Piața apartamentelor din Hanoi continuă să aibă un dezechilibru între cerere și ofertă.

Cererea de locuințe în Hanoi continuă să fie limitată.

Raportul Savills privind piața imobiliară din Hanoi, din primul trimestru al anului 2024, arată că oferta de apartamente înregistrată în primul trimestru al anului 2024 a crescut cu 41% față de trimestrul precedent și cu 99% față de anul precedent, ajungând la 4.062 de unități. Oferta primară în trimestru a ajuns la 12.928 de unități, în creștere cu 9% față de trimestrul precedent, dar în scădere cu 34% față de anul precedent.

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă în segmentul apartamentelor continuă să existe. Piața continuă să înregistreze o penurie de produse sub 30 milioane VND/m2 (Clasa C), aceste produse reprezentând doar 4% din oferta nouă și fiind epuizate. Din 2020, oferta primară de Clasa C a scăzut cu 47% pe an.

Dna Do Thu Hang, director senior, consultanță și cercetare, Savills Hanoi, a comentat: „Oferta este concentrată în principal în apartamente de clasa B, reprezentând aproape 90%. Apartamentele de clasa C de pe piața primară, iar apartamentele de clasa A reprezintă doar o proporție foarte mică. Mai mult, de acum și până la sfârșitul anului, deși au fost adoptate legi importante, oferta nouă nu a reușit să se îmbunătățească.”

Imobiliare - Piața apartamentelor din Hanoi continuă să aibă un dezechilibru între cerere și ofertă — (Sursa: Internet)

Între timp, în ambele orașe mari, Hanoi și Ho Chi Minh City, cererea naturală anuală de locuințe este de aproximativ 50.000 de case. Acesta este rezultatul imigrației, al părăsirii locuințelor de către adulți și al scăderii numărului mediu de persoane într-o casă... Această cerere nu a fost satisfăcută de oferta limitată de ceva vreme, provocând o cerere acumulată de locuințe. În plus, factorii macro, cum ar fi fluctuația pieței aurului și ratele scăzute ale dobânzii, au determinat investitorii să caute canale de investiții rezonabile și pe termen lung, ceea ce a crescut invizibil cererea de apartamente pe piața din Hanoi.

Atunci când compară liniile de produse, cumpărătorii cu nevoi reale de locuințe pot observa că prețurile apartamentelor sunt încă mai rezonabile decât cele ale produselor atașate terenului din cadrul proiectului, cum ar fi vilele și casele înșiruite. Acest lucru duce la înregistrarea unei creșteri a cererii și a prețurilor primare din segmentul de apartamente în primul trimestru al anului 2024. Raportul Savills din acest trimestru arată că prețul primar al apartamentelor din Hanoi a ajuns la 59 de milioane VND/m2, în creștere cu 3% față de trimestrul precedent și cu 14% față de anul precedent.

Mai mult, în condițiile în care prețurile primare sunt ancorate la un nivel ridicat, piața secundară a înregistrat, de asemenea, o creștere a volumului tranzacțiilor, iar prețurile au crescut, de asemenea, față de prețurile anterioare. Piața secundară a avut, de asemenea, în perioada anterioară, un nivel al prețurilor mai rezonabil decât prețurile primare, însă, odată cu creșterea cererii de locuințe, prețurile secundare au înregistrat, de asemenea, o creștere în primele luni ale anului 2024.

Potrivit doamnei Hang, psihologia cumpărătorilor s-a schimbat. Opinia că apartamentele sunt „consumabile” pare a fi de domeniul trecutului, dar acum această perspectivă s-a schimbat, cumpărătorii realizând treptat că produsele de tip apartament din orașele mari sunt, de asemenea, un atu. Chiar dacă în trecut, decizia de a cumpăra un apartament trebuia luată în considerare mult timp, deoarece era considerată și o sumă mare de bani, în ultima vreme cumpărătorii de case nu mai așteaptă prea mult pentru a lua o decizie de cumpărare. Decizia de cumpărare se ia acum mai rapid, iar avansul este, de asemenea, mai rapid.

Totuși, ea a explicat și că aceasta nu este povestea întregii piețe: „Pentru proiectele de apartamente unde prețul nu corespunde calității produsului, cumpărătorii s-ar putea să nu ia o decizie rapidă. Proiectele din primul trimestru al anului 2024 care atrag atenția pieței sunt toate proiecte ale unor investitori reputați, cu produse care, odată lansate pe piață, au o anumită garanție a calității, precum și alți factori legali. În același timp, acești investitori folosesc adesea mărci de top și unități de consultanță, de la unități de design, unități de design peisagistic până la design de produs. Multe proiecte au avut chiar investitori care au ales unități străine reputate pentru a spori reputația proiectului în sine. Proiecte bune, investitori reputați și legalitate garantată sunt proiecte care înregistrează un volum pozitiv de tranzacții.”

Deplasarea cererii către zone accesibile

Confruntându-se cu creșterea prețurilor, unele proiecte au fost evaluate la prețuri care depășesc valoarea lor reală. Dna Hang i-a sfătuit pe cumpărători să analizeze cu atenție valoarea de utilizare și caracterul rezonabil al proiectului.

„În general, dacă prețurile continuă să crească, cumpărătorii își vor lua în considerare situația financiară. Deși cererea reală de locuințe reprezintă încă majoritatea, dacă prețurile continuă să crească, cumpărătorii pot lua în considerare și alege să închirieze apartamente în centrul orașului sau să accepte schimbarea cererii pentru a oferi în provinciile vecine cu Hanoi, la prețuri rezonabile”, a declarat dna Hang.

Piața imobiliară - apartamentele din Hanoi continuă să aibă un dezechilibru între cerere și ofertă (Figura 2). — Dna Do Thu Hang, Director Senior, Consultanță și Cercetare, Savills Hanoi

Cumpărătorii de locuințe cu nevoi reale de locuințe pot alege surse de aprovizionare în localitățile învecinate, cum ar fi Hung Yen sau Bac Ninh , centura 4 sau centura 3.5, datorită dezvoltării infrastructurii. Infrastructura este în continuare cea mai importantă pârghie în schimbarea structurii valorice a pieței imobiliare. Dezvoltarea infrastructurii va aduce zonele suburbane „mai aproape” de centrul orașului, contribuind la reducerea timpului de călătorie. Mai presus de toate, în provinciile învecinate sau în zonele suburbane, investitorii pot accesa surse de terenuri la costuri mai mici, creând o ofertă de locuințe mai accesibilă.

Se știe că produsele din provinciile vecine vor satisface din ce în ce mai mult nevoile de locuințe ale orașului Hanoi. Hung Yen și Bac Ninh vor oferi aproximativ 203.000 de apartamente între 2024 și 2026. Se așteaptă ca legile revizuite să faciliteze dezvoltarea pieței imobiliare și să aducă anumite îmbunătățiri ale ofertei. Din 2025, piața va avea aproximativ 84.400 de apartamente din 101 proiecte de vânzare.

N. Giang

Sursă