Propunerea ordinii și conținutului determinării prețului terenului conform a 4 metode

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului solicită comentarii cu privire la proiectul de Decret privind prețurile terenurilor, care stipulează în mod specific procedurile și conținutul determinării prețurilor terenurilor conform a patru metode, inclusiv comparația, venitul, surplusul și coeficienții de ajustare a prețului terenurilor, legați de implementarea Legii funciare din 2024 (modificată), care intră în vigoare de la 1 ianuarie 2025.

În consecință, pe baza scopului utilizării terenului care urmează a fi evaluat, a caracteristicilor parcelei și a suprafeței de teren care urmează a fi evaluată, a informațiilor colectate, a condițiilor de aplicare a metodelor de evaluare a terenurilor prevăzute la articolul 158, clauza 6, din Legea funciară, organizația de consultanță în evaluarea terenurilor angajată pentru a determina serviciile de consultanță în evaluarea terenurilor este responsabilă de analiza, selectarea metodelor adecvate de evaluare a terenurilor și propunerea în Raportul explicativ a elaborării unui plan de evaluare a terenurilor ca bază pentru ca agenția pentru resurse naturale și mediu să îl prezinte Consiliului pentru Evaluarea Funciară la același nivel spre luare a deciziei.

Informațiile privind prețurile terenurilor, prețurile de închiriere a terenurilor și prețurile de închiriere a spațiilor pentru aplicarea metodei comparației, a metodei surplusului și pentru elaborarea coeficienților de ajustare a prețurilor terenurilor sunt informații colectate într-o perioadă de cel mult 24 de luni de la momentul evaluării terenurilor și înainte de aceasta, în baza de date națională privind terenurile și în baza de date națională privind prețurile.

Informațiile pot fi colectate și din următoarele surse: Prețul câștigător al licitației drepturilor de utilizare a terenului, în cazul în care câștigătorul licitației și-a îndeplinit obligațiile financiare conform hotărârii de aprobare a rezultatelor licitației la unitatea care organizează licitația drepturilor de utilizare a terenului; Prețul terenului înregistrat în contractul de transfer al drepturilor de utilizare a terenului, care a fost notarial și certificat la Oficiul de Cadastru; Prețul terenului utilizat pentru colectarea obligațiilor financiare în cazurile de transfer al drepturilor de utilizare a terenului, colectat la organul fiscal; Prețul de închiriere a terenului, prețul de închiriere a spațiilor înregistrat în contractul de închiriere a terenului, al închirierii spațiilor sau colectat la organul fiscal; Prețul de transfer al terenului, prețul de închiriere a terenului, prețul de închiriere a spațiilor câștigătoare pe piață, colectat la ringurile de tranzacționare imobiliară, cu confirmarea și sigiliul ringului de tranzacționare imobiliară; Prețul de transfer al terenului pe piață, colectat prin interviuri directe cu cedentul sau cesionarul.

Informațiile privind costurile și veniturile din utilizarea terenurilor din terenuri neagricole pentru aplicarea metodei venitului sunt colectate din următoarele surse:

Costul generării veniturilor din utilizarea terenurilor specificate la punctul b al prezentei clauze se stabilește pe baza normelor și prețurilor unitare emise de agențiile statului competente; în cazul în care nu există norme și prețuri unitare emise de agențiile statului competente, costul se bazează pe informații și date privind costurile medii reale comune pe piață a cel puțin 3 parcele de teren cu cea mai mică distanță față de parcela sau suprafața de teren care urmează a fi evaluată și nu se limitează la limitele administrative ale unităților administrative la nivel de comună, district sau provincie.

Veniturile din producție și activități comerciale înregistrate în situațiile financiare sau în prețurile de închiriere a terenurilor, prețurile de închiriere a spațiilor colectate conform „Prețurilor de închiriere a terenurilor, prețurilor de închiriere a spațiilor înregistrate în contractele de închiriere a terenurilor, contractelor de închiriere a spațiilor sau colectate la autoritățile fiscale; Prețurile de transfer al terenurilor, prețurile de închiriere a terenurilor, prețurile de închiriere a spațiilor de succes pe piață se colectează la saloanele de tranzacționare imobiliară cu confirmarea și ștampila saloanelor de tranzacționare imobiliară” pe o perioadă de 3 ani consecutivi până la sfârșitul celui mai recent trimestru cu date anterioare momentului evaluării.

În cazul în care venitul terenului care urmează a fi evaluat nu este complet în fiecare an, nereflectând venitul real din utilizarea terenului, atunci se colectează informații despre prețurile de închiriere a terenurilor și prețurile de închiriere a spațiilor pentru cel puțin 3 parcele de teren, pentru comparație.

Informațiile privind costurile și veniturile din utilizarea terenurilor agricole pentru aplicarea metodei venitului se colectează la agențiile de statistică, agențiile fiscale și agențiile pentru agricultură și dezvoltare rurală; în cazurile în care nu există date statistice sau date de la agențiile fiscale sau agențiile pentru agricultură și dezvoltare rurală, se colectează informații privind costurile reale comune pe piață a cel puțin 3 parcele de teren cu cea mai mică distanță față de parcela sau suprafața de teren care urmează a fi evaluată, conform prevederilor „Cu cea mai mică distanță față de parcela sau suprafața de teren care urmează a fi evaluată și nelimitată de limitele administrative ale unităților administrative la nivel de comună, district sau provincie”, în special după cum urmează:

Într-o perioadă de 3 ani consecutivi până la sfârșitul celui mai recent trimestru, cu date anterioare momentului evaluării pentru terenurile cultivate anual, terenurile de acvacultură, terenurile pentru producerea de sare și alte terenuri agricole; Cel puțin 3 recolte consecutive înainte de momentul evaluării pentru terenurile cultivate perene; În timpul unui ciclu de exploatare înainte de momentul evaluării pentru terenurile forestiere de producție și terenurile cultivate industrial, conform reglementărilor legale de specialitate.

Atunci când se aplică metode de comparare, metoda surplusului trebuie să acorde prioritate selecției parcelelor de teren comparabile în următoarea ordine: Similare ca amplasament, condiții de infrastructură, suprafață, dimensiune, formă, coeficient de utilizare a terenului, densitate a construcției, înălțime a clădirilor și alți factori care afectează prețul terenului în comparație cu parcela de teren care urmează a fi evaluată; Momentul transferului sau al câștigării licitației drepturilor de utilizare a terenului este cel mai apropiat de momentul evaluării; Are cea mai mică distanță față de parcela sau zona de teren care urmează a fi evaluată și nu este limitată de limitele administrative ale unităților administrative la nivel de comună, district și provincie.

Atunci când colectează informații pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor, organizațiile de consultanță în evaluarea terenurilor trebuie să fie oneste, obiective și responsabile din punct de vedere legal pentru acuratețea informațiilor investigate.

Unitatea care organizează licitația drepturilor de folosință pe teren, oficiul de cadastru, autoritatea fiscală, agenția de statistică, agenția pentru agricultură și dezvoltare rurală sunt responsabile pentru furnizarea informațiilor necesare pentru evaluarea terenurilor, în scris sau electronic, în termen de cel mult 5 zile lucrătoare de la data solicitării scrise a organizației de consultanță în evaluarea terenurilor. Organizația de consultanță în evaluarea terenurilor este responsabilă pentru stocarea, gestionarea și utilizarea informațiilor și datelor colectate în conformitate cu prevederile legii.

Proiectul tocmai a fost publicat, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu este responsabil pentru publicarea listei de prețuri a terenurilor pe pagina electronică de informații a Comitetului Popular Provincial, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu, timp de 30 de zile pentru a colecta comentarii de la agențiile, organizațiile și persoanele relevante. Comitetul Popular Provincial prezintă lista de prețuri a terenurilor Consiliului Popular de același nivel spre aprobare.

Consiliul Popular Provincial însărcinează Comitetul Popular Provincial să organizeze finalizarea listei de prețuri a terenurilor în vederea publicării; să anunțe public lista de prețuri a terenurilor la 1 ianuarie a fiecărui an și să o actualizeze în Baza Națională de Date Funciare.

Pe baza cerințelor pentru gestionarea de către stat a prețurilor locale ale terenurilor, Comitetul Popular Provincial va supune spre aprobare Consiliului Popular de același nivel înainte de a decide ajustarea, modificarea sau completarea listei de prețuri a terenurilor în cursul anului, în următoarele cazuri: la construirea de drumuri și străzi noi care nu sunt încă incluse în lista actuală de prețuri a terenurilor; când proiectele care utilizează terenuri au fost finalizate și date în folosință, dar nu există un preț al terenului în lista de prețuri a terenurilor; cazurile de aplicare a listei de prețuri a terenurilor prevăzute la articolul 111, clauza 3, și articolul 160, clauza 1, din Legea funciară, dar nu există un preț al terenului în lista de prețuri a terenurilor.

Este posibilă ajustarea, modificarea sau suplimentarea prețului unui tip de teren, mai multor tipuri de teren sau tuturor tipurilor de teren din lista de prețuri a terenurilor. Ministerul Resurselor Naturale și Mediului propune ca lista de prețuri a terenurilor să fie posibilă ajustarea sau suplimentarea acesteia la o locație, mai multe locații sau toate locațiile; la o zonă de valoare, mai multe zone de valoare sau toate zonele de valoare.

Înţelepciune

Sursă