Situação atual dos projetos em áreas urbanas em Thanh Hoa - Inadequações da capacidade dos investidores à gestão estatal (Parte 1): 7 anos de espera pelos livros vermelhos

(Baothanhhoa.vn) - Nos últimos anos, milhares de famílias em novas áreas urbanas na cidade de Thanh Hoa gastaram bilhões de dongs para comprar terras e construir casas espaçosas, mas ainda não obtiveram os certificados de direito de uso da terra (GCNQSDD ou livros vermelhos). Da fase 1 do MBQH 2125 a uma série de projetos que "penduram" livros vermelhos, isso mostra que o panorama da gestão urbana está revelando muitas deficiências. É hora de soluções fortes e inovadoras para acabar com essa situação, abrindo caminho para um desenvolvimento urbano mais sustentável, civilizado e humano.

Um canto da área residencial na fase 1 do MBQH 2125, bairro Dong Ve, cidade de Thanh Hoa. Foto: PV

Histórias das aplicações

Em março de 2025, o jornal Thanh Hoa recebeu uma petição de famílias que moram na fase 1 do MBQH 2125 (pertencente ao Projeto de Habitação e Parque Verde na Área Urbana Sul da Cidade de Thanh Hoa, Distrito Dong Ve, Cidade de Thanh Hoa ).

Uma das petições começa com as palavras: “Esta é a quarta vez que enviamos uma petição às autoridades relevantes sobre o investidor do Projeto MBQH 2125 Fase 1 por não emitir livros vermelhos; a resposta do investidor do Projeto MBQH 2125 Fase 1 e das autoridades relevantes não é satisfatória, mostrando sinais de atraso e evitando os desejos legítimos das famílias.”

Sabe-se que o Projeto MBQH 2125 Fase 1 é um dos grandes projetos de desenvolvimento urbano na cidade de Thanh Hoa, com uma área de ^{82.188,8 m²} , incluindo 633 lotes de terreno (85 lotes de terreno para vilas e 548 lotes de terreno adjacentes). A Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company é a unidade vencedora do leilão de direitos de uso da terra para o projeto (de acordo com a Decisão nº 2939/QD-UBND de 2 de agosto de 2018 do Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa). A empresa cumpriu suas obrigações financeiras com as taxas de uso da terra e recebeu um certificado de direito de uso da terra. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (agora Departamento de Agricultura e Recursos Naturais) coordenou com as unidades relevantes para organizar a transferência de terras no campo para a Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company desde 2019.

Embora o Estado tenha concedido certificados de direito de uso da terra ao investidor do projeto, as famílias que compraram terras neste local ainda não receberam os livros vermelhos. Isso tem se tornado uma preocupação para muitas famílias, pois muitos direitos relacionados também são afetados.

Embora o Estado tenha concedido certificados de direito de uso da terra ao investidor do projeto, as famílias que compraram terras neste local ainda não receberam os livros vermelhos. Isso tem se tornado uma preocupação para muitas famílias, pois muitos direitos relacionados também são afetados.

A Sra. NHA, moradora da fase 1 do MBQH 2125, disse: "Nos reunimos diversas vezes e solicitamos ao investidor que prosseguisse com os procedimentos de emissão de cadernetas vermelhas para as famílias que compraram terras, mas eles não responderam. Morar no meio de uma área urbana movimentada da cidade, mas ainda não ter uma caderneta vermelha, afetou muito a vida e as atividades das pessoas, como a impossibilidade de registrar nascimento, casamento ou estudo no distrito."

A família da Sra. LTG é uma das famílias que comprou um terreno na fase 1 do MBQH 2125 na forma de um "contrato de empréstimo" e construiu uma casa em 2022-2023. Sua casa também é um dos muitos apartamentos construídos incorretamente em comparação com o projeto prescrito. A frente da casa não tem 4 andares e 1 andar superior, e os fundos não têm espaço livre. A Sra. G. compartilhou: "Nesta área, a maioria das casas construídas antes de 2024 não foram projetadas de acordo com o modelo aprovado, porque naquela época, eles simplesmente compraram o terreno e construíram, sem qualquer orientação, supervisão ou lembrete do investidor. Muitas famílias estão preocupadas agora que o projeto da casa e a densidade de construção estejam incorretos. Haverá uma maneira de superar isso no futuro para concluir o pedido de registro no livro vermelho? Como as casas sem registro no livro vermelho têm muitos direitos limitados, eles não podem hipotecar para obter empréstimos bancários e, se quiserem se transferir para um local mais conveniente para trabalhar, precisam suspender o processo!"

Questões legais e de responsabilidade

Voltando à história jurídica da Fase 1 do Projeto MBQH 2125, talvez o cerne do problema resida na forma como o investidor implementa o projeto. De acordo com os regulamentos da Fase 1 do Projeto MBQH 2125, o investidor deve concluir todos os itens de construção da casa bruta de acordo com o projeto aprovado pela autoridade competente antes de poder vendê-la aos clientes, mas a realidade é completamente diferente.

Cidade de Thanh Hoa vista de cima. Foto: PV

Logo após vencer o leilão de direitos de uso da terra, como não havia financiamento para construir uma casa em bruto, a Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, em coordenação com a Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, não construiu uma casa em bruto, mas, com base na necessidade dos clientes de comprar terrenos para construir casas, eles consultaram os clientes sobre a venda de terrenos por meio de um "Contrato de Empréstimo". Este contrato de empréstimo exige confidencialidade das informações", compartilhou uma família que comprou um terreno neste local.

Algumas famílias acrescentaram: “De acordo com o acordo com o cliente, o número do lote do “contrato de empréstimo” é o número do lote e o número da dívida do terreno no projeto. Os clientes que pagarem o valor integral conforme acordado receberão os documentos do investidor, incluindo: contrato de empréstimo, ata de entrega do terreno, compromisso de construir a casa de acordo com os desenhos do projeto, com documentos anexos para que o cliente construa a casa por conta própria. Quando o cliente concluir a construção do projeto da casa, o investidor aceitará e prosseguirá com as etapas para a elaboração do contrato de venda e a emissão do livro vermelho para o cliente.”

Esta é uma forma bastante comum de "burlar a lei". Em vez de construir uma casa em bruto e vender a casa pronta, o investidor vende o terreno às pessoas através de um "contrato de empréstimo" e, em seguida, permite que estas construam as suas próprias casas. Esta situação leva a duas consequências importantes e facilmente visíveis: as pessoas não têm todos os documentos legais sobre a venda do terreno com o investidor e não têm a propriedade do terreno pelo qual pagaram; devido à gestão negligente, muitas famílias não cumprem as normas de construção de casas de acordo com os projetos urbanísticos aprovados, o que leva a muitas consequências posteriores.

Imediatamente após vencer o leilão de direitos de uso da terra, por não haver financiamento para construir uma casa em bruto, a Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, em coordenação com a Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, não construiu uma casa em bruto, mas, com base nas necessidades dos clientes de comprar terrenos para moradia, consultou-os sobre a venda de terrenos por meio de um "Contrato de Empréstimo". Este contrato de empréstimo exige confidencialidade das informações...

Esta é uma forma bastante comum de "burlar a lei". Em vez de construir uma casa em bruto e vender a casa pronta, o investidor vende o terreno para as pessoas por meio de um "contrato de empréstimo" e, em seguida, permite que elas construam suas próprias casas...

A Sra. Tenente T, moradora da fase 1 do MBQH 2125, disse: "No início, quando os clientes começavam a construir casas, o investidor não verificava nem supervisionava, então muitas famílias construíam casas arbitrariamente de acordo com seus próprios projetos, sem seguir os desenhos gerais do projeto. Nos últimos anos, a supervisão tem sido mais rigorosa, e os clientes têm construído de acordo com o projeto aprovado. Além disso, cada família, ao iniciar a construção, deve pagar um depósito de 100 milhões de VND para se comprometer a construir de acordo com o projeto e 30 milhões de VND para gerenciamento e supervisão do projeto."

A densidade populacional da fase 1 do MBQH 2125 é bastante alta até o momento. As observações do repórter em algumas fileiras de casas no local mostram que algumas famílias constroem de acordo com o projeto, outras constroem de acordo com o projeto errado. O que preocupa muitas famílias é se a casa foi construída de acordo com o projeto correto ou não. Quando as famílias que comprarem terrenos neste local receberão os registros vermelhos? "Estamos preocupados porque ouvimos dizer que o investidor não está realizando os procedimentos para conceder os registros vermelhos aos clientes, pois não está mais administrando todos os registros vermelhos. É possível que os bens das famílias sejam violados?" - questionou a Sra. NTT, moradora.

Sob pressão da petição popular e da direção do Comitê Popular Provincial, em fevereiro de 2025, a Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company respondeu por escrito. Nos Despachos Oficiais nº 03/CV-HNHG, de 10 de fevereiro de 2025, e 04/CV-HNHG, de 14 de fevereiro de 2025, a empresa declarou: "Até o momento, a empresa concluiu a construção de 570 terrenos, de um total de 633 terrenos vencedores do leilão, e continua investindo na construção dos 63 terrenos restantes." Quanto à mobilização de capital por meio de "contratos de empréstimo", a empresa acredita que se trata de uma atividade legal, com base na Cláusula 3, Artigo 7 da Lei de Empresas de 2020. Quanto ao atraso no andamento, a empresa atribuiu a culpa a "muitos fatores, tanto subjetivos quanto objetivos, especialmente em uma situação em que a pandemia da COVID-19 se prolongou, afetando significativamente a economia vietnamita em geral e a empresa em particular". Vale ressaltar que a empresa se comprometeu: “Espera-se concluir a emissão de certificados de direito de uso da terra para famílias elegíveis no segundo trimestre de 2025”.

O projeto MBQH 2125 Fase 1 é um exemplo típico das deficiências na gestão de projetos urbanos em Thanh Hoa. O fato de o investidor não ter construído as casas em bruto de acordo com o projeto aprovado, mas ter utilizado a forma de "venda de terrenos" por meio de contratos de empréstimo para que as famílias construíssem suas próprias casas, sem supervisão e gestão durante o processo de construção, gerou inúmeras consequências. Sete anos após o início do projeto, as pessoas compraram terras e se estabeleceram, mas até agora, após inúmeras propostas e petições, não obtiveram o registro vermelho, o que gerou indignação pública.

O projeto MBQH 2125 Fase 1 é um exemplo típico das deficiências na gestão de projetos urbanos em Thanh Hoa. O fato de o investidor não ter construído as casas em bruto de acordo com o projeto aprovado, mas ter utilizado a forma de "venda de terrenos" por meio de contratos de empréstimo para que as famílias construíssem suas próprias casas, sem supervisão e gestão durante o processo de construção, gerou inúmeras consequências. Sete anos após o início do projeto, as pessoas compraram terras e se estabeleceram, mas até agora, após inúmeras propostas e petições, não obtiveram o registro vermelho, o que gerou indignação pública.

O compromisso mais recente do investidor de concluir a emissão dos livros vermelhos no segundo trimestre de 2025 é um sinal positivo, mas é necessária uma supervisão rigorosa das autoridades para garantir a implementação de acordo com o roteiro definido, contribuindo para resolver os problemas na fase 1 do MBQH 2125. Diante dessa situação, as agências de gestão estaduais precisam ter soluções mais drásticas na gestão de ordens de construção e outros problemas em novos projetos de áreas urbanas, evitando situações semelhantes no futuro.

Para Dung - Viet Huong

Lição 2: Projetos "Clone" da fase 1 do MBQH 2125

Fonte: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm