Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân

NÂNG GIÁ TRỊ ĐẶT CỌC LÊN 20 – 30%

Theo điều 23 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến tại Quốc hội, cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này. Phương án 2, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Công ty luật TNHH Trilaw, phân tích đối với phương án 1, bản chất của việc đặt cọc theo bộ luật Dân sự là nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Đối với các giao dịch mua bán BĐS thì đặt cọc là nhằm bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán BĐS. Nếu quy định như phương án 1 nêu trên thì không cần thiết nữa, bởi khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì các bên có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán BĐS mà không cần phải đặt cọc. Do đó phương án 1 này nhằm mục đích là hạn chế rủi ro cho khách hàng, nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư, thanh lọc được chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, nhưng áp dụng cho đặt cọc là không cần thiết. Điều kiện dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chỉ nên áp dụng cho việc ký kết hợp đồng mua bán.

Phương án 2 có phần “cởi mở” hơn cho các chủ đầu tư thực hiện giao dịch đặt cọc. Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi khách hàng, dự thảo nên bổ sung nội dung hạn chế đặt cọc ở một mức phù hợp (khoảng 20 – 30%). Bởi hiện nay bộ luật Dân sự không quy định mức tối thiểu hoặc tối đa phải đặt cọc đối với mua bán BĐS. Điều này dẫn đến thời gian vừa qua việc đặt cọc mua BĐS rất lộn xộn trên thị trường. Có chủ đầu tư thông qua việc đặt cọc yêu cầu khách hàng đặt cọc đến 95% giá trị BĐS để huy động vốn trá hình. Tuy nhiên khi xảy ra tranh chấp thì chủ đầu tư lại không có khả năng đền tiền cọc cho khách hàng và chây ì hoàn trả tiền cho khách. Nhiều khách hàng cũng rất khổ sở để đòi lại tiền gốc chứ chưa nói đến việc yêu cầu chủ đầu tư đền cọc. Điển hình như nhiều trường hợp huy động mua bán dự án đất nền, pháp lý chưa xong nhưng nhận cọc đến 95% giá trị, nhưng không ký kết hợp đồng đúng thời gian và không còn khả năng hoàn trả thì người dân tố cáo, chủ đầu tư bị khởi tố và người dân mất tiền. Cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận đặt cọc 10%, tuy nhiên khi giá đất và giá nhà tăng lên thì không ít chủ đầu tư sẵn sàng đền cọc mà không tiếp tục ký hợp đồng mua bán. Cũng có trường hợp đặt cọc thấp, khi BĐS đóng băng và giảm giá thì khách hàng cũng sẵn sàng bỏ cọc. “Dự thảo nên quy định thêm để ký kết đặt cọc, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng về việc cam kết hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận. Đề xuất này sẽ tạo điều kiện hơn cho chủ đầu tư huy động vốn và cũng bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm các cam kết của mình”, luật sư Tư đề xuất.

Chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, với phương án 1, mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo. Lý do là việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch. Phương án 2 nhằm mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng. Trên thực tế, trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo và không thực hiện giao kết hợp đồng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc. Hiện cả phương án 1 và phương án 2 đều đúng nên cần tích hợp cả hai phương án thành một quy định về đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua BĐS, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

Theo đó, ông Châu đề xuất gộp hai phương án làm một theo hướng: “Chủ đầu tư dự án được thu tiền đặt cọc từ khách khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng, hoặc chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá trị BĐS”.

“Luật Kinh doanh BĐS 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. Chính vì vậy đã xảy ra tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp (DN) bất lương lợi dụng khoản 1 điều 328 bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 – 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí giới đầu nậu, cò đất, DN bất lương còn lập cả dự án “ma” không có cơ sở pháp lý nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội, điển hình như vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba”, ông Lê Hoàng Châu nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cho rằng dự thảo luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần phải quy định rõ hơn về đặt cọc, nhất là thời điểm đặt cọc, để tránh các chủ đầu tư lợi dụng khoảng hở này huy động tiền trái phép. “Chúng tôi đã nghiên cứu việc đặt cọc trên thị trường BĐS ở nhiều nước trên thế giới, các nước đều cho phép đặt cọc. Nhưng tiền đặt cọc chuyển vào tài khoản chung cho bên thứ 3 như ngân hàng quản lý và giám sát. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như không xây dựng, không thể ký hợp đồng theo quy định pháp luật thì lúc đó khách hàng hoàn toàn được lấy tiền về”, ông Đính nói.