Sectorul imobiliar industrial rămâne un segment promițător, beneficiind de rate de închiriere favorabile și de politici de dezvoltare pe termen lung.

Avantajele pentru atragerea investițiilor

Conform datelor de la Oficiul General de Statistică, la 20 mai 2023, au fost autorizate 962 de proiecte de investiții străine directe (ISD) nou înregistrate, cu un capital social înregistrat de 5,26 miliarde USD, o creștere de 66,4% față de aceeași perioadă a anului trecut în ceea ce privește numărul de proiecte și o creștere de 27,8% a capitalului social înregistrat. Având în vedere relația extrem de strânsă dintre proprietățile imobiliare din parcurile industriale și ISD-urile, volumul de capital care intră în Vietnam arată că potențialul de dezvoltare a acestui tip de investiții este încă foarte mare.

În plus, multe parcuri industriale din Vietnam încă atrag interesul companiilor străine datorită tendinței de relocare a fabricilor din China pentru diversificarea riscurilor. Cu stabilitate politică și o locație strategică, Vietnamul este o destinație atractivă pentru multe companii globale mari.

Conform unui raport al Agenției pentru Investiții Străine - Ministerul Planificării și Investițiilor, în primele cinci luni ale anului 2023, investițiile străine totale înregistrate în Vietnam au depășit 5,26 miliarde USD, o creștere de 27,8% față de aceeași perioadă din 2022. Optzeci și două de țări și teritorii au investit în Vietnam. Singapore conduce cu o investiție totală de peste 2,53 miliarde USD, reprezentând peste 23,3% din totalul investițiilor din Vietnam, urmată de Japonia, China, Taiwan, Hong Kong (China), Coreea de Sud etc., concentrându-se pe provinciile și orașele cu avantaje semnificative în atragerea investițiilor.

Proprietățile imobiliare din parcurile industriale rămân un punct promițător, cu avantaje în ceea ce privește prețurile de închiriere și politicile de dezvoltare pe termen lung (Figura 1). — Vietnamul continuă să atragă multe companii mari datorită avantajelor sale inerente.

Punctele forte ale Vietnamului provin și din prețurile sale atractive de închiriere în comparație cu multe țări din regiune. Conform unor rapoarte, prețurile actuale de închiriere a parcurilor industriale din Vietnam sunt cu 30-36% mai mici decât cele din Indonezia, Malaezia și Thailanda și la egalitate cu cele din Filipine. În ceea ce privește cursurile de schimb, cursul de schimb dolar american/dong vietnamez fluctuează mai puțin semnificativ în comparație cu alte țări, ajutând astfel investitorii să minimizeze pierderile atunci când decid să investească.

Acest tip de serviciu se bucură și de atenție din partea guvernului, care dezvoltă infrastructura de transport pentru a aborda problemele logistice nerezolvate și a sprijini direct sectorul imobiliar al parcurilor industriale. Costurile logistice din Vietnam reprezintă aproximativ 16,8% din valoarea mărfurilor, în timp ce această cifră este de doar aproximativ 10,6% la nivel global .

Având în vedere infrastructura de transport din ce în ce mai dezvoltată, proiecte precum Șoseaua de Centură 3 din orașul Ho Și Min, Șoseaua de Centură 4 din Hanoi și, în special, Autostrada Expressă Nord-Sud, care sunt în curs de accelerare, vor fi factori care vor ajuta sectorul imobiliar industrial al Vietnamului să își sporească competitivitatea și să se îndrepte către o dezvoltare pe termen lung.

Comentând perspectivele de investiții în Vietnam, Morgan Ulaganathan, director al departamentului de servicii imobiliare și consultanță în turism și ospitalitate la Colliers Vietnam și membru al Consiliului Executiv al Camerei de Comerț din Singapore, a declarat că Vietnamul are o poziție strategică pentru a deveni un centru logistic datorită potențialului său de a reduce semnificativ costurile de transport pentru companii. Productivitatea muncii din Vietnam este relativ competitivă în comparație cu alte țări din regiune. În plus, Vietnamul are un mediu politic relativ stabil, un consum intern puternic și un grad bun de deschidere economică.

Potrivit acestui expert, prețurile de închiriere a terenurilor din Vietnam sunt destul de competitive în comparație cu alte piețe emergente, ceea ce reprezintă un avantaj major pentru proprietățile imobiliare industriale. Cu toate acestea, unele evoluții recente, cum ar fi ratele minime de impozitare la nivel global și fragmentarea geoeconomică, vor avea cu siguranță un impact asupra fluxurilor de investiții străine directe către piețele emergente, inclusiv Vietnam.

Mai sunt multe provocări în față.

În ciuda potențialului și avantajelor sale semnificative, proprietățile imobiliare din parcurile industriale, la fel ca alte tipuri de proprietăți imobiliare, se confruntă cu probleme de ofertă din cauza obstacolelor procedurale legale.

În Sud, nu a existat nicio ofertă de terenuri imobiliare pentru parcuri industriale noi din ultimele șase luni ale anului 2022, în urma unei creșteri accentuate a ofertei la începutul anului. Această piață se va confrunta cu dificultăți în implementarea de noi proiecte în 2023. În Nord, datorită dezvoltării ulterioare, oferta de terenuri pentru parcuri industriale rămâne abundentă și la prețuri rezonabile.

Conform unui raport recent al VNDirect, cauza deficitului de aprovizionare este natura dispersată a planificării dezvoltării parcurilor industriale, care este decisă de autoritățile locale. În plus, schimbările recente în conducerea la nivel înalt din multe localități au încetinit procesul de aprobare a proiectelor. Acest lucru a dus la întârzieri în defrișarea terenurilor și la suprapuneri de planificare. Deși recent au fost aprobate mai multe proiecte pentru a îmbunătăți această situație, se așteaptă ca deficitul de aprovizionare să persiste cel puțin până la sfârșitul anului 2023.

În plus, a apărut o nouă provocare pentru sectorul imobiliar industrial: „impozitul minim global”. Acesta este unul dintre cei doi piloni principali ai programului de combatere a erodării bazei impozabile și a transferului profiturilor (BEPS), inițiat de Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) și aprobat de peste 140 de țări.

Prin urmare, cota minimă de impozitare la nivel global este de 15%, aplicabilă companiilor multinaționale cu venituri totale de 750 de milioane EUR (sau 800 de milioane USD) sau mai mult în doi din cei patru ani consecutivi cei mai recenți. OCDE estimează că, odată cu implementarea Pilonului 2, veniturile fiscale globale totale ale companiilor multinaționale vor crește la 220 de miliarde USD.

Politica globală de impozitare minimă trebuie implementată începând cu 1 ianuarie 2024. Potrivit experților, rata minimă globală de impozitare a societăților de 15% va ridica îngrijorări cu privire la potențiala perturbare a strategiilor de investiții, a metodelor de operare ale corporațiilor multinaționale și a strategiilor de atragere a investițiilor străine directe, dacă Vietnamul va reacționa lent.

În prezent, Vietnamul utilizează preferințele tarifare ca instrument financiar de pârghie pentru a atrage investitori străini, aplicând rate de impozitare de 10%, 15% și 17%, în funcție de sector, industrie, amploarea și locația investiției. În unele cazuri speciale, ratele de impozitare preferențiale pot fi de până la 5%, 7% și 9%. Cu toate acestea, aceste stimulente nu vor mai fi eficiente odată cu implementarea politicii globale de impozitare minimă, ceea ce ar putea afecta într-o oarecare măsură perspectivele Vietnamului de a atrage investiții străine directe în următorii ani.

În plus, avantajul Vietnamului legat de costurile reduse ale forței de muncă a diminuat semnificativ. În perioada 2013-2014, salariul mediu al unui lucrător în Vietnam a fost de 162 USD pe lună, echivalentul a 75% din cel al Indiei, 69% din cel al Indoneziei și 44% din cel al Thailandei. În schimb, până în 2022, salariul mediu al unui lucrător în Vietnam crescuse la 277 USD pe lună, echivalentul a 84% din cel al Indiei, 74% din cel al Indoneziei și 72% din cel al Thailandei. Rata de creștere salarială preconizată a Vietnamului în 2023 a ajuns la 5,9%, fiind lider în Asia de Sud-Est și pe locul doi după India (8,7%), în timp ce productivitatea lucrătorilor vietnamezi nu a crescut atât de mult pe cât și-ar dori companiile.

În prezent, țara are aproximativ 563 de parcuri industriale planificate în 61 din 63 de provincii și orașe; au fost înființate 397 de parcuri industriale; 292 de parcuri industriale sunt operaționale, cu o suprafață totală de teren natural de peste 87.100 de hectare și o suprafață de teren industrial de peste 58.700 de hectare. În plus, există 106 parcuri industriale în construcție, cu o suprafață de teren industrial de aproximativ 23.800 de hectare.
Până la sfârșitul primului trimestru al anului 2023, rata de ocupare a parcurilor industriale de primă clasă la nivel național și-a continuat tendința ascendentă, ajungând la peste 80%, regiunea Sud înregistrând o medie de 85% (lider în clasamentul țării).
Pe piețele cheie din Nord și Sud, ratele de ocupare a parcurilor industriale au rămas peste 90% în 2022. Mai multe parcuri industriale din Hanoi, Ho Chi Minh City, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang și Binh Duong au fost aproape complet ocupate. Binh Duong a avut cea mai mare rată de ocupare, ajungând la peste 95%.

Sursă