Propunere de „înăsprire” a creditului imobiliar: Fluxul de capital este blocat, piața este „înghețată”

TPO - Experții spun că politica de sănătate a pieței și de stabilizare a prețurilor imobiliare este corectă, dar dacă creditul este „înăsprit” așa cum propune Ministerul Construcțiilor, acest lucru trebuie analizat cu atenție, deoarece propunerile arbitrare pentru piața imobiliară și gestionarea sacadată vor provoca haos și panică pe piață, cu consecințe uriașe. Între timp, soluția corectă trebuie să fie creșterea ofertei și reducerea costurilor de producție.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

„Înăsprirea” prudentă a creditului

Proiectul de rezoluție a Guvernului privind controlul și limitarea prețurilor la proprietăți imobiliare tocmai a fost transmis de Ministerul Construcțiilor către 5 ministere și ramuri pentru comentarii înainte de a fi înaintat Guvernului spre promulgare.

Prin urmare, cumpărătorul unei a doua locuințe poate împrumuta doar până la 50% din valoarea contractului de achiziție a locuinței. În cazul achiziționării unei a treia locuințe sau a mai multor locuințe, limita creditului va fi de maximum 30% din valoarea contractului de achiziție a locuinței, aplicabilă de la data intrării în vigoare a hotărârii până la 1 martie 2027.

Experții spun că politica de combatere a speculațiilor și de stabilizare a prețurilor locuințelor pentru a sănătoase piața imobiliară este corectă. Cu toate acestea, măsura de înăsprire a creditării propusă de Ministerul Construcțiilor este o abordare non-piață, care merge împotriva principiilor economice moderne.

Dr. Truong Van Phuoc - fost președinte interimar al Comitetului Național de Supraveghere Financiară, fost membru permanent al Grupului Consultativ Economic al Primului Ministru - a declarat: „Politica este corectă, dar soluția nu este rezonabilă. Interzicerea sau restricționarea drepturilor de creditare ale băncilor este o abordare administrativă, contrară principiilor economiei de piață - lucru pentru care Vietnamul s-a străduit de mulți ani să obțină recunoaștere internațională.”

Intervențiile care nu au legătură cu piața vor avea consecințe grave.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Dinh The Hien - Directorul Institutului de Informatică și Economie Aplicată - a subliniat sincer că nicio țară din lume nu a intervenit atât de brutal în operațiunile băncilor comerciale și ale sectorului imobiliar. Potrivit domnului Hien, acordarea de credite este o relație civilă între bănci, investitori și clienți; această tranzacție este reglementată de Legea privind instituțiile de credit. Utilizarea ordinelor administrative pentru intervenție nu este doar ilegală, ci și distorsionează piața de capital.

„Băncile comerciale trebuie să fie libere să evalueze riscurile și să decidă asupra acordării de credite, în loc să fie obligate să limiteze acordarea de credite prin ordine administrative. Dacă acordarea de credite imobiliare este interzisă, oamenii se pot împrumuta în continuare pentru consum, pentru a cumpăra case, ceea ce este dificil de controlat, crește costurile sociale și poate duce cu ușurință la distorsiuni”, a declarat dl Hien.

Dl. Hien a spus că o familie poate cumpăra mai multe case pentru copiii săi, ceea ce nu poate fi asimilat cu speculația. În mod similar, cumpărarea de case de închiriat, cumpărarea de spații comerciale pentru afaceri sau simpla acumulare de active... sunt, de asemenea, nevoi legitime ale oamenilor. Limitarea sumei împrumutului la doar 30-50% este prea mică și nu are o bază economică.

Analizați cu atenție propunerea, având în vedere situația actuală a pieței.

Potrivit experților, Ministerul Construcțiilor trebuie să analizeze cu atenție situația pentru a evita propuneri arbitrare precum cea actuală. O gestionare haotică va provoca tulburări de piață și panică, va eroda încrederea și va afecta mediul investițional.

„Astăzi există această politică, mâine există o altă politică, cum va fi mediul investițional?”, a întrebat expertul Dinh The Hien, exprimându-și îngrijorarea că, dacă va fi aprobată, politica de înăsprire a creditelor va agrava situația deficitului de ofertă. Incertitudinea politicii poate face ca întreprinderile să-și piardă încrederea, să înceteze temporar investițiile sau chiar să părăsească piața. Drept urmare, oferta se va restrânge și mai mult. În plus, întreprinderile pot aștepta până la expirarea regulamentului de înăsprire a creditelor (1 martie 2027) pentru a aduce produse pe piață pentru a „evita furtuna”. Doi ani de așteptare înseamnă că costurile de capital cresc și, în final, acestea vor fi totuși incluse în prețul de vânzare, determinând o escaladare și mai mare a prețurilor locuințelor.

Dintr-o perspectivă politică, Dr. Truong Van Phuoc consideră că statul poate și ar trebui să intervină, dar trebuie să fie la locul și rolul potrivit. Mai exact, statul trebuie să elimine obstacolele juridice, astfel încât întreprinderile să poată implementa proiecte mai rapid, adăugând ofertă pieței.

În special, statul poate adopta politici specifice pentru a reduce costurile de producție pentru întreprinderi, în loc să restricționeze producția de capital. Unul dintre factorii decisivi îl reprezintă taxele de utilizare a terenurilor, care reprezintă în prezent o proporție foarte mare din prețurile locuințelor.

„Pământul este deținut de întregul popor, statul reprezentând proprietarul și administrându-l uniform. Statul poate reglementa în mod absolut taxe mai mici de utilizare a terenurilor pentru a reduce costurile pentru întreprinderi. Atunci când costurile de producție scad, prețurile locuințelor vor scădea automat. Aceasta este singura modalitate rezonabilă de a interveni pe piață”, a subliniat dl Phuoc.

Dintr-o perspectivă macro, Dr. Le Xuan Nghia - membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politica Financiară și Monetară - este îngrijorat de faptul că înăsprirea creditării imobiliare nu este diferită de „scoaterea tubului de respirație” dintr-unul dintre principalele motoare de creștere ale economiei. Sectoarele imobiliare contribuie în prezent cu aproximativ 10% la PIB, trăgând după ele peste 40 de alte sectoare, de la materiale de construcții, design interior până la sectorul bancar... Lecția anului 2022 rămâne aceeași: Dacă fluxurile de capital sunt blocate, piața „îngheață”, afacerile se vor chinui, o serie de alte industrii se vor prăbuși, milioane de oameni își vor pierde locurile de muncă, amenințând creșterea economică.

Dl. Nghia a menționat că capitalizarea pieței imobiliare globale este de până la 360.000 de miliarde USD, de 3 ori mai mare decât PIB-ul mondial - aproximativ 120.000 USD, ceea ce demonstrează importanța acestui sector pentru fiecare economie. În Vietnam, capitalizarea pieței imobiliare este de aproximativ 1.500 de miliarde USD, de 3 ori mai mare decât PIB-ul.

„Nu există un sector atât de vast și de complex precum cel imobiliar. Dacă îl înăsprim acum prin ordine administrative, nu numai că nu va reduce prețurile locuințelor, dar va provoca și stagnare economică. China, cu politica sa a celor trei linii roșii, a dovedit acest lucru”, a avertizat dl Nghia.

Potrivit expertului, principalul vinovat pentru creșterea prețurilor locuințelor nu este speculația, ci oferta limitată, provenită din blocajul legislativ din ultimii ani. În prezent, procedurile de aprobare a proiectelor sunt prea greoaie, durând 5-7 ani, chiar un deceniu pentru a fi implementate. Între timp, cererea de locuințe este în continuă creștere.

„Mii de proiecte sunt abandonate, ceea ce duce la creșterea costurilor financiare și obligă companiile să vândă la prețuri mari pentru a compensa. Dacă blocajele legale sunt eliminate și oferta este abundentă, piața se va autoregla conform legii cererii și ofertei. Dimpotrivă, utilizarea medicamentului greșit pentru a trata o boală o va agrava”, a analizat dl. Nghia.