Prețurile apartamentelor cresc vertiginos, depășind cu mult valoarea lor reală, iar acest segment este prevăzut să ofere cele mai bune randamente în 2025.

Prețurile apartamentelor depășesc cu mult valoarea lor reală, tranzacțiile le depășesc pe cele ale caselor de oraș și terenurilor, iar apartamentele din centrul Hanoiului promit cele mai bune randamente în 2025... acestea sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

Prețurile apartamentelor principale sunt în continuă creștere și nu dau semne că se vor opri, vor duce la creșterea sau menținerea unor prețuri ridicate ale apartamentelor secundare, care depășesc cu mult valoarea lor reală. (Foto: Linh An)

Top 3 orașe cu cea mai mare creștere în 2024

Conform unui raport al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), piața imobiliară a trecut în 2024 de cea mai dificilă fază.

Per total, în 2024, piața a înregistrat aproximativ 81.000 de produse oferite spre vânzare, o creștere de peste 40% față de 2023. Dintre acestea, 65.376 au fost produse noi, de aproximativ trei ori mai multe decât în ​​2023, dar doar aproximativ 7% din numărul din 2018. Numai în trimestrul al patrulea al anului 2024, piața a înregistrat 28.000 de produse noi oferite spre vânzare, dublu față de numărul din trimestrul precedent și de patru ori mai mare decât în ​​aceeași perioadă a anului 2023.

Volumele tranzacțiilor în 2024 au continuat să crească constant pe măsură ce oferta s-a îmbunătățit. Per total, în 2024, întreaga piață a înregistrat peste 47.000 de tranzacții reușite, echivalentul unei rate de absorbție de 72%.

În special, segmentul apartamentelor a înregistrat o creștere bruscă a prețurilor pe multe piețe. Conform unui studiu VARS efectuat pe 150 de proiecte selectate, până la sfârșitul anului 2024, prețul mediu de vânzare în Hanoi crescuse cu 72,4% față de trimestrul 2/2019. Acesta a fost urmat de Da Nang cu o creștere de 49,9%, în timp ce orașul Ho Chi Minh a înregistrat o creștere mai lentă, de aproximativ 34,3%.

Prețurile de pe piața primară sunt în continuă creștere și nu dau semne că se vor opri, vor duce la creșterea sau menținerea unor prețuri ridicate ale apartamentelor pe piața secundară, care depășesc cu mult valoarea lor reală.

În plus, prețul terenurilor subdivizate cu documentație legală completă și-a revenit și a crescut puternic pe fondul scăderii ofertei de terenuri din cauza reglementărilor mai stricte privind subdivizarea și vânzarea terenurilor. În special, terenurile cu valoare mică, cu prețuri sub 30 de milioane VND/m2 în orașele cu infrastructură dezvoltată sau cu dezvoltare planificată, sunt foarte căutate, prețurile crescând cu 15% față de sfârșitul anului precedent.

Raportul VARS indică, de asemenea, că investitorii tind să caute terenuri rezidențiale în provincii și orașe suburbane, cu prețuri rezonabile și un potențial semnificativ de creștere datorită beneficiilor aduse de infrastructură și planificare urbană, în timp ce prețurile terenurilor rezidențiale din cele două orașe mari, Hanoi și Ho Chi Minh City, au crescut continuu și au atins noi niveluri maxime, depășind accesibilitatea majorității clienților.

Dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a comentat că piața imobiliară continuă să evolueze pozitiv. Lichiditatea pieței tinde să scadă ușor în segmentul de lux, dar rămâne stabilă, cu produse imobiliare care satisfac nevoile reale de locuințe și au prețuri rezonabile.

VARS consideră că, pentru ca piața să se redreseze și să se dezvolte într-o direcție sigură, sănătoasă și sustenabilă, investitorii trebuie să se asigure că prețurile sunt în concordanță cu puterea de cumpărare a pieței, în loc să se concentreze pe profiturile pe termen scurt.

Două segmente vor atrage interesul investitorilor.

Potrivit domnului Tran Quang Trung, director de dezvoltare a afacerilor la OneHousing, din cauza schimbărilor în politicile macroeconomice, a planurilor de dezvoltare a proiectelor și a lansărilor de produse de către investitori, piața imobiliară din 2025 va avea două segmente care vor atrage atenția investitorilor.

În primul rând, există apartamente, care vor satisface nevoile atât ale investitorilor cu flux de numerar, cât și ale investitorilor care caută creșterea prețului. Apartamentele reprezintă un segment cu un preț total moderat, ceea ce le face accesibile multor investitori, iar cererea de apartamente în viitor rămâne foarte mare. Având în vedere același nivel de investiții, apartamentele demonstrează o valoare superioară în comparație cu casele înșiruite și terenurile în ceea ce privește randamentul chiriaș și creșterea prețului.

Conform Centrului de Cercetare de Piață și Informații despre Clienți al OneHousing, înainte de primul trimestru al anului 2024, raportul tranzacțiilor între apartamente și terenuri în Hanoi era de aproximativ 40-60%. Cu toate acestea, începând cu al doilea trimestru al anului 2024, odată cu creșterea rapidă a cererii de produse de apartamente, acest echilibru s-a inversat - tranzacțiile de apartamente depășindu-le pe cele de terenuri.

Al doilea segment, pe care mulți investitori îl vizează, îl reprezintă proprietățile cu înălțime redusă din cadrul unor proiecte de amploare sau terenurile cu infrastructură bine dezvoltată, care pot fi transformate în unități rezidențiale. Piața din 2025 va vedea, de asemenea, o pondere mai mare alocată acestui segment.

Expertul recomandă investitorilor să își analizeze cu atenție capitalul atunci când intră pe piață în acest moment, stabilind o investiție pe termen lung de 2 până la 3 ani de la momentul achiziției până la primirea proprietății. Alternativ, aceștia ar trebui să cumpere cu scopul de a deține active sau de a genera venituri din chirii, mai degrabă decât să se angajeze în investiții speculative pe termen scurt, deoarece aceasta este o formă de investiție extrem de riscantă și nesustenabilă.

Care segment va genera cele mai bune profituri în 2025?

Dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, consideră că apartamentele din centrul orașului Hanoi sunt o opțiune pe care investitorii o pot lua în considerare. Această linie de produse posedă multe caracteristici care determină în mare măsură profitabilitatea investiției.

Potrivit președintelui Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, în perioada 2018-2023, oferta de apartamente în centrul orașului Hanoi a rămas constant scăzută, odată cu scăderea generală a ofertei în tot Hanoiul. Până în 2024, oferta de apartamente în Hanoi a început să crească din nou, dar s-a concentrat în principal în zonele suburbane, departe de centrul orașului, reprezentând peste 90%.

Oferta de apartamente în zona centrală, inclusiv în districtele Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da și Hai Ba Trung, rămâne foarte limitată. Cifrele preliminare pentru 2024 indică faptul că în zona centrală vor fi lansate doar aproximativ 400 de unități noi, cu doar 3 proiecte noi, reprezentând doar aproximativ 30% din cifra din 2023.

Oferta de apartamente în cartierele centrale ale orașului Hanoi rămâne scăzută și devine din ce în ce mai rară din cauza terenurilor disponibile pentru dezvoltare în scădere și a reglementărilor stricte privind înălțimea și densitatea clădirilor, ceea ce duce la o ofertă limitată care intră pe piață. În special, prețurile imobiliarelor din zona centrală sunt în creștere, impulsionate de cererea puternică din partea dezvoltării economice și urbane. Prețul mediu al apartamentelor în cele patru cartiere centrale ale orașului Hanoi s-a dublat de la începutul anului 2019, depășind creșterea medie pentru întregul oraș cu 30%. Dintre acestea, cartierele Hai Ba Trung și Dong Da au înregistrat cele mai bune creșteri de prețuri din ultimii cinci ani.

Noile proiecte lansate în ultimii trei ani au înregistrat, de asemenea, creșteri continue de prețuri, de aproximativ 10% după fiecare fază de vânzare. Mai exact, în 2024, proiectele de apartamente de lux nou lansate în zona centrală au avut prețuri comune începând de la 125 de milioane VND/m2.

Apartamentele cu servicii oferite au un preț de aproximativ 88 de milioane VND/m2 (fără TVA și taxe de întreținere). Prețurile de închiriere cresc rapid, depășind creșterea generală a pieței, atât din cauza tendințelor generale, cât și a deficitului de locuințe, estimat a fi cu aproximativ 15% mai mare decât în ​​aceeași perioadă a anului trecut.

Potrivit domnului Dinh, cererea de apartamente, atât pentru investiții, cât și pentru locuințe, în zona centrală rămâne constant ridicată, în special pentru proprietăți de lux. Oferta principală este limitată și este absorbită destul de bine odată cu lansarea de noi unități în loturi mici.

Rata preliminară de absorbție a ofertei noi în 2024 este estimată la 50%. Rata de ocupare a apartamentelor de închiriat rămâne constant peste 80% și prezintă o tendință ascendentă constantă. Tranzacțiile din zonă au loc în principal pe piața secundară din cauza ofertei primare limitate.

Dl. Dinh a subliniat că cele patru districte centrale Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da și Hai Ba Trung sunt întotdeauna căutate de investitori datorită locațiilor lor privilegiate și infrastructurii sociale moderne și de înaltă calitate. Aceste districte găzduiesc, de asemenea, sediile unor companii, corporații și ambasade importante.

Prin urmare, proprietățile situate în aceste zone au acces facil la restaurante, cafenele, centre comerciale, spitale internaționale și locuri de divertisment, satisfăcând nevoile chiriașilor de lux. În special, planificarea pentru cele patru districte centrale până în 2030, cu o viziune până în 2050, își propune să creeze o zonă care să reunească multe spații de locuit de înaltă calitate, creând astfel un mediu de viață ideal pentru rezidenți.

Terenurile scoase la licitație în districtele învecinate cu Hanoi au atins cel mai mare preț, depășind 76 de milioane de VND/m2.

Centrul de Dezvoltare Funciară din districtul Quoc Oai, în coordonare cu Societatea de Licitații pe Acțiuni nr. 5 - Națională, a licitat recent cu succes 26 de parcele de teren (LK2, LK6) în zona de licitație a drepturilor de folosință pe terenuri DG31/2019 din satul Yen Quan, comuna Tan Phu, districtul Quoc Oai (Hanoi).

Parcelele scoase la licitație variază în suprafețe între 73,2 și 101,5 m2, cu un preț de pornire de 4,7 milioane VND/m2.

După aproape 14 ore, licitația a 26 de parcele de teren a fost finalizată cu succes. Cea mai mare ofertă câștigătoare a fost de 76,7 milioane VND/m2, de aproximativ 16 ori mai mare decât prețul de pornire, în timp ce cea mai mică a fost de 40,7 milioane VND/m2, de peste 8,6 ori mai mare decât prețul de pornire.

Districtul Quoc Oai a încasat aproape 133 de miliarde de VND din această licitație, o diferență de peste 121 de miliarde de VND față de prețul de pornire.

La începutul lunii noiembrie, districtul Quoc Oai a scos la licitație cu succes zeci de parcele de teren din satul Yen Quan, comuna Tan Phu. Cea mai mare ofertă câștigătoare a fost de 94,7 milioane VND/m2, iar cea mai mică de 70,7 milioane VND/m2.

Potrivit Comitetului Popular al districtului Quoc Oai, în 2024, districtul a organizat cu succes 7 sesiuni de licitații pentru 6 proiecte, care au implicat 161 de parcele de teren cu o suprafață de peste 14.920 m2. Valoarea totală a ofertelor câștigătoare s-a ridicat la peste 825,3 miliarde VND.

În ianuarie, Compania Națională de Licitații Comune nr. 5, în coordonare cu Centrul de Dezvoltare a Fondului Funciar din districtul Quoc Oai, va continua să licitați dreptul de utilizare a 26 de parcele de teren (zonele LK1, LK2) care sunt active ale Comitetului Popular al districtului Quoc Oai.

26 de parcele de teren sunt scoase la licitație în cadrul proiectului de construcție a infrastructurii pentru zona de licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor DG 31 din satul Yen Quan, comuna Tan Phu, districtul Quoc Oai.

Parcelele variază în dimensiuni între 85 și 122 m2. Prețul de pornire este de 4,7 milioane VND/m2; echivalentul a 399,5 milioane până la peste 573 milioane VND per parcelă.

Termenul limită pentru vânzarea și primirea documentelor de licitație este 15 ianuarie, ora 17:00.

Licitația se va desfășura prin mai multe runde de vot direct, cu minimum șase runde obligatorii. Procesul de votare se încheie atunci când nimeni nu mai licitează. Licitația va fi crescătoare. Licitația va avea loc în dimineața zilei de 18 ianuarie.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html