Găsirea de soluții pentru proiectele de locuințe abandonate - Partea a 2-a: Deblocarea problemelor juridice, „revigorarea” proiectelor „înghețate”

Situația proiectelor de locuințe întârziate sau finalizate, dar neocupate în orașul Ho Și Min reprezintă încă un blocaj, provocând o mare risipă de terenuri și resurse sociale. Confruntați cu această situație, experții au indicat numeroase cauze și au propus soluții specifice pentru „revitalizarea” proiectelor de locuințe abandonate.

Deficiențe în planificarea și legalitatea proiectului

Potrivit experților, principalele motive ale acestei situații provin din problemele juridice, lipsa capacității financiare a investitorilor, infrastructura socială incompletă și unele proiecte de relocare care nu atrag rezidenți.

După 10 ani, zona de relocare Binh Khanh încă se luptă să găsească soluții pentru a atrage oamenii să locuiască acolo.

Potrivit avocatei Ha Thi Thu Thao, din cadrul Asociației Baroului din Ho Chi Minh City, multe proiecte sunt „suspendate” din cauza ajustărilor de planificare, a modificărilor obiectivelor de populație sau a procedurilor incomplete de alocare/închiriere a terenurilor, conform Legii funciare din 2013 și Legii funciare din 2024. Întârzierea în emiterea și aprobarea planurilor de zonare și a planurilor detaliate face imposibilă finalizarea documentelor de investiții pentru proiecte.

Aceasta este o eroare instituțională, care afectează în mod direct drepturile și obligațiile investitorilor. Există numeroase prevederi inconsistente în sistemul juridic privind locuințele, terenurile, investițiile și construcțiile, care se suprapun peste legile relevante, în special prevederile privind fondul funciar de 20% pentru locuințe sociale; condițiile de aprobare a politicilor de investiții; procesul de evaluare a proiectelor; criteriile și procedurile de alocare a terenurilor cu taxe de utilizare a terenurilor sau scutirea sau reducerea taxelor de utilizare a terenurilor.

Avocatul Thao a adăugat că suprapunerea și inconsecvența dintre legi duc la întârzieri în alocarea terenurilor, întârzieri în acordarea autorizațiilor de construcție și incapacitatea de a determina prețurile de vânzare și prețurile de închiriere, ceea ce duce la neeligibilitatea pentru vânzare.

În plus, politica de relocare nu este chiar potrivită, multe zone de relocare rămân goale deoarece reglementările legale privind aranjamentele de relocare din Legea Funciară și Decretele îndrumătoare nu sunt adecvate nevoilor reale. Multe proiecte de construcții sunt situate departe de centru, le lipsește infrastructura, nu au școli, spitale, locuri de muncă etc., ceea ce duce la faptul că oamenii nu primesc predarea sau primesc, dar nu se mută.

Pe de altă parte, progresul lent al despăgubirilor și al curățării amplasamentelor face ca nevoia de relocare să apară în desincronizare cu timpul de investiții. Procedurile de aprobare a locuințelor sociale și de relocare sunt încă complicate și inflexibile; multe documente sunt lungi, ceea ce cauzează întârzieri în stabilirea beneficiarilor; activitatea de management și operare este încă limitată, iar unele clădiri de apartamente, după construcție, nu au o unitate profesională de management și operare, ceea ce duce la o deteriorare rapidă.

„Deși mai există mii de apartamente pentru relocare, transformarea destinației în locuințe sociale, locuințe comerciale cu costuri reduse sau scoaterea lor la licitație publică se confruntă încă cu numeroase obstacole în ceea ce privește procedurile, autoritatea și mecanismul de stabilire a prețurilor. Acesta este un blocaj juridic pe care orașul Ho Chi Minh l-a propus în repetate rânduri să îl elimine, dar care nu a fost ajustat complet până în prezent”, a subliniat avocatul Thao.

Sugestii pentru rezolvarea problemei locuințelor abandonate

Potrivit expertului economic Nguyen Duy Chuyen, într-o zonă urbană din cartierul Long Phuoc (orașul Ho Și Min), multe vile costă până la sute de miliarde de dongi, dar doar câteva gospodării locuiesc acolo, majoritatea celorlalte fiind abandonate de mult timp. Această situație durează de mai bine de 10 ani, nu numai că provocând o mare risipă de fonduri funciare, dar și reducând valoarea infrastructurii investite, limitând capacitatea de acces la locuințe pentru majoritatea tinerilor lucrători din orașul Ho Și Min.

Zona de relocare Vinh Loc B, comuna Tan Vinh Loc (orașul Ho Și Min) este degradată și decolorată în timp.

Estimarea domnului Nguyen Duy Chuyen arată că, dacă funcția este convertită în mod corespunzător, fondul de locuințe vacante de aici poate satisface nevoile de locuințe a aproximativ 2.000 de persoane. Aceasta este o oportunitate de a exploata mai eficient resursele de locuințe existente, contribuind în același timp la rezolvarea problemei securității sociale în zonele suburbane ale orașului Ho Chi Minh.

Dl. Chuyen a comentat că, în cazul proiectelor de relocare, este important să se ofere prețuri și politici adecvate, astfel încât oamenii să poată accesa și să fie dispuși să se mute. În cazurile în care fondul de locuințe pentru relocare nu poate fi aranjat conform planului sau nu poate atrage locuitori, localitatea trebuie să se transforme cu îndrăzneală în locuințe sociale pentru a utiliza eficient fondul de locuințe și a satisface nevoile reale.

Mulți experți imobiliari subliniază, de asemenea, că transparența informațiilor despre proiecte, de la legalitate, progres până la capacitatea investitorilor, nu numai că ajută oamenii și companiile să monitorizeze cu ușurință, dar limitează și situația în care proiectele sunt „musamalizate” timp de mulți ani.

Avocata Ha Thi Thu Thao a sugerat ca orașul Ho Chi Minh să revizuiască întregul fond de locuințe pentru relocare și locuințe sociale, să le enumere și să le clasifice în funcție de statutul juridic, progresul și nevoile de utilizare pentru a avea soluții adecvate pentru fiecare grup. Potrivit avocatei, este necesar să se permită o conversie flexibilă a funcțiilor, simplificând în același timp procedurile, eficientizând procesele de evaluare, aprobare și licitație pentru a evita congestia - în special pentru proiectele care sunt blocate în mecanismul de evaluare.

Pentru apartamentele abandonate pentru relocare, avocatul Thao a propus numeroase opțiuni, cum ar fi transformarea lor în locuințe sociale; organizarea de licitații publice sau vânzări comerciale pentru a suplimenta bugetul; închirierea lor după modelul locuințelor publice, căminelor și cazărilor pentru lucrători; sau ajustarea planificării și investițiile în infrastructură sincronă pentru zonele îndepărtate de centru, pentru a asigura condiții de locuit.

În același timp, Primăria trebuie să accelereze procedurile legale pentru proiectele de locuințe sociale, să scurteze timpul de aprobare a investițiilor, să publice fondurile funciare, să sprijine creditarea și să promoveze transformarea digitală în gestionarea dosarelor. Criteriile de aprobare a beneficiarilor trebuie, de asemenea, să fie unificate și transparente, evitând situația în care „fiecare loc procedează diferit”.

Avocatul Thao a subliniat responsabilitatea agenției de administrare: Orice localitate care risipește bunuri publice sau întârzie darea în folosință a locuințelor de strămutare trebuie să fie trasă la răspundere în conformitate cu prevederile Legii privind gestionarea și utilizarea bunurilor publice din 2017 și ale Legii privind răspunderea statului pentru despăgubiri din 2017, dacă provoacă daune. Responsabilitatea pentru fiecare proiect care este în întârziere și cauzează risipă trebuie să fie clar definită și făcută publică pentru ca oamenii să o poată monitoriza.

„Orașul ar trebui, de asemenea, să extindă opțiunile pentru persoanele relocate, cum ar fi primirea de bani, primirea de terenuri, primirea de locuințe sociale sau primirea de apartamente pentru relocare. Diversificarea opțiunilor va ajuta la evitarea construcțiilor pe scară largă care nu sunt potrivite nevoilor reale și, în același timp, va limita risipa de resurse”, a declarat avocatul Thao.

Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm