Așteptările sunt că Legea funciară modificată va crea un nou ciclu de dezvoltare.

Proiectul modificat al Legii funciare este gata de a fi supus aprobării la cea de-a 5-a sesiune extraordinară, după ce Adunarea Națională a primit feedback, a revizuit și a finalizat proiectul de lege și proiectul de rezoluție.

De acord cu amendamentele.

Legea funciară modificată atrage o atenție considerabilă din partea publicului, în special a întreprinderilor și investitorilor care operează în sectorul imobiliar. Statisticile Asociației Imobiliare din Vietnam arată că până la 70% din dificultățile și obstacolele de pe piața imobiliară provin din probleme juridice. Deși noua Lege a Locuințelor și Legea Afacerilor Imobiliare au fost adoptate, multe reglementări cheie necesită încă adoptarea unei Legi funciare modificate pentru a unifica reglementările referitoare la terenuri, un factor cheie în dezvoltarea pieței imobiliare.

Companiile imobiliare se așteaptă ca Legea funciară modificată să creeze un nou ciclu de dezvoltare.

După ce a fost analizat și revizuit, proiectul de Lege funciară modificată, prezentat Adunării Naționale în cadrul celei de-a 5-a Sesiuni Extraordinare, cuprinde 16 capitole și 260 de articole, cu 5 articole eliminate și 250 de articole modificate și completate (atât în ceea ce privește conținutul, cât și aspectele tehnice) în comparație cu proiectul de lege prezentat Adunării Naționale în cadrul celei de-a 6-a Sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale.

Proiectul revizuit al Legii funciare a convenit asupra a 18 modificări și completări, inclusiv numeroase reglementări legate direct de terenuri și piața imobiliară, cum ar fi: Drepturile și obligațiile privind utilizarea terenurilor de către vietnamezii rezidenți în străinătate; neextinderea domeniului de aplicare al primirii de transferuri de drepturi de utilizare a terenurilor de către organizațiile economice cu capital de investiții străine (articolul 28); cazurile în care organizațiile economice cu capital de investiții străine primesc transferuri de proiecte imobiliare în conformitate cu legea privind afacerile imobiliare; drepturile și obligațiile organizațiilor economice și ale unităților de servicii publice care utilizează terenuri închiriate cu plăți anuale pentru activele atașate terenului (articolul 34)...

În plus, proiectul revizuit al Legii funciare adaugă și reglementări privind: condițiile pentru ca persoanele care nu sunt implicate direct în producția agricolă să primească transferul de terenuri pentru cultivarea orezului (Clauza 7, Articolul 45); principiile pentru pregătirea și aprobarea planificării utilizării terenurilor la toate nivelurile (Clauza 9, Articolul 60); indicatorii de utilizare a terenurilor determinați în conținutul planificării utilizării terenurilor la nivel provincial și districtual (Articolele 65 și 66); achiziționarea de terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale, locuințe mixte și proiecte comerciale/de servicii (Clauza 27, Articolul 79); tipurile de terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor sau drepturile de utilizare a terenurilor existente; acordarea de certificate de utilizare a terenurilor gospodăriilor și persoanelor fizice care utilizează terenuri fără documente privind dreptul de utilizare a terenurilor, cu condiția ca acestea să nu încalce legile funciare și să nu se afle în cazuri în care terenurile au fost alocate fără autorizația corespunzătoare (Clauza 3, Articolul 138)...

O problemă notabilă în acest proiect revizuit al Legii funciare este dezbaterea aprinsă continuă din Adunarea Națională cu privire la achiziționarea de terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale. În raportul care explică, încorporează și revizuiește proiectul revizuit al Legii funciare, președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat că, în ceea ce privește achiziționarea de terenuri pentru proiecte de locuințe comerciale și locuințe cu utilizare mixtă și proiecte comerciale/de servicii (clauza 27, articolul 79), după luarea în considerare a opiniilor deputaților Adunării Naționale și ale agențiilor relevante, proiectul de lege prevede că, preluând prevederile Legii funciare din 2013, terenurile pot fi achiziționate doar pentru proiecte de locuințe comerciale și locuințe cu utilizare mixtă și proiecte comerciale/de servicii atunci când acestea sunt „proiecte de investiții în dezvoltare urbană”.

În ceea ce privește designul tehnic al politicii, proiectul de lege clarifică natura proiectelor din zonele urbane supuse achiziției de terenuri ca fiind „proiecte de investiții în construcții în zone urbane cu funcții de utilizare mixtă, sisteme integrate de infrastructură tehnică și socială cu locuințe, așa cum este prevăzut de legea construcțiilor”. Membrii Adunării Naționale au susținut că acest design tehnic este în concordanță cu designul tehnic din alte clauze ale articolului 79. Articolul 79 prevede doar cazurile de achiziție de terenuri pentru proiecte de dezvoltare socio-economică în beneficiul național și public. La efectuarea achiziției de terenuri în cazurile prevăzute la articolul 79, trebuie îndeplinite motivele și condițiile prevăzute pentru „Achiziția de terenuri în scopuri de apărare și securitate națională; dezvoltare socio-economică în beneficiul național și public”...

Așteptat

Legea funciară modificată este un proiect de lege care nu este doar de interes pentru agențiile de management de stat la toate nivelurile, ci este și foarte așteptat de numeroși experți, comunitatea de afaceri și publicul larg. Aceștia se așteaptă ca, odată adoptată, legea să fie o legislație inovatoare și de înaltă calitate, care să rezolve blocajele legate de mecanismele de transfer funciar și să creeze un efect de domino și o forță motrice pentru sectoarele construcțiilor și imobiliar.

La începutul anului 2024, faptul că Adunarea Națională a ținut a 5-a sesiune extraordinară pentru a examina și adopta Legea funciară, după o lungă perioadă de primire a feedback-ului și amendamentelor din partea ministerelor, localităților și alegătorilor, demonstrează hotărârea ridicată a Guvernului și a Adunării Naționale în soluționarea obstacolelor juridice, urmărind restabilirea și dezvoltarea pieței funciare în general, și a pieței imobiliare în special, într-o direcție transparentă și sustenabilă.

Conform statisticilor Asociației Imobiliare din Vietnam, la 31 decembrie 2023, 40 din 63 de provincii și orașe la nivel național aveau planificarea generală aprobată. Aceasta servește drept fundament și forță motrice pentru dezvoltarea pieței imobiliare în aceste localități în perioada următoare. Cu toate acestea, sunt încă necesare reglementări specifice și unificate pentru a ajuta localitățile să concretizeze implementarea planurilor de utilizare a terenurilor, conversia funcțională și aprobarea proiectelor de investiții conform planului, asigurând consecvența și evitând suprapunerile sau conflictele.

Revizuirea proactivă care vizează adoptarea Legii funciare modificate este o acțiune hotărâtă a Guvernului pentru a finaliza rapid cadrul instituțional și a crea un impuls pentru dezvoltarea socio-economică. Cu toate acestea, din cauza impactului amplu al acestei legi, procesul de revizuire necesită o analiză atentă și o planificare temeinică pentru a asigura coerența cu legile conexe.

Potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep, președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam, multe companii imobiliare au așteptat adoptarea Legii Funciare modificate de către Adunarea Națională înainte de a decide dacă vor continua sau se vor retrage de pe piață. Pe lângă resursele de capital, dacă obstacolele legale rămân incomplete, inconsistente și unificate, companiile vor întâmpina dificultăți în continuarea implementării proiectelor pe piața actuală lentă. Legea funciară modificată, dacă va fi adoptată, va crea condiții favorabile pentru ca întreprinderile să își orienteze dezvoltarea într-o nouă fază și va determina redresarea pieței imobiliare.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam, a afirmat că Legea Funciară, Legea Afacerilor Imobiliare și Legea Locuințelor sunt legi care au un impact direct asupra pieței imobiliare actuale. Prin urmare, investitorii încă așteaptă și doresc să înțeleagă direcția reglementării pieței atunci când Guvernul și agențiile de management de stat vor emite noi cadre legale.

„Numai atunci când vor fi adoptate legi legate de imobiliare ne putem aștepta la «revigorarea» proiectelor imobiliare blocate, deblocând astfel resurse pentru implementarea de noi proiecte, contribuind la gestionarea stabilă și transparentă a pieței imobiliare și aducând piața imobiliară într-un nou ciclu de dezvoltare începând cu 2024. Dacă Legea funciară modificată va fi adoptată, va fi nevoie de timp pentru a o aplica în practică, moment în care mai multe proiecte imobiliare noi vor fi implementate rapid, rezolvând problema echilibrării cererii și ofertei...”, a comentat dl Nguyen Van Dinh.

Potrivit VNA/Agenției de știri

Sursă