O mercado imobiliário do Vietnã precisa urgentemente aumentar a demanda total e criar oferta.

Recentemente, o Governo apresentou diversas soluções robustas para apoiar a recuperação e o crescimento do mercado imobiliário. Em particular, na Resolução 33, o Governo propôs várias soluções específicas e detalhadas para "resgatar" o mercado. De fato, o mercado também recebeu alguns sinais positivos, mas ainda não conseguiu consolidar essa recuperação.

Em declarações aos repórteres do jornal Jornalista e Opinião Pública, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou: Nos primeiros 7 meses de 2023, o mercado imobiliário continuou a enfrentar muitas dificuldades.

+ Como você avalia o mercado imobiliário desde o início de 2023 até agora?

Embora o mercado imobiliário tenha apresentado sinais de melhora após as soluções governamentais para superar as dificuldades, de modo geral, nos últimos sete meses, o mercado ainda enfrentou muitos problemas, como baixa liquidez e oferta muito limitada.

Os principais motivos são questões legais não resolvidas e acesso limitado a capital, uma série de incidentes no segundo semestre de 2022 que afetaram a confiança dos investidores e, em geral, uma série de problemas fundamentais do mercado que não foram resolvidos, como questões legais, escassez de oferta, desequilíbrio entre oferta e demanda, etc.

Na verdade, o Vietnã não explorou totalmente o potencial e os pontos fortes do mercado imobiliário. Os setores imobiliários industrial, turístico e de entretenimento estão concentrados apenas em algumas regiões, não criando uma força motriz e uma atratividade generalizada em todo o país.

O Sr. Le Hoang Chau prevê que o mercado imobiliário vietnamita permanecerá lento até o final de 2023 e só poderá se recuperar e se desenvolver de forma mais saudável, transparente e padronizada a partir do segundo ou terceiro trimestre de 2024, graças aos avanços no ambiente jurídico, às perspectivas positivas de crescimento econômico e ao desenvolvimento sincronizado e moderno da infraestrutura.

Muitos segmentos do mercado de investimento ainda enfrentam grandes barreiras e obstáculos. Os recursos fundiários potenciais não foram explorados de forma otimizada. O setor imobiliário em parques industriais, zonas econômicas, zonas de processamento de exportação e zonas de alta tecnologia ainda se desenvolve com cautela e em ritmo moderado, com baixas taxas de ocupação.

A demanda por moradia para todas as classes sociais é muito grande, especialmente para pessoas de baixa e média renda, mas o nível de resposta é limitado.

Você poderia analisar com mais clareza as dificuldades do mercado no período atual?

- Atualmente, existem 3 principais dificuldades e obstáculos que impedem o mercado imobiliário de decolar.

Em primeiro lugar, dificuldades relacionadas a políticas e leis, como dificuldades relacionadas ao direito fundiário, dificuldades decorrentes do direito urbanístico e algumas dificuldades relacionadas ao direito de investimento.

Por exemplo, em relação ao planejamento, alguns projetos com planos detalhados na escala 1/500 foram aprovados, mas não são consistentes com o zoneamento e os planos gerais, e estão sendo revisados, ajustados e atualizados de acordo com os regulamentos.

Ou, muitos projetos encontram dificuldades, obstáculos e implementação lenta devido a regulamentações sobre métodos de avaliação de terras; em muitos casos, o planejamento do uso da terra foi anunciado, mas não existe um plano anual de uso da terra em nível distrital...

Em segundo lugar, existem dificuldades no fluxo de capital. Em particular, o acesso a empréstimos para negócios imobiliários ainda não é fácil, principalmente devido a três questões: altas taxas de juros, legalidade do projeto e confiança na liquidez do mercado. De fato, a taxa de juros real gira em torno de 11-12% ao ano.

A recente redução das taxas de juros em 0,5% a 2% é um grande esforço do Governo e do sistema bancário. Essa medida está tendo um efeito positivo na economia e no setor imobiliário.

No entanto, reduzir a duração do projeto em um ano pode ajudar as empresas a economizar até 12-15% dos custos de capital em juros. Sem mencionar a economia com salários, máquinas e equipamentos, etc., durante todo o ano.

Regulamentações rigorosas sobre o controle de risco no crédito imobiliário ajudam a tornar o mercado mais saudável, mais alinhado às necessidades reais e a evitar bolhas de preços.

No entanto, atualmente a capacidade financeira da maioria das empresas imobiliárias é limitada, o capital próprio é baixo e as operações dependem principalmente de financiamento bancário, o que dificulta o acesso a crédito.

A taxa de juros dos empréstimos no âmbito do pacote de 120 trilhões de VND para habitação social é muito alta (8,7% para empresas, 8,2% para compradores de imóveis residenciais ao ano), causando dificuldades para investidores e compradores de imóveis.

Em terceiro lugar, as dificuldades na demanda agregada e na confiança do mercado. Observa-se que a demanda agregada caiu acentuadamente na maioria dos segmentos, especialmente em imóveis residenciais de alto padrão, imóveis turísticos, resorts de luxo e terrenos. A confiança do mercado também diminuiu drasticamente.

Segundo um levantamento preliminar da Associação Imobiliária do Vietnã, dois terços das empresas de desenvolvimento imobiliário não realizaram praticamente nenhum novo projeto no último ano.

Entretanto, as imobiliárias reduziram cerca de 50 a 70% de seus quadros de funcionários. A maioria dos investidores não investiu no mercado imobiliário recentemente.

Então, quais recomendações você tem para ajudar o mercado imobiliário a dar um salto?

A questão mais urgente agora é aumentar a demanda total e criar uma importante fonte de oferta para o mercado imobiliário vietnamita. A maior demanda no mercado imobiliário vietnamita atualmente se concentra no segmento de habitação comercial acessível. Portanto, para aumentar a demanda total, é necessário desenvolver esse segmento de forma rápida, robusta e diversificada.

No entanto, num futuro imediato, o Governo precisa de implementar eficazmente soluções para apoiar o mercado imobiliário, em conformidade com o Programa de Recuperação e Desenvolvimento Socioeconómico para 2023 e para o período 2023-2025.

Além disso, é urgente concluir a revisão dos procedimentos legais dos projetos imobiliários que estão atrasados/suspensos e tratá-los minuciosamente em 2022 e 2023 para criar condições para a retomada dos projetos, garantindo o abastecimento do mercado.

Espero também que o Estado isente de licenças de construção as obras de projetos de investimento em áreas com planejamento detalhado aprovado na escala 1/500, conforme o item h, cláusula 1, artigo 2 da Resolução nº 43/NQ-CP, de 6 de junho de 2014, do Governo, sobre uma série de tarefas-chave de reforma dos procedimentos administrativos na formulação e implementação de projetos de investimento que utilizam o solo para melhorar o ambiente de negócios.

Em relação ao capital de crédito, acredito que os bancos comerciais também precisam aumentar o apoio às taxas de juros/tarifas para transações imobiliárias com pagamentos eletrônicos e pagamentos não monetários.

Além disso, proponho que a taxa de juros para empréstimos no mercado imobiliário no período de 2023 a 2025 seja a seguinte: Para o segmento de imóveis comerciais destinados à renda, recomenda-se que seja inferior a 7% ao ano.

Segmento de habitação social: Para empresas, a taxa recomendada é inferior a 6% ao ano; para compradores de imóveis residenciais, a taxa recomendada é inferior a 4,5% ao ano. Para o segmento imobiliário turístico e de resorts, a taxa recomendada é inferior a 9% ao ano. Por fim, para o segmento imobiliário residencial de alto padrão e outros segmentos, a taxa recomendada é de 9% a 10% ao ano.

Orientar e incentivar a tendência de emissão de títulos ao público em vez de emissão privada; continuar a lidar rigorosamente com as violações relacionadas a títulos corporativos, cancelamento de depósitos e declaração de "duplo preço" em transferências de imóveis, tanto para aumentar a dissuasão quanto para garantir os direitos dos investidores e reduzir as perdas orçamentárias; aperfeiçoar o quadro legal para proteger os investidores em títulos corporativos e certificados de fundos.

Por fim, recomendo promover a emissão de títulos de propriedade para ativos imobiliários turísticos e de resorts a investidores secundários, a fim de liberar rapidamente dezenas de bilhões de dólares em recursos e estimular o desenvolvimento do setor imobiliário turístico e de resorts, com base no Decreto nº 10/2023/ND-CP, que altera e complementa diversos artigos dos decretos que orientam a implementação da Lei de Terras.

Muito obrigado!

Viet Vu (Implementação)

Fonte: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-can-cap-bach-tang-tong-cau-va-tao-nguon-cung-post259834.html