Давление на срок погашения облигаций недвижимости в 2025 году

Несмотря на то, что на рынке недвижимости наблюдаются позитивные изменения, некоторые эксперты по-прежнему обеспокоены риском несвоевременного погашения облигаций компаниями, работающими в сфере недвижимости, в следующем году.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости наблюдаются позитивные изменения, некоторые эксперты по-прежнему обеспокоены риском несвоевременного погашения облигаций компаниями, работающими в сфере недвижимости, в следующем году.

По словам доктора Кан Ван Люка, главного экономиста BIDV , в самый сложный период на рынке недвижимости (с июня по август 2023 года) правительство издало указ 08/2023/ND-CP, позволяющий компаниям и инвесторам вести переговоры и откладывать погашение долговых обязательств по облигациям. Благодаря этому «спасательному кругу» 60% предприятий получили двухлетнюю отсрочку, что позволило перенести срок погашения долга на июнь 2025 года.

Статистика рейтингового агентства показывает, что остаток по корпоративным облигациям (как основной суммы, так и процентов), подлежащим погашению в 2025 году, оценивается в 334 000 млрд донгов. Только в сфере недвижимости ожидается, что остаток по облигациям составит около 135 000 млрд донгов.

Комментируя вышеприведенные цифры, эксперт BIDV отметил, что давление на облигации в 2025 году не вызывает опасений. Дефолты менее вероятны, поскольку рынок недвижимости постепенно становится более позитивным. Многим компаниям достаточно установить скидку на продукцию всего около 10%, чтобы продать свою продукцию, вместо 40–50%, как в предыдущий период.

Более того, г-н Люк уверенно заявил, что рынок недвижимости выигрывает от макроэкономических факторов. Инфляция растёт под контролем; процентные ставки во Вьетнаме остаются низкими; обменный курс постепенно снижается; дефицит бюджета, государственный долг, внешний долг, обязательства правительства по погашению долга... находятся в пределах, установленных Национальным собранием . Кроме того, институты и правовые системы постепенно совершенствуются благодаря принятию трёх новых законов о недвижимости.

Восстановление рынка наглядно отражено в отчёте Министерства строительства за третий квартал 2024 года. В частности, общее количество успешных сделок в сегменте квартир и индивидуального жилья достигло 38 398. Этот показатель увеличился на 48,3% по сравнению со вторым кварталом 2024 года и на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. С улучшением рыночных настроений предпосылки для возобновления деятельности в сфере недвижимости становятся всё более очевидными.

Разделяя эту точку зрения, генеральный директор FiinRatings г-н Нгуен Куанг Туан заявил, что крупнейшим источником капитала для компаний в сфере недвижимости являются не банковские кредиты или облигации, а платежи клиентов. Если правительство урегулирует юридические вопросы в проектах и ​​создаст инвесторам условия для скорейшего запуска продуктов, управление облигационными долгами больше не будет сложной «проблемой».

Фактически, процесс юридического урегулирования ускоряется. С третьего квартала 2024 года многие проекты, долгие годы «отложенные», вновь открылись для продажи. В Ханое это Hanoi Melody Residences (район Хоангмай) и QMS Top Tower (район Намтылием). В Хошимине «возрожденные» проекты: Dat Xanh Homes Riverside (район Тхудык), Metro Star (район Тхудык), D-Homme (район 6), Lavida Plus (район 7)…

Однако, по мнению доктора Ву Динь Аня, эксперта по экономике, количество облигаций, подлежащих погашению в 2025 году, по-прежнему оказывает значительное давление на бизнес. В частности, облигации компаний, занимающихся недвижимостью, имеют более высокий риск просроченной задолженности и потенциальной безнадежной задолженности, чем в среднем по рынку.

Вывод эксперта вполне обоснован, особенно в сравнении с недавним отчётом. Согласно ему, за последние 10 месяцев на долю предприятий жилой недвижимости приходилось 60% от общего объёма просроченных облигаций. Даже 56% эмитентов с низкой кредитной историей приходится на сектор жилой недвижимости и строительства.

«В течение следующих 12 месяцев в секторе жилой недвижимости наступит срок погашения облигаций на сумму около 109 триллионов донгов, что составляет почти половину от общей стоимости облигаций с приближающимся сроком погашения. Из них, по нашим оценкам, около 30 триллионов донгов облигаций подвержены риску несвоевременного погашения основного долга», — говорится в отчёте.

По словам г-на Дуонг Дук Хьеу, директора по кредитному анализу и рейтингу сектора нефинансовых предприятий VIS Rating, способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность остается слабой, а уровень дифференциации в способности погашать задолженность все больше увеличивается.

Эксперт VIS Rating оценил, что у предприятий, чьи проекты ориентированы на сегмент недвижимости и сосредоточены в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, показатели продаж достаточно хорошие и восстановятся в 2024 году. У таких предприятий будут лучшие ресурсы и высокая способность к погашению задолженности.

«Напротив, некоторые предприятия останутся в сложном положении, поскольку ранее они были сосредоточены на крайне рискованных проектах. Спрос в этом сегменте остаётся низким, поэтому их способность погашать задолженность слаба», — прокомментировал г-н Хьеу.

Рейтинг VIS подчеркивает, что до 2/3 инвесторов, чьи акции котируются на бирже, имеют денежный поток для погашения задолженности на уровне от слабого до крайне слабого, в частности, операционный денежный поток составляет менее 5% от общего долга. Это особенно серьёзно для инвесторов, столкнувшихся с юридическими проблемами проекта.

С учетом вышеизложенной ситуации прогнозируется, что 50% облигаций со сроком погашения в конце 2024 и 2025 годов могут оказаться под угрозой несвоевременных выплат основного долга и процентов, причем большинство из них — предприятия, регулярно допускающие задержки платежей.

Источник: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html