Strategia de un trilion de dolari a Chinei pentru a face față crizei locuințelor

Dl. Tap prezintă o ambiție grandioasă de a cheltui 1,4 trilioane de dolari pentru a consolida rolul statului în reconstrucția pieței imobiliare și depășirea crizei locuințelor.

Piața imobiliară enormă din China este în plină frământare, cu prețuri în scădere, dezvoltatori care se prăbușesc și oameni care se întreabă dacă este încă o investiție viabilă. Criza frânează creșterea economică a Chinei și îi face pe investitorii din întreaga lume să fie nervoși.

Ca răspuns, președintele chinez Xi Jinping promovează o nouă strategie pentru a spori rolul statului în politica locuințelor pe o piață dominată de sectorul privat. Consilierii politici implicați în discuțiile guvernamentale recente spun că strategia se bazează pe două programe majore.

Un bărbat trece pe lângă clădiri de apartamente neterminate, dezvoltate de China Evergrande la periferia orașului Shijiazhuang, provincia Hebei, China, februarie 2024. Fotografie: Reuters — Un bărbat trece pe lângă clădiri de apartamente neterminate, dezvoltate de China Evergrande la periferia orașului Shijiazhuang, provincia Hebei, China, februarie 2024. Fotografie: *Reuters*

Una este ca guvernul să cumpere proiecte imobiliare private cu probleme și să le transforme în proprietăți de închiriat sau de revânzare. Cealaltă solicită guvernului să construiască mai multe locuințe sociale pentru familiile cu venituri mici și medii.

Scopul este de a crește proporția locuințelor construite de stat, disponibile pentru închiriere sau vânzare la prețuri mici, în condiții stricte, la cel puțin 30% din oferta de locuințe a Chinei, față de 5% în prezent.

Costurile acestor planuri vor fi uriașe, posibil până la 280 de miliarde de dolari pe an în următorii cinci ani, pentru un total de aproximativ 1,4 trilioane de dolari. Observatorii spun că acestea se încadrează în eforturile mai ample ale președintelui Xi Jinping de a extinde controlul statului asupra economiei și de a controla sectorul privat.

La sfârșitul anilor 1990, pe măsură ce China a început să-și liberalizeze piețele, liderii săi au avut inițial în vedere un sistem pe două niveluri, în care unii oameni ar cumpăra proprietăți imobiliare dezvoltate privat, în timp ce alții ar locui în locuințe sociale subvenționate de stat.

Însă, de-a lungul deceniilor, dezvoltatorii privați precum China Evergrande s-au extins rapid și domină din ce în ce mai mult piața chineză. Astăzi, peste 90% dintre gospodăriile chineze dețin locuințe, comparativ cu aproximativ 66% în SUA.

Trecerea către proprietatea privată asupra locuințelor a creat o avere uriașă în China. Însă boom-ul pieței imobiliare a creat și o bulă a datoriilor, împingând în sus prețurile și privând multe familii tinere de casa visurilor lor.

Întrucât piața s-a prăbușit anul trecut în urma unei campanii guvernamentale de ani de zile pentru a reduce excesul de investiții imobiliare, economiștii din China și din afara ei au cerut Beijingului să ia măsuri mai decisive pentru restructurarea sectorului.

Există milioane de apartamente goale în China, iar multe clădiri neterminate au nevoie de sprijin financiar pentru a fi finalizate.

La o conferință din decembrie anul trecut, domnul Xi a precizat clar că prioritatea pentru 2024 era accelerarea dezvoltării unui „nou model” pentru sectorul imobiliar, care se concentrează în mare măsură pe locuințele accesibile oferite de stat, potrivit unei persoane familiarizate cu situația.

Consultanții politici spun că președintele Xi consideră că sectorul imobiliar, care a impulsionat creșterea economică a Chinei timp de ani de zile și care la un moment dat a reprezentat aproximativ un sfert din produsul intern brut (PIB), nu va mai juca un rol atât de important în economie.

În opinia sa, prea mult credit a fost folosit pentru speculații imobiliare, adăugând riscuri sistemului financiar, lărgind decalajul dintre bogați și săraci și deviind resurse din sectoarele „economiei reale”, cum ar fi industria prelucrătoare și tehnologia înaltă, pe care liderii chinezi le consideră importante din punct de vedere strategic în competiția lor cu Statele Unite.

Într-un fel, planul domnului Xi ar readuce piața imobiliară din China la origini. Cu decenii în urmă, sub Mao Zedong, statul chinez controla piața imobiliară, majoritatea oamenilor locuind în locuințe oferite de unitățile lor de muncă.

În discuțiile interne pe tema politicii, vicepremierul chinez He Lifeng, unul dintre cei mai de încredere consilieri ai domnului Xi, a susținut că o implicare mai mare a statului ar ajuta guvernul să absoarbă excesul de ofertă de locuințe, ar stabili un plafon pentru prețurile locuințelor și ar ajuta la protejarea băncilor de amortizări de sute de miliarde de dolari în cazul în care piața ar continua să se deterioreze.

Un alt avantaj, spun consilierii, este că transformarea mai multor proprietăți private în locuințe subvenționate de stat, destinate închirierii sau vânzării, ar putea contribui la atingerea obiectivului domnului Xi de „prosperitate comună”.

Președintele chinez Xi Jinping inspectează un complex de locuințe de închiriat subvenționate de guvern din Shanghai, în noiembrie 2023. Fotografie: Xinhua — Președintele chinez Xi Jinping inspectează un complex de locuințe de închiriat subvenționate de guvern din Shanghai, în noiembrie 2023. Fotografie: *Xinhua*

Noua strategie a câștigat mai multă amploare în urma unei directive guvernamentale cunoscute sub numele de Documentul 14, emisă în octombrie anul trecut. Aceasta prevede adăugarea a aproximativ 6 milioane de unități locative accesibile în 35 de orașe cu peste 3 milioane de locuitori în următorii cinci ani.

Documentul nu intră în multe detalii despre modul în care va fi implementat planul, dar subliniază că guvernul va impune restricții privind cine poate cumpăra proprietăți deținute de stat și va interzice tranzacționarea acestora pe piața liberă.

Banca Populară Chineză (PBOC) a pus deoparte aproximativ 70 de miliarde de dolari care vor fi distribuiți către trei bănci majore de politici, Banca de Dezvoltare a Chinei, Banca de Export-Import a Chinei și Banca de Dezvoltare Agricolă a Chinei, pentru a ajuta la implementarea strategiei.

Banca de Dezvoltare a Chinei a dezvăluit în decembrie 2023 că a acordat o linie de credit în valoare de aproape 28,4 milioane de dolari orașului Fuzhou pentru a construi un proiect de locuințe accesibile. Odată finalizat, proiectul este așteptat în 2026 și va avea aproximativ 701 de locuințe vândute la prețuri reduse familiilor cu venituri mici.

Banca a acordat, de asemenea, un împrumut de peste 1,4 milioane de dolari guvernului din Hunan pentru a dezvolta locuințe sociale într-un cartier din centrul orașului.

La începutul lunii ianuarie, PBOC și Autoritatea Națională de Supraveghere Financiară au emis noi directive prin care promit sprijin financiar pentru proprietățile de închiriat subvenționate de guvern. Directivele prevedeau că finanțarea de la stat va ajuta la „revitalizarea ofertei existente de locuințe”.

Vicepremierul He Lifeng a prezentat o parte din planurile guvernului reprezentanților mediului de afaceri american atunci când a vizitat San Francisco în noiembrie anul trecut, împreună cu președintele Xi.

În timpul unei întâlniri în marja summitului președintelui Xi cu președintele american Joe Biden, vicepremierul Chinei s-a concentrat în principal pe planul de locuințe subvenționate de guvern, explicând directorilor americani că acesta i-ar ajuta pe locuitorii din orașele mari să își permită să cumpere locuințe, potrivit unor surse familiarizate cu situația.

Discuția sugerează că liderii chinezi sunt îngrijorați de modul în care investitorii străini percep răspunsul guvernului la problema locuințelor și că au renunțat la acțiunile și obligațiunile chinezești în ultimele luni.

Cu toate acestea, dl Ha nu a menționat pașii pe care mulți bancheri și investitori străini i-au îndemnat pe guvernul chinez să îi ia, cum ar fi restructurarea dezvoltatorilor imobiliari privați cu probleme sau finalizarea a milioane de locuințe pentru care chinezii au plătit, dar nu au fost livrate deoarece dezvoltatorii se află în dificultate financiară.

Fondul Monetar Internațional (FMI) a declarat că cea mai urgentă sarcină a Beijingului este să elaboreze un plan cuprinzător pentru a ajuta dezvoltatorii imobiliari aflați în dificultate să își restructureze datoriile și să oblige băncile și alte părți interesate să își asume pierderile. Deși dureroasă, o astfel de mișcare ar ajuta la restabilirea încrederii publicului în piață.

Însă consilierii politici implicați în discuții spun că Beijingul rămâne reticent în a oferi sprijin direct cu lichidități dezvoltatorilor, de teama de a reumfla bula imobiliară pe care domnul Xi încearcă să o dezumfle.

Achiziționarea de proprietăți de către guvernul chinez și transformarea acestora în apartamente de închiriat ridică probleme complexe, inclusiv dacă guvernul ar trebui să plătească la valoarea de piață, spun observatorii. De asemenea, nu este clar ce se întâmplă dacă proprietarii nu vor să vândă.

Economiștii observă că construirea de noi locuințe sociale ar fi mai ușoară și ar contribui la stimularea industriei construcțiilor. Dar acest lucru ar însemna și creșterea ofertei de locuințe într-un moment în care populația Chinei este în scădere. FMI prognozează că cererea de locuințe noi din China va scădea cu aproape 50% în următorul deceniu.

Michael Pettis, profesor de finanțe la Universitatea din Beijing, a declarat că, dacă guvernul ar crește semnificativ oferta de locuințe accesibile, acestea ar fi transferate către gospodăriile sărace, „ceva de care China are nevoie disperată”.

„Va ajuta oamenii să cheltuiască mai mult pe alte lucruri”, a spus el, dar este prea devreme să spunem cum se va desfășura planul.

Zhiwu Chen, profesor de finanțe la Universitatea din Hong Kong, este mai sceptic, comparând noua strategie a Chinei în domeniul locuințelor cu modul în care Beijingul a folosit fonduri de stat pentru a cumpăra acțiuni în încercarea de a susține o piață bursieră în scădere.

Astfel de eforturi adesea nu reușesc să consolideze în mod sustenabil piața, a remarcat Chen. Cheltuielile pentru achiziționarea de proiecte imobiliare cu probleme nu vor fi eficiente, având în vedere provocările demografice ale țării și supraoferta.

El a adăugat că strategia ar putea ridica, de asemenea, întrebări incomode despre echitatea socială. Faptul că statul cumpără proprietăți de la dezvoltatori atunci când piața este slabă înseamnă utilizarea resurselor naționale pentru a subvenționa unii oameni, în timp ce alții nu.

„Devine o problemă de distribuție a bogăției”, a spus Chen. „Nu toată lumea din China deține mai multe apartamente și nu este dispusă să le vândă.”

În ultimii ani, mai multe orașe chineze, precum Zhengzhou din centrul Chinei și Suzhou, lângă Shanghai, au lansat propriile programe de cumpărare a miilor de proprietăți nevândute de la dezvoltatori și apoi de transformare a acestora în locuințe accesibile pentru familiile cu venituri mici.

Astfel de programe ajută la absorbția excesului de locuințe, dar pun și o presiune mai mare asupra finanțelor locale, spun economiștii.

Un alt efort notabil în direcția locuințelor sociale a fost inițiativa de „eliminare a mahalalelor” lansată în urmă cu aproape un deceniu, când și piața imobiliară din China se confrunta cu dificultăți.

În cadrul programului, banca centrală a oferit finanțare preferențială băncilor de stat, care apoi au împrumutat bani dezvoltatorilor imobiliari pentru a cumpăra terenuri de la orașe și comune și a construi mai multe locuințe. În schimb, administrațiile locale au subvenționat bani pentru familiile strămutate din mahalale, permițându-le să cumpere apartamente noi pe piața liberă.

Inițiativa a contribuit la restabilirea cererii de proprietăți imobiliare, dar a alimentat un boom al construcțiilor care a agravat supraoferta de locuințe din China.

Economiștii subliniază că actuala criză a locuințelor este mult mai gravă, punând guvernul chinez în fața unei provocări uriașe în eforturile sale de a rezolva problema prețurilor locuințelor și a supraofertei.

Vu Hoang (conform WSJ, Reuters, AFP )

Legătură sursă