Impozitul pe proprietate: Îndepărtarea obstacolelor care împiedică reforma.

În Comunicatul oficial nr. 190/CD-TTg al Primului Ministru Pham Minh Chinh, emis la 7 octombrie, privind implementarea decisivă a soluțiilor pentru creșterea ofertei, reducerea prețurilor locuințelor și stabilizarea pieței, Primul Ministru Pham Minh Chinh a solicitat Ministerului Finanțelor să finalizeze de urgență un raport privind politica fiscală pentru imobiliare, considerând aceasta ca fiind una dintre soluțiile cheie pentru creșterea ofertei, aducerea prețurilor locuințelor mai aproape de accesibilitatea populației și stabilizarea pieței.

Fotografie ilustrativă: Tuan Anh/TTXVN

Povestea reformei impozitului pe proprietăți imobiliare nu este nouă. Această mișcare apare atunci când piața dă semne de supraîncălzire sau colaps. În acel moment, propunerea de impozitare a proprietăților este readusă în discuție ca o soluție pentru a combate speculațiile și a crea o sursă durabilă de venituri pentru buget. Dar, după fiecare rundă de discuții, acest subiect dispare atunci când piața se răcește.

Ezitarea prelungită provine din îngrijorările legate de impactul asupra populației, în timp ce veniturile medii rămân scăzute, iar prețurile locuințelor sunt ridicate. Această situație este agravată de presiunea exercitată de două grupuri de interese conflictuale: cei care dețin numeroase proprietăți și clasa muncitoare, care are nevoie de locuințe.

Potrivit profesorului Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului , această „contradicție” este cea care face ca agențiile de management să fie excesiv de precaute, făcând ca reforma fiscală să rămână în principal la nivel de cercetare teoretică, mai degrabă decât la nivel de acțiune concretă. Cu toate acestea, dacă întârzierea continuă, piața se va chinui să revină la o stare de funcționare sănătoasă, în care deciziile de investiții se bazează pe fluxul de numerar real, mai degrabă decât pe așteptarea deținerii de terenuri și așteptarea creșterii prețurilor.

De data aceasta, hotărârea politică a guvernului este considerată mai clară, deoarece acesta consideră impozitarea ca un „remediu puternic” pentru restabilirea ordinii de pe piață. Scopul este de a aduce segmentele pieței mai aproape de cererea reală, de a reduce speculațiile, de a aduce prețurile de vânzare mai aproape de valoarea lor reală și de a debloca capital pentru cumpărătorii cu nevoi reale de locuințe sau pentru cei care investesc în producție și afaceri.

Totuși, pentru ca impozitele să fie eficiente, o bază de date transparentă este o condiție prealabilă. Între timp, timp de mulți ani, sistemul informațional privind terenurile și tranzacțiile a rămas fragmentat și dispersat între diverse agenții. Ministerele, departamentele și localitățile își construiesc datele conform propriilor standarde, lipsind sincronizarea, ceea ce duce adesea la o evaluare inexactă a activelor - un factor cheie în calcularea impozitelor.

Potrivit lui Bui Van Doanh, directorul Institutului de Cercetări Imobiliare din Vietnam, pentru a dezvolta o politică fiscală fezabilă, este necesar să se înceapă prin „curățarea” datelor: de la drepturile de proprietate, planificare, locație, suprafață, până la valoarea de piață și istoricul tranzacțiilor fiecărei proprietăți.

Deoarece lipsa datelor ar duce la o subdeclarare pe scară largă a valorii activelor, cauzând atât pierderi de venituri, cât și inegalitate între cei care respectă legea și cei care o eludează. Un exemplu excelent este sistemul de „prețuri pe două niveluri” – cel mai mare blocaj care împiedică reforma fiscală.

O problemă persistentă este practica tranzacțiilor cu „două prețuri”. Prețul real și prețul menționat în contractul notarial diferă semnificativ. Multe proprietăți sunt cumpărate și vândute la prețuri de 1,5 până la 2 ori mai mari decât prețul contractului pentru a reduce obligațiile fiscale. Potrivit experților, acest fenomen nu numai că distorsionează piața, dar face imposibilă și conceperea politicilor fiscale bazate pe valoarea reală.

Economistul Vu Dinh Anh a analizat faptul că, pentru a avea un mecanism fiscal echitabil, statul trebuie să controleze prețurile reale de cumpărare și vânzare. Cu toate acestea, având în vedere sistemul de date fragmentat actual, agenția de management este aproape incapabilă să monitorizeze pe deplin fluctuațiile prețurilor, ceea ce duce la dificultăți în aplicarea eficientă a noilor politici.

Experții sunt în general de acord că cel mai mare „blocaj” din prezent nu constă în impunerea sau nu a unor taxe, ci mai degrabă în modul de a face ca taxa să funcționeze în practică. Pentru a realiza acest lucru, transparența datelor, informațiile standardizate, verificarea valorii reale a tranzacțiilor și o foaie de parcurs clară pentru implementare sunt cerințe urgente.

Numai atunci când aceste bariere vor fi eliminate, impozitarea va deveni un instrument important pentru funcționarea stabilă și sustenabilă a pieței. În schimb, dacă problema continuă să cadă într-un cerc vicios de genul „discutat când e cald, uitat când se răcește”, piața imobiliară va întâmpina dificultăți în a scăpa de dezechilibrul dintre cerere și ofertă care persistă de mulți ani.

O preocupare comună pe piață este că taxa îi va afecta direct pe cei care dețin o a doua proprietate. Cu toate acestea, potrivit experților, scopul politicii nu este de a viza toți proprietarii de proprietăți multiple, ci mai degrabă de a-i viza pe cei care dețin active neutilizate sau subutilizate, ceea ce duce la risipă și limitează oferta.

Profesorul asociat Dr. Nguyen Quang Tuyen a afirmat că este necesar să se facă distincția între persoanele care dețin mai multe proprietăți pentru a satisface nevoi legitime și cele care le acumulează așteptând ca prețurile să crească. Pentru grupurile speculative, impozitarea este necesară pentru a le obliga fie să își pună în funcțiune activele, fie să le transfere, crescând astfel volumul tranzacțiilor și suplimentând veniturile fiscale.

Acest expert susține că îngrijorările legate de o prăbușire a pieței din cauza impozitării sunt nefondate. O vânzare masivă de active va avea loc doar în rândul celor care utilizează un grad de îndatorare financiară excesiv sau se angajează în speculații pe termen scurt. Cei cu o capacitate financiară reală nu vor fi grav afectați.

Într-o anumită măsură, piața are nevoie în continuare de activități speculative pentru a crea lichiditate. Însă speculațiile trebuie să se bazeze pe activități comerciale transparente, reglementate prin impozite, nu pe acumularea de active și apoi lăsarea lor inactive.

În plus, un alt risc avertizat de experți, care îngreunează implementarea politicilor fiscale, este fenomenul înregistrării proprietăților pe numele altcuiva. Multe persoane dețin un număr mare de proprietăți, dar le împart astfel încât rudele sau cunoștințele să le înregistreze pe numele lor pentru a evita impozitarea. Acest lucru reprezintă o provocare semnificativă în identificarea subiectelor corecte care trebuie reglementate.

Pentru a preveni această situație, sistemul cadastral, înregistrările și hărțile trebuie standardizate și interconectate. Atunci când informațiile sunt conectate, agenția de administrare va putea detecta tranzacții neobișnuite, identifica adevărații proprietari și reduce evaziunea fiscală.

Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm