND para habitação social é muito alta (8,7% para empresas, 8,2% para compradores de imóveis por ano), causando dificuldades para investidores e compradores de imóveis.

Terceiro, dificuldades na demanda agregada e na confiança do mercado. Observa-se que a demanda agregada caiu acentuadamente na maioria dos segmentos, especialmente em moradias de alto padrão, imóveis turísticos, resorts de luxo e terrenos. A confiança do mercado caiu drasticamente.

De acordo com uma pesquisa preliminar da Associação Imobiliária do Vietnã, dois terços das empresas de desenvolvimento de projetos quase não tiveram novas atividades de desenvolvimento de projetos no ano passado.

Enquanto isso, as corretoras imobiliárias cortaram cerca de 50% a 70% de seus funcionários. Os investidores, em sua maioria, não investiram no mercado imobiliário nos últimos tempos.

+ Então, quais recomendações você tem para ajudar o mercado imobiliário a prosperar?

- A questão mais urgente agora é aumentar a demanda total e criar uma fonte de oferta essencial para o mercado imobiliário vietnamita. A maior demanda no mercado imobiliário vietnamita atualmente é o segmento de moradias comerciais acessíveis. Portanto, para aumentar a demanda total, é necessário desenvolver esse tipo de moradia de forma rápida, forte e diversificada.

No entanto, no futuro imediato, o Governo precisa implementar efetivamente soluções para apoiar o mercado imobiliário de acordo com o Programa de Recuperação e Desenvolvimento Socioeconómico para 2023 e o período 2023-2025.

Além disso, concluir com urgência a revisão dos trâmites legais dos projetos imobiliários em atraso/suspensos e tratá-los criteriosamente em 2022 e 2023 para criar condições para que os projetos sejam reimplementados, garantindo o abastecimento do mercado.

Espero também que o Estado isente as licenças de construção para obras de projetos de investimento em áreas com planejamento detalhado aprovado 1/500, de acordo com o Ponto h, Cláusula 1, Artigo 2 da Resolução nº 43/NQ-CP de 6 de junho de 2014 do Governo sobre uma série de tarefas importantes de reforma de procedimentos administrativos na formação e implementação de projetos de investimento usando terras para melhorar o ambiente de negócios.

Em relação ao capital de crédito, acredito que os bancos comerciais também precisam aumentar o suporte às taxas de juros/tarifas para transações imobiliárias com pagamentos eletrônicos e não monetários.

Além disso, proponho que a taxa de juros de empréstimo para o mercado imobiliário no período de 2023 a 2025 seja a seguinte: Para o segmento de habitação comercial apta para renda, recomenda-se que fique abaixo de 7%/ano.

Segmento de habitação social: Para empresas, a taxa recomendada é inferior a 6% ao ano; para compradores de imóveis, a taxa recomendada é inferior a 4,5% ao ano. Para o segmento imobiliário de turismo e resorts, a taxa recomendada é inferior a 9% ao ano. Por fim, para o segmento imobiliário residencial de alto padrão e outros segmentos, a taxa recomendada é de 9 a 10% ao ano.

Orientar e incentivar a tendência de emissão de títulos ao público em vez de emissão privada; continuar a lidar rigorosamente com violações relacionadas a títulos corporativos, cancelamento de depósitos e declaração de "preço duplo" em transferências imobiliárias para aumentar a dissuasão e garantir os direitos dos investidores, reduzir perdas orçamentárias; aperfeiçoar a estrutura legal para proteger investidores em títulos corporativos e certificados de fundos.

Por fim, recomendo promover a emissão de certificados de propriedade para ativos imobiliários de turismo e resorts para investidores secundários, para liberar rapidamente dezenas de bilhões de dólares em recursos e estimular o desenvolvimento de imóveis de turismo e resorts com base no Decreto nº 10/2023/ND-CP, que altera e complementa uma série de artigos dos decretos que orientam a implementação da Lei de Terras.

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