Experții „privesc drept, vorbesc sincer” despre situația imobiliară în 2024

Locuințele sociale au nevoie de sprijinul statului

PV: 2023 este un an cu multe dificultăți și provocări pentru economia vietnameză în general și pentru sectorul imobiliar în special. Guvernul a emis numeroase politici pentru a ajuta piața. Cum evaluați „sprijinul” acordat pieței imobiliare din partea politicilor din ultima vreme?

Dl. Nguyen Van Duc: În ultima vreme, politicile emise de Guvern au avut un impact pozitiv asupra pieței imobiliare. Cu toate acestea, politicile emise de Guvern au fost doar menite să liniștească spiritul, nu să intervină cu adevărat profund, direct și temeinic, afectând sănătatea subiecților care participă la piața imobiliară.

Expert imobiliar Nguyen Van Duc.

Totuși, în opinia mea, „boala” pieței imobiliare nu constă în politici, ci în „boala” întreprinderilor în sine (investiții pe segmente greșite, investiții pe ținte greșite, întreprinderi care „păstoresc găini” - PV). Când investiția este greșită, întreprinderile se împrumută mult de la bănci, nu au capacitatea de a rezolva problema... atunci nicio politică nu le poate „salva”. În plus, politicile sau legile au o anumită întârziere, așa că nu pot fi absorbite peste noapte.

PV: Multe opinii spun că Legea Locuinței (modificată) a eliminat blocajul din domeniul locuințelor sociale. Ce părere aveți despre asta?

Dl. Nguyen Van Duc: Scopul locuințelor sociale este de a ajuta persoanele sărace să aibă o casă. Este o politică bună, dar important este cum se face.

Noile reglementări din Legea Locuinței (modificată) sunt mai deschise, ajutând persoanele sărace să aibă condiții pentru a accesa locuințe sociale. Cu toate acestea, în opinia mea personală, locuințele sociale au nevoie de sprijinul statului, în loc să se bazeze pe întreprinderi.

De fapt, multe companii, inclusiv noi, au investit în locuințe sociale, dar după un timp, nu au mai putut supraviețui. La acea vreme, la construirea locuințelor sociale, existau proceduri administrative, creșterea prețurilor, a dobânzilor bancare și timpi lungi de construcție, ceea ce a dus la pierderi duble pentru companii. Prin urmare, foarte puține companii investesc în locuințe sociale astăzi.

Ne-am stabilit obiectivul de a avea 1 milion de unități de locuințe sociale până în 2030, dar nu avem capitalul sau mecanismul necesar pentru a realiza acest lucru. În opinia mea, ne va fi dificil să atingem obiectivul așa cum am planificat.

În opinia mea, ar trebui să dezvoltăm locuințe de închiriat și să avem decrete și standarde pentru a dezvolta acest segment. Locuințele de închiriat nu necesită o calitate la fel de înaltă ca locuințele comerciale, astfel încât persoanele sărace să poată avea acces mai ușor la locuințe accesibile.

Vor scăpa imobiliarele de stagnare?

PV: Multe opinii spun că piața imobiliară beneficiază de mulți factori pozitivi și are în prezent suficiente informații bune pentru a începe un nou ciclu. Care este opinia dumneavoastră despre situația imobiliară în 2024?

Dl. Nguyen Van Duc: Piața imobiliară a intrat într-o înrăutățire începând cu 2022, durând până la sfârșitul anului 2023, iar mulți oameni cred că aceasta își va reveni până la sfârșitul anului 2023. Cu toate acestea, a fost un an sumbru pentru piață, după cum o demonstrează faptul că mulți oameni au dat faliment, companii au dat faliment, iar conturile lor au fost blocate...

În opinia mea, 2023 este un an „întunecat” pentru piața imobiliară. Această situație dificilă îi determină pe agenții imobiliari să solicite în mod constant autorităților „salvare” pentru a evita blocarea și prăbușirea pieței.

Experții spun că piața imobiliară va continua să fie sumbră în 2024.

În ultimii ani, din cauza impactului Covid-19, mulți oameni au fost „anxioși”, fiind nevoiți chiar să-și cheltuiască economiile pentru a-și asigura existența. Nu au economii, nu au bani să-și cumpere o casă.

De asemenea, trebuie să acceptăm realitatea că, deși oamenii se luptă încă cu viața de zi cu zi, piața imobiliară va continua să fie sumbră și va fi dificil să se schimbe într-o culoare mai deschisă. Prin urmare, din perspectiva mea, în 2024, piața imobiliară nu va putea prospera așa cum era de așteptat, spun sincer că piața va continua să fie sumbră.

PV: De ce oferiți perspectiva dumneavoastră conform căreia piața imobiliară nu a scăpat de situația sumbră?

Dl. Nguyen Van Duc: Timp de mulți ani, companiile imobiliare s-au concentrat pe investițiile în produse de lux. Construiesc vile scumpe, case comerciale, stațiuni etc., a căror valoare crește cu zeci de miliarde de dong într-o perioadă scurtă de timp. Creează produse pentru bogați, pe care doar magnații și le pot permite, fără a acorda nicio atenție fabricării de produse pentru persoanele cu venituri mici.

Această realitate nu se întâmplă doar în orașul Ho Și Min și Hanoi , ci și în multe alte localități. Proiectele deschise masiv nu aduc beneficii comunității sau societății, ci sunt deschise pentru a se salva pe sine. Afacerile imobiliare dezvoltă puternic vile, stațiuni, case comerciale etc., în speranța de a obține profit. Cu toate acestea, aceste proiecte sunt de mare amploare, necesitând împrumuturi bancare și emisiuni masive de obligațiuni.

Cu toate acestea, în contextul economic dificil, afacerile sunt în pericol, deoarece eficiența utilizării acestui segment nu este ridicată, chiar multe locuri sunt construite și lăsate goale, închiriate pentru 0 VND în decurs de 1-2 ani; lichiditatea slabă, ratele dobânzilor ridicate și presiunea ridicată asupra scadențelor pun afacerile în dificultate. Figurativ vorbind, piața imobiliară de lux este într-o stare de „moarte”, multe proiecte au eșuat, investitorii nu își pot recupera banii. Privind contextul real, se observă că imobiliarele au trecut prin vremuri dificile, dar există încă mulți „nori negri”.

În plus, statul va identifica în curând locuințele și va impozita proprietarii de locuințe secundare - aceasta este o lovitură fatală pentru speculanți și spălători de bani prin intermediul imobiliarelor. Prin urmare, cei care „dețin” proprietăți imobiliare vor fi forțați să vândă și să fugă.

În plus, statul a înăsprit recent creditarea, ceea ce a cauzat dificultăți întreprinderilor. Cu toate acestea, în opinia mea, această politică este foarte corectă. Iau ca exemplu cazul Van Thinh Phat, unde sute de întreprinderi împrumută capital, ceea ce a dus la numeroase consecințe. Înăsprirea emiterii de obligațiuni și a creditării bancare de acest tip este necesară.

În 2024, scadența băncilor este, de asemenea, o povară pentru companii. Multe companii imobiliare vor trebui să încheie contractele de maturitate a băncilor și obligațiunilor în timp ce multe fluxuri de numerar nu sunt disponibile, iar în prezent, din câte știu eu, există companii care nu pot încasa niciun dong. Pentru că investesc mult în segmentul high-end, dar cine mai cheltuiește bani pentru a cumpăra bunuri? Multe companii „își prelungesc respirația” sfătuind oamenii să prelungească contractul cu încă 1-2 ani sau să se convertească la produse excedentare. Toate aceste realități au ilustrat parțial imaginea pieței imobiliare.

PV: Acestea fiind spuse, piața imobiliară din 2024 va continua să se confrunte cu multe provocări. Trebuie afacerile imobiliare „salvate”, domnule?

Dl. Nguyen Van Duc: De fapt, recent, au existat multe companii care au operat într-un mod speculativ și oportunist, perturbând piața. Acestea vând produse speculative și ineficiente, iar dacă le „salvăm”, acest lucru va fi nedrept pentru alte industrii.

De ce trebuie să „salvăm” companiile imobiliare când acestea fac afaceri în scopuri speculative, fără a aduce beneficii comunității? În opinia mea, cele care fac afaceri eficient, au proiecte bune și își propun să dezvolte locuințe pentru persoanele cu venituri mici ar trebui salvate. Cele care nu fac afaceri corect ar trebui lăsate la latitudinea pieței să decidă.

PV: Mulțumesc pentru interviu!

Ngan Giang

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html