Abandonarea masivă a depozitelor de terenuri la licitații: Unele grupuri văd acest lucru ca pe o glumă, trebuie pedepsit aspru

„Fenomenul licitațiilor de prețuri foarte mari pentru anumite parcele de teren, apoi renunțarea la garanții pentru a manipula piața”

Recent, rezultatele licitațiilor de terenuri din suburbiile orașului Hanoi , cum ar fi districtele Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong... au șocat mulți oameni, deoarece prețurile câștigătoare au fost de multe ori mai mari decât prețurile de pornire. În plus, imediat după licitație, majoritatea terenurilor au fost scoase la vânzare la o diferență de 400-600 de milioane VND/lot. Nu numai atât, dar după aceste licitații, prețul de vânzare al terenurilor pe piața din jur a crescut imediat la 5-10 milioane VND/m2.

Recent, la licitația a 68 de parcele de teren din districtul Thanh Oai s-au pierdut garanțiile în 55 de loturi, inclusiv cel mai scump lot, de peste 100 de milioane VND/m2. Dintre cele 13 parcele cu plată integrală, cel mai mare preț a fost de puțin peste 55 de milioane VND/m2.

Potrivit Ministerului Construcțiilor , recenta licitație a drepturilor de folosință pe terenuri a scos la iveală limite și aspecte negative. În procesul de organizare a licitațiilor de terenuri în unele locuri, există și fenomene de „brokeri de licitații”, coluziune... care afectează participanții la licitație: „Fenomenul plății unor prețuri foarte mari pentru unele loturi de teren și apoi abandonarea garanției, crearea unui nivel virtual al prețurilor pentru a manipula piața, cumpărarea și revânzarea multor loturi de teren licitate pentru a obține profituri ilegale este destul de comun în multe locuri și chiar organizat”.

Recenta licitație a 19 loturi de teren din Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Recent, Comitetul Popular din Hanoi a emis un document care îndrumă unitățile cu privire la licitațiile pentru drepturi de utilizare a terenurilor. Hanoi a solicitat Poliției Orașului să ia în considerare măsuri profesionale pentru a detecta prompt încălcările licitațiilor funciare și să îndrume Comitetele Populare din districte, orașe și orașe să ia măsuri pentru a preveni încălcarea regulamentelor de licitație, împiedicând continuarea participării la licitații.

În plus, forțele de poliție trebuie să propună soluții pentru a preveni și limita participarea continuă la licitații pentru cei care au participat la licitații, au plătit prețuri „anormal” de mari pentru a câștiga licitații, dar nu au plătit banii câștigători ai licitației conform prevederilor.

Hanoi a solicitat, de asemenea, districtelor să întocmească o listă cu cazurile în care ofertanții au plătit mai mult decât prețurile pieței pentru a câștiga licitația, dar nu au plătit. Această listă va fi apoi făcută publică pe site-urile web ale districtelor și ale Departamentului de Resurse Naturale și Mediu.

„Grupul de oameni care au plătit un preț foarte mare, dar au abandonat depozitul a considerat asta ca pe o glumă”

Într-o discuție cu reporterul Dan Tri, avocatul Pham Thanh Tuan - expert în drept imobiliar - a declarat că există două motive pentru care licitațiile recente de terenuri au atras un număr mare de participanți.

În primul rând, anterior, oferta de terenuri parcelate provenea de la întreprinderi de dezvoltare a proiectelor și de la terenuri licitate de stat, de obicei de la Centrele de Dezvoltare a Fondului Funciar și organizații. Cu toate acestea, de la 1 august, a intrat în vigoare Legea privind afacerile imobiliare, care interzice întreprinderilor imobiliare să parceleze terenuri în zone urbane speciale, de tip I, II și III.

Prin urmare, oferta de terenuri s-a redus. Persoanele care doresc să cumpere terenuri pentru a construi case pot apela doar la licitațiile de terenuri organizate de stat. Acest tip de teren are un statut juridic clar și este sigur, așa că este preferat de mulți oameni.

Al doilea aspect se referă la prețul de pornire. În 2017, prețul de pornire a fost determinat prin metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului. Mai exact, organizația de consultanță în evaluarea terenurilor va determina coeficientul, apoi îl va supune spre aprobare consiliului local de evaluare a terenurilor și Comitetului Popular provincial. Prin urmare, prețul de pornire la momentul respectiv era apropiat de prețul pieței. Aceasta înseamnă că avansul (20% din prețul de pornire) al participanților este, de asemenea, mare.

Avocatul Pham Thanh Tuan - expert juridic în domeniul imobiliar (Foto: NVCC).

Totuși, Decretul 12, intrat în vigoare din februarie anul acesta, prevede ca stabilirea prețurilor de pornire să fie organizată chiar de către Comitetul Popular al Districtului, fără a mai fi necesară angajarea unei firme de evaluare a prețurilor.

Metoda de calcul a prețului de pornire actuală este utilizarea coeficientului anual de ajustare a prețului terenului în loc de metoda anterioară a coeficientului de ajustare înmulțit cu lista de prețuri a terenurilor reglementată de Comitetul Popular al provinciei sau orașului administrat central. Aceasta duce la un preț de pornire și la un avans scăzute.

Prețul de pornire scăzut îi face pe mulți oameni să participe cu mentalitatea „dacă e în regulă, atunci e în regulă, dacă nu, atunci uită de asta”. În plus, ratele dobânzilor bancare actuale sunt relativ mici, oamenii nu au multe canale de investiții. Așadar, majoritatea oamenilor încă au mentalitatea de a investi în terenuri pentru a genera profit.

Discutând această problemă, potrivit dnei Pham Thi Mien - director adjunct al Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARS IRE), recentele licitații de terenuri au avut mii de participanți, în timp ce numărul loturilor de teren a fost limitat. Acest lucru demonstrează clar problema decalajului dintre cerere și ofertă, în contextul în care cererea de investiții și locuințe este foarte mare.

Totuși, potrivit acesteia, prețul câștigător este mult mai mare decât media, ceea ce este dificil de acceptat atât pentru investiții, cât și pentru nevoile rezidențiale. În plus, direct la licitații, există persoane care oferă să vândă la un preț mai mare, arătând semne de speculații și inflație a prețurilor aici.

„Rata actuală de abandonare a zăcămintelor este ridicată, iar loturile care au fost plătite integral sunt toate la prețuri moderate, ceea ce înseamnă că loturile abandonate cu prețuri mari prezintă semne de speculație”, a declarat dna Mien.

În ceea ce privește existența unor grupuri de „actori mari” care participă la speculații și manipulează piața, dl. Pham Thanh Tuan a declarat că legile actuale nu prevăd reglementări care să definească, să descrie și să pedepsească inflația prețurilor în sectorul imobiliar. Prin urmare, gestionarea se face doar la nivel civil, adică câștigătorul licitației care nu plătește suma integrală va pierde depozitul.

„Legea nu prevede sancțiuni pentru comportamentul speculativ și inflația prețurilor care perturbă piața imobiliară. Am reglementat doar anumite forme specifice de comportament speculativ și inflație a prețurilor, cum ar fi frauda, ​​înșelăciunea și escrocheria în domeniul imobiliar; falsificarea documentelor, falsificarea intenționată a informațiilor despre proprietăți imobiliare... Prin urmare, nu s-a stabilit ce constituie inflație a prețurilor sau manipularea pieței, deci nu există nicio bază legală pentru a aborda un comportament similar inflației prețurilor”, a declarat dl. Tuan.

Potrivit acestuia, identificarea comportamentului speculațiilor imobiliare este dificilă, dar gestionarea acestuia este și mai dificilă. Deoarece, chiar dacă se identifică comportamentul inflației prețurilor, penalizarea, dacă este aplicată, nu merită profitul pe care îl obțin.

Tratarea celor care plătesc prețuri mari, dar își abandonează depozitele în temeiul legii penale depinde de procesul de investigație pentru a descoperi orice complicitate între ofertant și licitator sau organizația de licitație și trebuie să aștepte rezultatele agenției de investigație.

Potrivit domnului Tuan, unele persoane și grupuri de oameni plătesc prețuri foarte mari, dar nu depun bani pentru că consideră acest lucru o glumă. Consecințele cauzează confuzie în informațiile de pe piața imobiliară și, în același timp, creează în rândul oamenilor o mentalitate că prețurile imobiliarelor cresc și că toți speculează pe terenurile scoase la licitație. De fapt, a apărut acum tendința „profesiei licitației”.

În plus, procesul de achiziție a terenurilor de către stat și întreprinderi pentru implementarea proiectelor se va confrunta cu dificultăți, deoarece persoanele ale căror terenuri sunt achiziționate vor trebui să compare prețul terenului compensat cu prețul terenului scos la licitație.

Recenta licitație a 68 de loturi de teren din Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Atunci când organizează licitații de terenuri, statul are două obiective: să creeze locuințe pentru oameni și să genereze venituri pentru buget. Oferta mare, dar fără avans, a încălcat ambele obiective.

Unele opinii spun că participanții care își pierd depozitele bugetare vor colecta mai multe depozite de la participanți. Cu toate acestea, parcelele de teren confiscate vor trebui scoase la licitație din nou, ceea ce va costa mai mult bugetul de stat.

În ceea ce privește consecințele licitațiilor cu prețuri mari, dar și ale anulării avansurilor, dna Pham Thi Mien a declarat că prețul de piață al terenurilor din zona de licitație va fi ancorat la un nivel ridicat. Deși există situații în care se anulează avansurile, oamenii își vor aminti doar prețul mare câștigat și îl vor folosi ca referință pentru a vinde terenuri. „Consecințele vor fi uriașe dacă terenurile din zona de licitație sunt împinse în sus și ancorate nerezonabil de sus, făcând astfel imposibil pentru persoanele cu nevoi reale să dețină terenuri și locuințe”, a spus ea.

Expert: Fără sancțiuni specifice, situația abandonului depozitelor se va repeta

Potrivit experților, situația prețurilor mari la licitații și apoi a confiscării garanțiilor va continua să se repete, în special în perioada de tranziție, adică trecerea de la Legea funciară din 2013 la Legea funciară din 2024, când vechea listă de prețuri la terenuri emisă anterior este încă utilizată de localități.

„Toată lumea spune că a licita la prețuri mari și apoi a anula depozitul este un act de inflație a prețurilor care provoacă manipularea pieței. Totuși, pentru a determina acest act, legea trebuie să fie clar definită. Atunci când nu există reglementare, nu există nicio sancțiune care să o pedepsească.”

Totuși, chiar dacă există un mecanism de sancțiuni, este încă dificil să se prevină speculațiile și inflația prețurilor. De exemplu, în sectorul valorilor mobiliare, există reglementări privind manipularea pieței, dar încălcările încă apar. Problema este că beneficiile și sancțiunile nu există în prezent și vor fi greu de aliniat. Evident, legislația actuală este încă deficitară”, a spus el.

În ceea ce privește dezvăluirea publică de către Hanoi a identităților celor care își pierd depozitele, dl. Tuan a declarat că aceasta este doar o măsură informativă și nu va avea nicio consecință pentru cei care își pierd depozitele. Deoarece nu li se interzice participarea la licitație și interesele lor nu sunt afectate.

Potrivit acestuia, Legea modificată privind licitațiile imobiliare a adăugat sancțiuni pentru a combate încălcările participanților la licitație la articolul 70. Prin urmare, în cazul alocării sau închirierii de terenuri pentru implementarea proiectelor de investiții sau a drepturilor de exploatare a minereurilor, câștigătorul licitației care pierde garanția, ducând la anularea rezultatelor, nu va avea voie să participe la licitație timp de 6 luni până la 5 ani.

Totuși, această prevedere se aplică numai cazurilor în care licitatorul desfășoară proiecte de investiții sau drepturi de exploatare a minereurilor. Legea revizuită privind licitațiile imobiliare va intra în vigoare la 1 ianuarie 2025.

Identificarea și identificarea subiectului inflației prețurilor imobiliare nu va fi eficientă. Pentru a preveni speculațiile, este nevoie de un instrument de impozitare a proprietăților imobiliare bazat pe cantitate sau pe momentul transferului. De exemplu, proprietățile imobiliare transferate în decurs de o lună vor avea o cotă de impozitare diferită față de proprietățile imobiliare cumpărate și vândute după 5 ani. În plus, este posibilă impozitarea în funcție de cantitate și suprafață, în raport cu nevoile medii de utilizare ale fiecărei persoane.

Vorbind despre soluții pentru prevenirea speculațiilor, dna Mien a spus că există acum reglementări clare care prevăd că, în cazul în care prețurile imobiliarelor cresc anormal cu 20% în decurs de 3 luni sau când piața are alte fluctuații care afectează stabilitatea socio -economică, statul va interveni pentru a reglementa.

Totuși, pentru a înțelege creșterea neobișnuită a prețurilor imobiliare, este necesară construirea unui sistem de baze de date și actualizarea acestuia periodic, astfel încât statul să poată avea măsuri de intervenție în timp util.

Totodată, ea a spus că este necesară utilizarea instrumentelor fiscale și a intervenției politicii de creditare. Mai exact, cazurile în care deținerea multor imobile, dar nedarea lor în folosință, ci lăsarea lor abandonate, vor trebui să plătească impozite mai mari. Imobilele care sunt cumpărate și vândute într-un timp scurt vor fi supuse unor impozite mari. Cu cât perioada de transfer a imobilelor este mai lungă, cu atât impozitul va fi mai mic.

În ceea ce privește politica de creditare, dna Mien a declarat că, dacă piața prezintă semne de instabilitate, nivelurile de creditare vor fi reduse.

De exemplu, în mod normal, cheltuiala de capital este de 30%, restul de 70% urmând a fi împrumutat de la bancă. Dar dacă piața fluctuează imprevizibil, nivelul creditului se va reduce la aproximativ 40-50%, capitalul rămas va fi capitalul cumpărătorului. Se poate aplica chiar și o rată a dobânzii mai mare. Cu toate acestea, ea a menționat că această măsură ar trebui aplicată doar celor care cumpără o a doua locuință sau mai multe. Pentru cei care cumpără o primă locuință în care să locuiască, ar trebui să existe o politică mai preferențială.

În plus, pentru a preveni situația în care se licitază la prețuri mari, dar se abandonează depozitul, dna Mien a spus că ar trebui să existe măsuri pentru evaluarea nivelului de reputație. Cei care câștigă licitația, dar abandonează depozitul, vor avea interdicție de participare pentru o anumită perioadă de timp.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm