Reducerea investițiilor în domeniul „surfingului” imobiliar?

imobiliare - Fotografia 1.

Mulți experți consideră că, odată cu aplicarea noii politici privind impozitul pe venitul persoanelor fizice, așa cum a fost elaborată de Ministerul Finanțelor pentru comentarii, speculațiile imobiliare vor rămâne fără spațiu de supraviețuire - Foto: Q.DINH

Aplicarea unui impozit de 20% asupra profiturilor reale din transferurile de proprietăți imobiliare sau aplicarea unei cote de impozitare progresive bazate pe durata deținerii, dacă prețul de achiziție și costurile nu pot fi determinate, potrivit experților, va contribui la limitarea activităților de investiții imobiliare de tip „surfing”.

În proiectul de Lege privind impozitul pe venitul persoanelor fizice (IPP - înlocuitor), supus comentariilor, Ministerul Finanțelor propune aplicarea impozitului pe venitul persoanelor fizice la transferurile de proprietăți imobiliare efectuate de persoane fizice prin înmulțirea venitului impozabil cu cota de impozitare de 20% pentru fiecare transfer. Acest venit impozabil se determină din prețul de vânzare minus prețul de achiziție și cheltuielile rezonabile aferente generării de venituri din transferurile de proprietăți imobiliare.

Care este o cotă „acceptabilă” de impozitare a transferului de proprietăți imobiliare?

În cazul în care prețul de achiziție și costurile aferente nu sunt determinate, impozitul pe venit se calculează prin înmulțirea prețului de vânzare cu cota de impozitare. Cota de impozitare în acest caz se va calcula în funcție de perioada de deținere a proprietății, cu un maxim de 10% din prețul de vânzare.

Mai exact, cota de impozitare este de 10%/prețul de vânzare pentru proprietățile imobiliare cu o perioadă de deținere mai mică de 2 ani. Cota de impozitare este de 6%/prețul de vânzare pentru proprietățile imobiliare cu o perioadă de deținere de 2-5 ani.

Cota de impozitare este de 4% din prețul de vânzare pentru imobilele deținute timp de 5-10 ani... Pentru imobilele deținute timp de 10 ani sau mai mult și imobilele provenite din moștenire, cota de impozitare este de 2% din prețul de vânzare. Pentru imobilele provenite din moștenire, perioada de deținere nu se calculează, dar transferul va fi supus unei cote de impozitare de 2% din prețul de vânzare.

Perioada de deținere a bunului imobil se calculează din momentul în care persoana fizică are dreptul de a deține și utiliza bunul imobil (de la data intrării în vigoare a Legii privind impozitul pe venit) până la momentul transferului. Pentru bunurile imobile provenite din moșteniri, cota impozitului pe transfer rămâne aceeași ca în prezent, la 2% din prețul de vânzare, indiferent de perioada de deținere.

Într-o discuție cu Tuoi Tre , dl. Tran Khanh Quang, directorul Societății pe Acțiuni Viet An Hoa Real Estate Investment, a declarat că rata impozitului pe venit de 20% pentru profiturile din transferul de proprietăți imobiliare este o cotă de impozitare acceptabilă.

Potrivit domnului Quang, plata impozitului pe profit după deducerea cheltuielilor nu va avea un impact mare asupra activităților de investiții și va contribui la creșterea transparenței pieței.

„Dacă se aplică această cotă de impozitare, cumpărătorii și vânzătorii vor trebui să calculeze corect și integral costurile reale suportate, cum ar fi prețul de achiziție, costurile dobânzii la credite, costurile de intermediere sau costurile de renovare și reparații... care trebuie incluse în costurile valide excluse înainte de calcularea impozitului”, a declarat dl. Quang, dar consideră că o cotă de impozitare de 2-10%/preț de vânzare, în funcție de perioada de deținere, trebuie să clarifice principiile aplicabile.

Necesitatea clarificării reglementărilor privind determinarea costurilor de producție

Proiectul prevede, de asemenea, că în cazurile în care prețul de achiziție și costurile nu pot fi determinate, calculul impozitului se va baza pe perioada de deținere. Între timp, perioada de deținere este definită ca perioada de timp la care se referă legea în care o persoană are dreptul de a deține și utiliza bunurile imobiliare de la data intrării în vigoare a legii (de exemplu, de la 1 ianuarie 2026) până la momentul transferului, adică nu este retroactivă, nu se calculează înainte de data intrării în vigoare a legii înlocuitoare.

„Dacă timpul este aplicat conform celor de mai sus, vor fi multe lucruri de clarificat, deoarece tranzacțiile arată practic clar costurile, prețul de achiziție... Prețul de vânzare este clar, așa că agenția de redactare trebuie să precizeze mai exact cazurile pentru a determina dacă rata de impozitare se aplică în funcție de timpul de deținere”, a declarat dl Quang.

Între timp, dl. Dinh Minh Tuan, directorul regiunii sudice Batdongsan, a declarat că propunerea de majorare a impozitelor în funcție de perioada de deținere, cu o cotă maximă de până la 10%, de 5 ori mai mare decât rata actuală, va avea numeroase impacturi.

Un sondaj recent realizat de această companie a arătat că 59% dintre participanții la sondaj au declarat că au cumpărat proprietăți imobiliare în principal în scop investițional, mai degrabă decât în scop locuibil, iar o mare parte dintre cei care dețin proprietăți imobiliare intenționează să le vândă în următorul an.

Acest lucru arată că vietnamezii investesc cu adevărat în imobiliare, dar perioada de deținere este scurtă, tind să „vândă când prețul este corect”, mutând flexibil fluxul de capital către alte active mai profitabile în fiecare moment.

Prin urmare, propunerea de impozitare în funcție de durata de deținere va înăspri controlul asupra actorilor pe termen scurt, afectând direct investitorii pe termen scurt și „surferii”, care reprezintă o mare parte din cererea pieței.

„Aceasta este o mișcare care demonstrează clar obiectivul de «recompensare a celor care păstrează acțiunile și pedepsire a celor care vând repede», dar, în același timp, ridică și multe îngrijorări cu privire la promptitudine și la efectele de propagare în contextul în care piața nu și-a revenit încă”, a ridicat problema dl. Tuan.

Mulți mici investitori vor fi eliminați de pe piață.

Conform experților imobiliari, aplicarea cotelor de impozitare bazate pe durata deținerii, segmentele terenurilor și apartamentelor de lux sunt primele afectate de investitorii care adesea „navighează” în termen de 6 - 18 luni pentru a maximiza profiturile, astfel că se aplică cota de impozitare de 10%.

„Cu această cotă de impozitare, marja de profit a investitorilor pe termen scurt va fi erodată semnificativ, reducând atractivitatea investițiilor, iar mulți investitori mici vor fi eliminați din joc”, a declarat un expert.

NGOC HIEN

Sursă: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm