Por que as empresas têm dificuldade em reduzir os preços dos imóveis?

Todas as empresas querem reduzir os preços das casas e priorizar o fluxo de caixa

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, comentou que, no mercado atual, muitos investidores reduziram proativamente os preços dos imóveis, priorizando o fluxo de caixa em detrimento do lucro. As empresas reduzem os preços oferecendo aos clientes métodos de pagamento mais longos, taxas de pagamento mais baixas, a possibilidade de pagar 30% ou até 10% para receber o imóvel, ou mantendo as taxas de juros, o período de carência do principal...

Segundo o Sr. Thang, a oferta de projetos primários no mercado é pequena no momento, e o número de projetos elegíveis para venda é muito pequeno. Mas a maioria dos investidores, quando elegíveis para venda, prioriza o fluxo de caixa. Preços altos não venderão produtos, os investidores ficarão presos ao fluxo de caixa, então ninguém é tolo o suficiente para ancorar preços altos neste momento, comentou.

Além disso, o Sr. Thang afirmou que o projeto terá a fórmula mais básica de lucro mais custo para obter o preço de venda. Anteriormente, os investidores podiam esperar lucros de até dezenas de por cento antes de implementá-lo, mas agora estão determinados a atingir o ponto de equilíbrio, e até mesmo a ter prejuízo em alguns estágios iniciais. O maior objetivo dos investidores hoje é o menor preço de venda possível, arrecadando dinheiro o mais rápido possível para criar fluxo de caixa operacional.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), também admitiu que, no mercado, alguns investidores de projetos habitacionais de alto padrão e de médio porte reduziram os preços de venda por meio de políticas de desconto e promoção, além de serviços pós-venda que beneficiam os clientes.

Alguns projetos habitacionais reduziram os preços por meio de muitas políticas preferenciais (Foto ilustrativa: Hai Long).

As empresas estão ansiosas para reduzir os preços dos imóveis, mas...

Um representante de um investidor que implementa projetos na Cidade de Ho Chi Minh e Long An confidenciou que a empresa realmente quer reduzir os preços dos imóveis e espera que eles sejam baixos o suficiente para que as pessoas tenham fácil acesso.

No entanto, as empresas também têm dificuldade em reduzir os custos de insumos porque não conseguem reduzi-los. Custos de insumos, como taxas de uso do solo, indenização por limpeza de terreno, juros de empréstimos bancários, custos de mão de obra, compras de materiais de construção, etc., aumentaram significativamente nos últimos tempos.

Um projeto, desde a definição de uma política de investimento até sua construção oficial, pode levar de 5 a 7 anos, em alguns casos 15 anos, em vez da média de 3 anos esperada, desperdiçando muitos recursos e fazendo com que as empresas percam custos de oportunidade. Além disso, as empresas também têm compromissos com acionistas e parceiros sobre o lucro mínimo a ser alcançado anualmente, disse essa pessoa.

Com muitos anos de experiência no mercado imobiliário, o Sr. Chau entende melhor do que ninguém as dificuldades que as empresas enfrentam quando se trata de reduzir os preços dos imóveis. Ele ressaltou que as empresas precisam arcar com diversos tipos de custos, como custos de construção, materiais, mão de obra; custos financeiros; custos de administração, todos eles aumentam, e há também "custos não nomeados".

Especificamente, os custos do terreno do projeto incluem custos de indenização, custos de limpeza do terreno por meio do recebimento da transferência de direitos de uso do solo, pagamento de taxas de uso do solo, aluguel do solo e taxas de proteção de arrozais (se arrozais forem utilizados) ao Estado. Os custos do terreno representam aproximadamente 15% do custo de projetos de apartamentos; aproximadamente 30% para projetos de casas geminadas; aproximadamente 20% para projetos de vilas.

Em particular, os custos atuais de indenização e limpeza do terreno são geralmente deduzidos pela agência estatal competente em cerca de 70% dos custos reais incorridos pela empresa. Os custos reais restantes que não foram deduzidos são considerados lucros, e a empresa deve pagar um adicional de 20% de imposto de renda corporativo. Por fim, esses custos são incluídos no preço de venda que os clientes têm que "arcar" ao comprar uma casa.

Os custos de construção representam aproximadamente 50% do custo de um projeto de construção de apartamentos, aproximadamente 30% do custo de um projeto de moradia geminada e aproximadamente 20% do custo de um projeto de vila. Esse tipo de custo está aumentando; por exemplo, 1 m² de área construída para um prédio de apartamentos aumentou para 12 a 13 milhões de VND/m², em comparação com apenas cerca de 7 a 8 milhões de VND/m² antes.

Os custos financeiros, incluindo juros sobre empréstimos a crédito e pagamentos de juros sobre outras fontes de capital, geralmente representam cerca de 10% do custo. Os custos de gestão geralmente representam cerca de 5% do custo.

No caso de custos "não nomeados", o valor dessas despesas não é pequeno. No entanto, como a "legalidade, validade e razoabilidade" das despesas, de acordo com as disposições da Lei Tributária, não é garantida, elas não são incluídas nos custos de investimento do projeto e, em última análise, são incluídas no preço de venda que os compradores do imóvel devem arcar.

O Sr. Chau analisou que todos os custos acima são calculados em condições normais de mercado, cerca de 3 anos para projetos de habitação comercial. Se o prazo for prolongado devido a problemas legais, como aconteceu nos últimos anos, o custo total do investimento aumentará significativamente.

Muitos custos de insumos na construção de um projeto estão acima do orçamento (Ilustração: Quang Anh).

Qual é a solução?

Um representante de uma empresa que desenvolve muitos projetos em Long An e Dong Nai disse que, para reduzir os preços dos imóveis, o mercado precisa da cooperação de muitas agências e membros do mercado.

Essa pessoa sugeriu que o Estado poderia considerar incentivos fiscais de uso do solo para projetos de habitação social e habitação para trabalhadores; os bancos poderiam facilitar o acesso das empresas a empréstimos de capital para implementar projetos com taxas de juros preferenciais. Em particular, o processo de conclusão de procedimentos e documentos de aprovação de projetos deveria ser acelerado e implementado rapidamente, para que as empresas não precisem prolongar o prazo de implementação.

Como presidente da HoREA, o Sr. Le Hoang Chau propôs diversas soluções abrangentes. Para as empresas, o Sr. Chau sugeriu que os investidores reduzissem as expectativas de lucro, não mantivessem os preços altos, aumentassem os descontos e adotassem políticas promocionais e de pós-venda para estimular a demanda, aumentar a confiança do cliente, gerar fluxo de caixa e liquidez.

As empresas também precisam direcionar seus investimentos para o segmento de moradias populares, com preços adequados à renda da população. O programa para desenvolver pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social no período de 2021 a 2030 pode ajudar as empresas a acessar um pacote de crédito de VND 120 trilhões com taxas de juros 1,5 a 2% mais baixas do que as taxas de juros comerciais normais.

Além disso, as empresas podem participar de programas para reconstruir prédios de apartamentos antigos, reformar e realocar casas em canais e ao longo deles, e reconstruir áreas urbanas antigas e degradadas.

Do lado estadual, o Sr. Chau sugeriu que as agências estaduais competentes se concentrem na remoção de obstáculos legais para aumentar a oferta de projetos habitacionais, que é a base para o aumento da oferta de moradias populares e de interesse social. Esse aumento na oferta de moradias ajudará a estabilizar os preços dos imóveis de acordo com a lei da oferta e da procura e a lei da concorrência de mercado.

Além disso, a Associação propôs que o Ministério da Construção apresente em breve ao Governo regulamentos detalhados sobre as etapas dos projetos de investimento em construção habitacional, conforme previsto no Artigo 34 da Lei de Habitação de 2023. Isso visa padronizar o processo e os procedimentos administrativos para aprovação de projetos de habitação comercial e projetos de habitação social, encurtando o prazo de implementação dos procedimentos de investimento em terrenos.

A Associação também propôs que o Comitê Permanente da Assembleia Nacional considerasse a conclusão do Projeto de Lei sobre Emendas à Lei de Terras para criar mecanismos e políticas sobre o uso efetivo e econômico da terra para implementar projetos imobiliários.

Em particular, projetos de habitação comercial e projetos de habitação social têm a garantia de serem consistentes e consistentes com a Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, criando condições favoráveis ​​para os investidores acessarem terrenos, garantindo nenhuma perda de receita orçamentária.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm