Предложение «ужесточить» кредитование недвижимости: движение капитала заблокировано, рынок «заморожен»

TPO - Эксперты утверждают, что политика оздоровления рынка и стабилизации цен на недвижимость верна, но если кредитование будет «ужесточено», как предлагает Министерство строительства, это требует тщательного анализа, поскольку произвольные предложения на рынке недвижимости и неэффективное управление приведут к хаосу и панике на рынке с серьёзными последствиями. В то же время, правильным решением должно быть увеличение предложения и снижение затрат на производство.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Осторожное «ужесточение» кредита

Проект постановления правительства о регулировании и сдерживании цен на недвижимость только что был направлен Министерством строительства в 5 министерств и отраслей для получения замечаний перед его внесением в правительство для обнародования.

Соответственно, покупатель второго жилья может получить кредит в размере не более 50% от стоимости договора купли-продажи. В случае покупки третьего и более жилья лимит кредитования составит не более 30% от стоимости договора купли-продажи. Срок действия кредита будет действовать с даты вступления постановления в силу до 1 марта 2027 года.

Эксперты считают правильным курс на борьбу со спекуляциями и стабилизацию цен на жилье для оздоровления рынка недвижимости. Однако предложенная Министерством строительства мера по ужесточению условий кредитования является нерыночной и противоречит современным экономическим принципам.

Доктор Чыонг Ван Фуок, бывший исполняющий обязанности председателя Национального комитета по финансовому надзору, бывший постоянный член Экономической консультативной группы премьер-министра , сказал: «Политика верна, но решение неразумно. Запрет или ограничение прав банков на кредитование — это административный подход, противоречащий принципам рыночной экономики, к международному признанию которой Вьетнам стремился долгие годы».

Нерыночные вмешательства будут иметь серьезные последствия.

Разделяя эту точку зрения, доктор Динь Тхе Хиен, директор Института информатики и прикладной экономики, откровенно отметил, что ни одна страна в мире не вмешивалась столь грубо в деятельность коммерческих банков и сектора недвижимости. По словам г-на Хиена, кредитование – это гражданско-правовые отношения между банками, инвесторами и клиентами; эта сделка регулируется Законом о кредитных организациях. Использование административных распоряжений для вмешательства не только незаконно, но и искажает рынок капитала.

«Коммерческие банки должны иметь возможность свободно оценивать риски и принимать решения о кредитовании, а не быть вынужденными ограничивать кредитование административными распоряжениями. Если кредитование под залог недвижимости будет запрещено, люди по-прежнему смогут брать кредиты на потребительские нужды, например, на покупку жилья, что трудно контролировать, увеличивает социальные издержки и может легко привести к искажениям», — сказал г-н Хиен.

Г-н Хиен отметил, что семья может купить много домов для своих детей, что нельзя приравнивать к спекуляции. Аналогично, покупка домов для сдачи в аренду, покупка торговых помещений для бизнеса или просто накопление активов... также являются законными потребностями людей. Ограничение суммы кредита всего 30–50% слишком мало и не имеет экономической обоснованности.

Тщательно рассмотрите предложение, учитывая текущую ситуацию на рынке.

По мнению экспертов, Министерству строительства необходимо тщательно продумать все варианты, чтобы избежать подобных произвольных предложений. Нестабильное управление приведёт к дестабилизации рынка и панике, подорвёт доверие и нанесёт ущерб инвестиционному климату.

«Сегодня одна политика, завтра другая, какой будет инвестиционная среда?» — задаётся вопросом эксперт Динь Тхе Хиен, выражая обеспокоенность тем, что в случае одобрения политика ужесточения условий кредитования усугубит ситуацию с дефицитом предложения. Неопределённость, связанная с этой политикой, может привести к потере доверия со стороны компаний, временному прекращению инвестиций или даже уходу с рынка. В результате предложение ещё больше сократится. Кроме того, компании могут подождать до истечения срока действия политики ужесточения условий кредитования (1 марта 2027 года), чтобы вывести продукцию на рынок, «избежав бури». Два года ожидания означают увеличение капитальных затрат, которые в конечном итоге всё равно будут включены в цену продажи, что приведёт к ещё большему росту цен на жильё.

С политической точки зрения, доктор Чыонг Ван Фуок считает, что государство может и должно вмешиваться, но оно должно находиться в правильном месте и играть правильную роль. В частности, государство должно устранять правовые препятствия, чтобы предприятия могли быстрее реализовывать проекты, увеличивая предложение на рынке.

В частности, государство может принять конкретные меры по снижению производственных затрат для предприятий вместо сокращения выпуска капитала. Одним из решающих факторов являются сборы за пользование землей, которые в настоящее время составляют значительную часть стоимости жилья.

«Земля принадлежит всему народу, а государство представляет интересы собственника и управляет ею единообразно. Государство может абсолютно свободно регулировать снижение платы за пользование землей, чтобы снизить издержки для бизнеса. Когда снижаются производственные затраты, цены на жильё автоматически снижаются. Это единственный разумный способ вмешательства в рынок», — подчеркнул г-н Фуок.

С макроэкономической точки зрения, доктор Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, обеспокоен тем, что ужесточение условий кредитования в сфере недвижимости ничем не отличается от «перекрытия дыхательной трубки» одного из основных двигателей роста экономики. В настоящее время на недвижимость приходится около 10% ВВП, что тянет за собой более 40 других секторов, от производства строительных материалов и дизайна интерьера до банковского дела... Урок 2022 года остаётся прежним: если потоки капитала будут заблокированы, рынок «замёрзнет», бизнес окажется в затруднительном положении, ряд других отраслей потерпит крах, миллионы людей потеряют работу, что поставит под угрозу экономический рост.

Г-н Нгиа отметил, что капитализация мирового рынка недвижимости достигает 360 000 млрд долларов США, что в три раза превышает мировой ВВП (около 120 000 долларов США), что свидетельствует о важности этого сектора для экономики каждой страны. Во Вьетнаме капитализация рынка недвижимости составляет около 1 500 млрд долларов США, что в три раза превышает ВВП.

«Нет сектора столь же масштабного и далеко идущего, как недвижимость. Если мы сейчас ужесточим его административными мерами, это не только не снизит цены на жильё, но и приведёт к экономической стагнации. Китай с его политикой трёх красных линий доказал это», — предупредил г-н Нгиа.

По мнению эксперта, главная причина роста цен на жильё — не спекуляция, а сжатое предложение, вызванное многолетним юридическим тупиком. В настоящее время процедуры согласования проектов слишком обременительны и занимают 5–7 лет, а то и десятилетие. При этом спрос на жильё постоянно растёт.

«Тысячи проектов заморожены, что приводит к росту финансовых затрат и вынуждает компании продавать свою продукцию по высоким ценам, чтобы компенсировать потери. Если юридические барьеры будут устранены, а предложение будет избыточным, рынок будет саморегулироваться в соответствии с законом спроса и предложения. Напротив, использование неподходящих лекарств для лечения болезни только усугубит её», — проанализировал г-н Нгиа.