Как разрешить парадокс сложной ситуации на рынке недвижимости при по-прежнему высоких ценах на жилье?

Недавно канцелярия правительства опубликовала Уведомление о выводах премьер-министра на конференции «Решения по устранению трудностей в росте кредитования производства и бизнеса, содействию росту и стабилизации макроэкономики».

В своем заявлении премьер-министр поручил Министерству строительства внимательно следить за развитием событий на рынке недвижимости, чтобы оперативно консультировать и предлагать надлежащие и эффективные меры политики, способствующие развитию рынка.

В то же время Министерству строительства необходимо оказывать содействие предприятиям сферы недвижимости в реструктуризации сегментов и снижении цен на продукцию. Существуют адекватные, своевременные и эффективные решения для реструктуризации сегментов, ориентированных на людей с реальными потребностями, социальное жилье, жилье для рабочих и малообеспеченных граждан.

Парадокс сложного рынка недвижимости: цены на жилье продолжают резко расти

Рассматривая реалии рынка недвижимости в последнее время, в беседе с Нгуои Дуа Тином, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама (VARS), заявил о том, что в последнее время, несмотря на многочисленные трудности, с которыми столкнулся рынок недвижимости, цены на нее по-прежнему «закреплены» на высоком уровне.

Даже сегмент квартир в крупных городах продолжает сохранять восходящий тренд, устанавливая новый рекордный уровень цен, значительно превышающий доходы большинства населения. В отличие от снижения цен и ликвидности земельных участков, вилл, торговых домов, таунхаусов и таунхаусов.

Недвижимость - Как разрешить парадокс сложного рынка недвижимости при по-прежнему высоких ценах на жилье? — Г-н Нгуен Ван Динь — вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама (VARS).

По данным VARS, цены на недвижимость выросли в десятки раз за последние 10 лет. Только в 2021 году средняя стоимость жилья выросла на двузначные числа. Низкие процентные ставки и рекордно высокая инфляция — факторы, способствующие резкому росту цен на жильё, но основная проблема — сокращение предложения.

При этом спрос на жилье постоянно растет, оказывая «давление» на предложение, заставляя цены на недвижимость постоянно устанавливать новые уровни.

По оценкам VARS, каждый год во Вьетнаме будет наблюдаться нехватка около 300 000 единиц жилья из-за появления новых городских домохозяйств, особенно из-за необходимости «жить отдельно» молодого поколения, отделяющегося от расширенных семей.

«Этот серьезный дефицит, безусловно, приведет к еще большему росту цен на жилье», — предсказал г-н Динь.

Недвижимость - Как разрешить парадокс сложного рынка недвижимости при по-прежнему высоких ценах на жилье? (Рисунок 2). — Несмотря на то, что рынок недвижимости сталкивается со многими трудностями, цены на нее по-прежнему «закреплены» на высоком уровне.

Доктор Ле Сюань Нгиа, директор Института исследований развития бизнеса, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, также высказал своё мнение по данному вопросу, ссылаясь на статистику Института исследований развития бизнеса. Он отметил, что за последние два десятилетия цены на недвижимость росли в четыре раза быстрее, чем цены на золото. Это свидетельствует о том, что недвижимость всегда является привлекательным инструментом инвестирования в любом контексте.

Г-н Нгиа рассказал, что, если взглянуть на реальное положение дел на рынке недвижимости Вьетнама, можно увидеть, что на этом рынке не хватает предложения, в то время как спрос высок как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

«Сегмент доступного и социального жилья, который нуждается в огромном предложении, но которого нет из-за нехватки механизмов, земли и капитала, — это сегмент доступного жилья. За последние пять лет объёмы лицензирования и реализации проектов резко сократились, особенно в последние два года, когда практически не было запущено ни одного нового проекта, что привело к всё более дефицитному предложению жилой недвижимости», — сказал г-н Нгиа.

Понижение рейтинга недвижимости: с чего начать?

Прогнозируя на 2024 год, председатель VARS Нгуен Ван Динь заявил, что цены на недвижимость продолжат расти, особенно в сегменте квартир.

В то же время г-н Динь пояснил: «Высокая стоимость квартир обусловлена не только стремлением инвесторов удерживать высокие цены, но и ростом инвестиционных и строительных затрат из-за роста цен на исходные материалы, рабочей силы и стоимости доступа к финансированию. Кроме того, стоимость создания земельных фондов слишком высока, а при реализации инвестиций, строительства и разработки проектов возникает множество «неназванных» расходов, что затрудняет для инвесторов снижение цен».

Кроме того, низкие процентные ставки и рекордно высокая инфляция предыдущего периода также стали факторами, способствовавшими резкому росту цен на жилье, однако суть проблемы по-прежнему заключается в сокращении предложения.

Однако г-н Динь также отметил, что недвижимость — это в значительной степени локализованный продукт, цены на недвижимость будут расти разными темпами в разных регионах и на разных рынках, в основном в зависимости от баланса спроса и предложения.

Соответственно, г-н Нгуен Ван Динь заявил, что для реструктуризации сегмента и снижения себестоимости продукции необходимы «совместные усилия», унификация точек зрения, методов реализации, координация многих субъектов и компонентов: от государственных органов управления до предприятий и банков.

В частности, государству необходимо изучить и сократить административные процедуры по инвестициям и строительству, разработать схемы расчета платы за землепользование и расчистку участков для поддержки бизнеса; у Госбанка есть дополнительные кредитные программы с льготными процентными ставками для инвесторов, строящих доступное жилье, и покупателей жилья.

Со стороны инвесторов г-н Динь заявил, что предприятиям также необходимо заблаговременно пересмотреть портфель своих инвестиционных проектов, заблаговременно реструктурировать задолженность и спланировать денежный поток, снизить ожидания по прибыли, даже согласиться на продажу с убытком, использовать прибыль прошлых лет для поддержания операционной деятельности и заблаговременно ориентироваться на доступный ценовой сегмент, чтобы обеспечить поглощающую способность при выводе продукции на рынок.

Недвижимость - Как разрешить парадокс сложного рынка недвижимости при по-прежнему высоких ценах на жилье? (Рисунок 3). — Доктор Ле Сюань Нгиа — директор Института исследований развития бизнеса, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике.

Кроме того, доктор Ле Сюань Нгиа заявил, что в ближайшем будущем, если на рынке недвижимости появятся продукты с хорошими юридическими процедурами, проекты с ресурсами и разумными ценами, спрос будет очень большим.

Сделав прогноз, г-н Нгиа проанализировал, что рынок может установить новый уровень цен в направлении дальнейшего роста. Однако, при «поддержке» со стороны государственных мер, г-н Нгиа выразил надежду, что цены на недвижимость будут расти в стабильном, здоровом и «приемлемом» направлении.

Соответственно, эксперт подчеркнул, что новый уровень цен перестроит рынок недвижимости наиболее эффективным образом и в это время любой бизнес или инвестор, который сможет выдержать вышеуказанный уровень цен, сможет выжить, если же они не смогут, им придется реструктурировать свой бизнес в соответствии с рыночными принципами .

Источник