Proiecte de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor.

În dimineața zilei de 13 noiembrie, Adunarea Națională a organizat discuții în grup pe marginea proiectului de Rezoluție privind pilotarea implementării proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind dobândirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau a drepturilor de utilizare a terenurilor existente.

Grupul 15 este format din delegațiile Adunării Naționale din provinciile Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc și Binh Thuan. Șeful adjunct al Delegației Adunării Naționale a Provinciei Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, a prezidat sesiunea de discuții.

Descifrarea nodurilor în metodele de acces la terenuri.

După ce a ascultat discuțiile și contribuțiile deputaților Adunării Naționale pentru finalizarea proiectului de Rezoluție privind pilotarea implementării proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor sau drepturile de utilizare a terenurilor existente, ministrul Resurselor Naturale și Mediului, Do Duc Duy, a oferit o explicație, clarificând unele aspecte care îi preocupă pe deputați.

Ministrul Do Duc Duy vorbește la Grupul 15. Foto: Khuong Trung

Ministrul Do Duc Duy a subliniat că emiterea acestui proiect de rezoluție pilot este foarte necesară. Esența proiectului de rezoluție este de a adăuga o metodă de acces la terenuri în implementarea proiectelor de locuințe comerciale. Anterior, conform prevederilor Legii funciare din 2003 și Legii locuințelor din 2005, pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale, existau două mecanisme de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor: transferul obligatoriu și transferul voluntar.

Mai exact, mecanismul obligatoriu de transfer de terenuri implică recuperarea de către Stat a terenurilor pentru a le aloca investitorilor prin licitații de taxe de utilizare a terenurilor sau prin licitații pentru selectarea investitorilor în implementarea proiectelor de investiții în utilizarea terenurilor. Mecanismul voluntar de transfer de terenuri implică faptul că investitorii ajung la un acord cu utilizatorul actual al terenurilor pentru a achiziționa terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale sau că investitorii care utilizează în prezent terenul solicită permisiunea agenției de stat competente pentru a schimba scopul utilizării terenurilor pentru proiecte de locuințe comerciale. Astfel, există două mecanisme de transfer de terenuri prin patru forme de acces la terenuri.

Ulterior, Legea locuinței din 2010 și Legea funciară din 2013 au continuat să permită toate cele patru forme de acces la terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale, așa cum se întâmplă în Legea funciară din 2003 și Legea locuinței din 2005. Cu toate acestea, atunci când Adunarea Națională a adoptat Legea locuinței din 2014, aceasta a restricționat formele de transfer al dreptului de utilizare a terenurilor sau de conversie a destinației terenurilor. Mai exact, Legea locuinței din 2014 prevede că transferul de terenuri este permis numai pentru terenurile rezidențiale; iar dacă în prezent se deține un drept de utilizare a terenurilor și se solicită o schimbare a destinației terenurilor, o porțiune din terenul respectiv trebuie clasificată drept teren rezidențial.

„Acest lucru limitează numărul de cazuri de accesare a terenurilor prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, precum și pe cele care dețin deja drepturi de utilizare a terenurilor, comparativ cu Legea funciară din 2003 și Legea locuințelor din 2005”, a subliniat ministrul, adăugând că Legea funciară din 2013 nu reglementează sau restricționează cazurile în care statul recuperează terenuri pentru a le aloca investitorilor prin licitație sau licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor. Aceasta înseamnă că amploarea proiectului poate fi mare sau mică; deși nu se poate accesa prin metoda investitorilor care primesc drepturi de utilizare a terenurilor sau a investitorilor care dețin deja drepturi de utilizare a terenurilor dintr-o perioadă anterioară, statul poate recupera terenul, iar acest lucru poate fi implementat pentru proiecte fără limitări privind suprafața.

Reprezentanta Ha Sy Dong - membră a delegației Adunării Naționale din provincia Quang Tri, vorbește în timpul discuției de grup. Foto: Khuong Trung

Cu toate acestea, potrivit ministrului Do Duc Duy, articolele 79 și 127 din Legea funciară din 2024 prevăd că statul recuperează terenuri doar pentru proiecte de dezvoltare urbană cu infrastructură tehnică integrată, infrastructură socială și locuințe. Astfel, conform legilor actuale de urbanism, suprafața este de obicei de 20 de hectare sau mai mult. În cazurile cu suprafețe mai mici și cele care nu îndeplinesc cerințele dezvoltării urbane integrate, statul nu va recupera terenurile. Prin urmare, metoda prin care statul recuperează terenurile pentru a le aloca investitorilor nu va fi implementată. În plus, reglementările privind cazurile în care statul permite investitorilor să dobândească drepturi de utilizare a terenurilor sau în care investitorii dețin deja drepturi de utilizare a terenurilor sunt, de asemenea, restricționate și restrânse, similar Legii locuințelor din 2014. Adică, se aplică numai dacă 100% din drepturile de utilizare a terenurilor dobândite sunt terenuri rezidențiale sau, dacă se dețin drepturi de utilizare a terenurilor existente, o porțiune din teren trebuie să fie teren rezidențial.

„Aceasta duce la o situație în care proiectele la o scară mai mică decât zonele urbane și dacă terenul nu este destinat utilizării rezidențiale, nu au acces la terenuri deoarece nu se încadrează în categoria exproprierii de terenuri de către stat și nici nu se califică pentru drepturile de utilizare a terenurilor acordate de stat sau pot avea drepturi de utilizare a terenurilor existente, dar schimbă scopul utilizării terenurilor. Acest lucru creează dificultăți pentru localitățile cu un număr mic de proiecte la scară largă. Prin urmare, această rezoluție pilot depusă la Adunarea Națională își propune să rezolve aceste dificultăți și să abordeze blocajele în metodele de acces la terenuri pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale”, a declarat ministrul.

Numele și calendarul proiectului pilot sunt adecvate.

O altă problemă privește denumirea. Reprezentantul Hoang Sy Dong a sugerat adoptarea opiniei unor deputați ai Adunării Naționale din raportul de verificare al Comitetului Economic, care este „un program pilot pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor sau a drepturilor de utilizare a terenurilor existente acolo unde terenul nu este teren rezidențial”. Ministrul Do Duc Duy a declarat că denumirea inițială la înregistrarea Guvernului la Adunarea Națională era într-adevăr aceasta. Cu toate acestea, în timpul elaborării Rezoluției, s-a constatat că o astfel de reglementare nu ar acoperi toate cazurile. Există situații în care investitorii primesc drepturi de utilizare a terenurilor care includ atât terenuri rezidențiale, cât și nerezidențiale. Dacă includem imediat în denumirea Rezoluției o restricție conform căreia doar terenurile nerezidențiale pot fi transferate, acest lucru va crea dificultăți.

Reprezentantul Huynh Thanh Chung - membru al delegației Adunării Naționale din provincia Binh Phuoc, vorbește la ședința grupului. Foto: Khuong Trung

Potrivit ministrului, există și opinii conform cărora denumirea propusă s-ar putea suprapune cu Legea funciară, deoarece Legea funciară prevede deja cazurile în care transferul drepturilor de utilizare a terenurilor este permis. Cu toate acestea, în proiectul de rezoluție, Guvernul a adăugat clauza 5, articolul 1, excluzând proiectele care sunt deja autorizate să primească transfer de drepturi de utilizare a terenurilor în temeiul legii funciare, în special al Legii funciare din 2024, sau care dețin deja drepturi de utilizare a terenurilor. Dacă un caz este deja reglementat de legea funciară, acesta este exclus din domeniul de aplicare al prezentei rezoluții. Astfel, denumirea rămâne cuprinzătoare și asigură că nu există nicio suprapunere cu Legea funciară din 2024 care permite deja un astfel de transfer.

În ceea ce privește criteriile de implementare a proiectului pilot, ministrul Do Duc Duy a declarat că proiectul de Rezoluție prevede că maximum 30% din suprafața suplimentară de teren rezidențial din perioada de planificare va fi utilizată pentru a crește suprafața de teren rezidențial existentă. Motivul acestei reglementări este că Rezoluția 18 a Comitetului Central prevede că alocarea și închirierea terenurilor ar trebui să se facă în principal prin licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor și prin licitarea proiectelor de utilizare a terenurilor. Prin urmare, Rezoluția Comitetului Central recomandă în principal două metode: licitația sau licitația. În consecință, o a treia metodă, cum ar fi achiziționarea drepturilor de utilizare a terenurilor, sau o a patra metodă, schimbarea scopului utilizării terenurilor existente, nu ar fi abordarea principală. Prin urmare, Guvernul propune un maxim de 30%. Restul de 70% va fi implementat prin licitație sau licitație, în conformitate cu spiritul Rezoluției 18.

Unii delegați au sugerat ca această practică să fie extinsă și în zonele rurale, nu doar în zonele urbane. Ministrul Do Duc Duy a declarat că, în prezent, conform articolului 79, clauza 27 din Legea funciară, statul are dreptul să recupereze terenuri pentru proiecte de dezvoltare urbană la scară largă și pentru proiecte de dezvoltare rezidențială rurală. Prin urmare, în zonele rezidențiale rurale, statul are deja o metodă de recuperare a terenurilor, iar localitățile o implementează în mod normal. Astfel, nu este necesară adăugarea formei de negociere în zonele rurale. Acest lucru asigură că nu există suprapuneri cu cazurile deja acoperite de Legea funciară din 2024.

În ceea ce privește opinia delegatului conform căreia criteriile prevăd că toate tipurile de teren sunt supuse aceleiași implementări, ministrul a pus sub semnul întrebării ce mecanisme sau sancțiuni sunt necesare pentru a asigura securitatea alimentară, a menține stabilitatea a 3,5 milioane de hectare de teren cultivat cu orez și a asigura o acoperire forestieră medie de 42% la nivel național. Ministrul a declarat că această problemă a fost abordată și strict controlată încă din etapa de planificare a utilizării terenurilor, prin planificarea urbană și planificarea construcțiilor. La elaborarea planurilor, trebuie să stabilim cât teren agricol va fi convertit în scopuri neagricole și cât teren rezidențial va fi dezvoltat în perioada de planificare, asigurând în același timp stabilitatea a 3,5 milioane de hectare de teren cultivat cu orez și menținerea unei rate de acoperire forestieră de 42%. Următorul pas implică planificarea, determinarea zonelor din cadrul dezvoltării imobiliare comerciale planificate care vor fi supuse achiziției de terenuri de stat și a zonelor care vor fi supuse achiziției de drepturi de utilizare a terenurilor de către investitori. Cu toate acestea, acest lucru este limitat la zona planificată aprobată.

O imagine a sesiunii de discuții a Grupului 15. Fotografie: Khuong Trung

Un alt punct ridicat de deputații Adunării Naționale a fost că, deși programul pilot este programat pentru 5 ani, este nevoie de sancțiuni în cazurile în care investitorii se confruntă cu dificultăți în dobândirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau în cazul în care procesul de achiziție este prelungit. Ministrul Do Duc Duy a explicat că Legea funciară din 2024 prevede deja proceduri foarte specifice pentru gestionarea cazurilor în care investitorii dobândesc drepturi de utilizare a terenurilor, inclusiv modul în care se acordă prelungiri pentru perioade lungi și mecanisme pentru gestionarea situațiilor în care nu se ajung cu succes la acorduri pentru întreaga zonă după perioada de prelungire. Prin urmare, proiectul de Rezoluție se referă la implementarea acordurilor de achiziție a drepturilor de utilizare a terenurilor, așa cum sunt reglementate de Legea funciară din 2024, care acoperă deja toate cazurile de întârzieri prelungite și numeroase achiziții nereușite, evitând astfel reglementări suplimentare în această Rezoluție.

În ceea ce privește procedurile, ministrul a declarat că, deși Legea funciară prevede deja procedurile pentru convenirea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru proiecte de investiții în general, inclusiv proiecte de locuințe, unii deputați ai Adunării Naționale au sugerat că sunt necesare reglementări specifice și detaliate pentru proiectele care accesează terenuri prin această metodă. Guvernul a ținut cont de acest aspect, iar proiectul de Rezoluție include o prevedere prin care Adunarea Națională încredințează Guvernului sarcina de a specifica procedurile pentru proiectele care implementează mecanisme pilot, precum și pentru proiectele care implementează mecanisme pilot ce implică terenuri provenite din apărarea și securitatea națională.

Sursă: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html