Encontrando soluções para projetos habitacionais abandonados - Parte 2: Desbloqueando questões legais, 'revitalizando' projetos 'congelados'

A situação dos projetos habitacionais atrasados ​​ou concluídos, mas não ocupados, na cidade de Ho Chi Minh, ainda representa um gargalo, causando grande desperdício de terrenos e recursos sociais. Diante dessa situação, especialistas apontaram diversas causas e propuseram soluções específicas para "revitalizar" os projetos habitacionais abandonados.

Inadequações no planejamento e na legalidade do projeto

De acordo com especialistas, os principais motivos para essa situação decorrem de problemas legais, falta de capacidade financeira dos investidores, infraestrutura social incompleta e alguns projetos de reassentamento que não atraem moradores.

Após 10 anos, a Área de Reassentamento de Binh Khanh ainda enfrenta dificuldades para encontrar soluções que atraiam moradores.

Segundo a advogada Ha Thi Thu Thao, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh , muitos projetos estão "suspensos" devido a ajustes no planejamento urbano, mudanças nas metas populacionais ou procedimentos incompletos de alocação/arrendamento de terras, de acordo com a Lei de Terras de 2013 e a Lei de Terras de 2024. O atraso na emissão e aprovação de planos de zoneamento e projetos detalhados impossibilita a conclusão da documentação de investimento dos projetos.

Trata-se de um erro institucional que afeta diretamente os direitos e obrigações dos investidores. Há muitas disposições inconsistentes no sistema jurídico em matéria de habitação, terrenos, investimento e construção, com sobreposição de leis pertinentes, especialmente no que diz respeito ao fundo de 20% de terrenos para habitação social; às condições para aprovação de políticas de investimento; ao processo de avaliação de projetos; aos critérios e procedimentos para a alocação de terrenos com taxas de uso do solo, isenção ou redução dessas taxas.

O advogado Thao acrescentou que a sobreposição e a inconsistência entre as leis levam a atrasos na alocação de terras, atrasos na concessão de licenças de construção e à impossibilidade de determinar preços de venda e de aluguel, resultando na inelegibilidade para venda.

Além disso, a política de reassentamento não é realmente adequada, muitas áreas de reassentamento permanecem vazias porque as normas legais sobre o reassentamento na Lei de Terras e nos Decretos Orientadores não atendem às necessidades reais. Muitos projetos de construção estão localizados longe do centro, carecem de infraestrutura, não possuem escolas, hospitais, empregos, etc., o que leva as pessoas a não receberem suas casas ou a recebê-las, mas não a se mudarem para elas.

Por outro lado, o lento progresso das indenizações e da desapropriação faz com que a necessidade de reassentamento surja fora de sincronia com o tempo de investimento. Os procedimentos para aprovação de habitações sociais e reassentamento ainda são complicados e inflexíveis; muitos documentos são processados ​​em excesso, causando atrasos na organização dos beneficiários; o trabalho de gestão e operação ainda é limitado, e alguns prédios de apartamentos, após a construção, não possuem uma unidade profissional de gestão e operação, o que leva à rápida deterioração.

“Embora ainda existam milhares de apartamentos de reassentamento disponíveis, a conversão para habitação social, habitação comercial de baixo custo ou a sua venda em leilão público ainda enfrenta muitos obstáculos em termos de procedimentos, autoridade e mecanismo de precificação. Este é um gargalo legal que a cidade de Ho Chi Minh tem proposto repetidamente remover, mas que ainda não foi totalmente resolvido”, enfatizou o advogado Thao.

Sugestões para solucionar o problema das casas abandonadas

Segundo o especialista em economia Nguyen Duy Chuyen, em uma área urbana do bairro de Long Phuoc (Cidade de Ho Chi Minh), muitas casas custam centenas de bilhões de VND, mas apenas algumas famílias moram nelas, e a maioria das restantes está abandonada há muito tempo. Essa situação persiste há mais de 10 anos, causando não apenas um grande desperdício de recursos imobiliários, mas também reduzindo o valor da infraestrutura investida, limitando o acesso à moradia para a maioria dos jovens trabalhadores da Cidade de Ho Chi Minh.

A área de reassentamento de Vinh Loc B, na comuna de Tan Vinh Loc (Cidade de Ho Chi Minh), está degradada e desbotada ao longo do tempo.

A estimativa do Sr. Nguyen Duy Chuyen mostra que, se a função for convertida adequadamente, o fundo habitacional vago aqui poderá atender às necessidades de moradia de cerca de 2.000 pessoas. Esta é uma oportunidade para explorar os recursos habitacionais existentes de forma mais eficaz, contribuindo, ao mesmo tempo, para a solução do problema de segurança social nas áreas suburbanas da cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Chuyen comentou que, em projetos de reassentamento, é importante oferecer preços e políticas adequadas para que as pessoas possam ter acesso e estejam dispostas a se mudar. Nos casos em que o fundo habitacional para reassentamento não puder ser utilizado conforme o planejado ou não atrair moradores, a localidade precisa, com ousadia, converter-se em habitação social para usar o fundo habitacional de forma eficaz e atender às necessidades reais.

Muitos especialistas do setor imobiliário também enfatizam que a transparência das informações sobre o projeto, desde a legalidade e o andamento até a capacidade de investimento, não só facilita o acompanhamento por pessoas físicas e jurídicas, como também limita a possibilidade de projetos serem "encobertos" por muitos anos.

A advogada Ha Thi Thu Thao sugeriu que a cidade de Ho Chi Minh revise todo o fundo de habitação social e de reassentamento, listando e classificando os projetos de acordo com seu status legal, progresso e necessidades de uso, a fim de encontrar soluções adequadas para cada grupo. Segundo a advogada, é necessário permitir a conversão flexível de funções, simplificar os procedimentos e agilizar os processos de avaliação, aprovação e leilão para evitar congestionamentos, especialmente em projetos que estão paralisados ​​no mecanismo de avaliação.

Para os apartamentos abandonados destinados a reassentamento, o advogado Thao propôs diversas opções, como convertê-los em habitação social; organizar leilões públicos ou vendas comerciais para complementar o orçamento; alugá-los de acordo com o modelo de habitação pública, dormitórios e alojamentos para trabalhadores; ou ajustar o planejamento e investir em infraestrutura integrada para áreas distantes do centro, a fim de garantir condições de vida adequadas.

Ao mesmo tempo, a cidade precisa agilizar os procedimentos legais para projetos de habitação social, reduzir o tempo de aprovação de investimentos, divulgar os fundos imobiliários, apoiar o crédito e promover a transformação digital na gestão de arquivos. Os critérios de aprovação dos beneficiários também precisam ser unificados e transparentes, evitando a situação de "cada lugar fazer de um jeito".

O advogado Thao enfatizou a responsabilidade da agência gestora: Qualquer localidade que desperdice bens públicos ou atrase a disponibilização de moradias de reassentamento deve ser responsabilizada de acordo com as disposições da Lei de Gestão e Uso de Bens Públicos de 2017 e da Lei de Responsabilidade do Estado por Indenização de 2017, caso cause danos. A responsabilidade por cada projeto atrasado e que cause desperdício deve ser claramente definida e tornada pública para que a população possa acompanhar o processo.

“A cidade também deveria ampliar as opções para as pessoas reassentadas, como receber dinheiro, terrenos, moradia social ou apartamentos de reassentamento. Diversificar as opções ajudará a evitar construções em larga escala que não atendam às necessidades reais e, ao mesmo tempo, limitará o desperdício de recursos”, disse o advogado Thao.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm