Необходимо правильно и полно рассчитать прибыль для инвесторов в указе о ценах на землю.

DNVN - Комментируя проект постановления правительства о ценах на землю, Вьетнамская ассоциация оценки (VVA) подчеркнула необходимость правильного и полного расчета прибыли для инвесторов.

Прибыль инвестора следует рассчитывать на основе платы за пользование землей.

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды просит предоставить комментарии по проекту постановления правительства о ценах на землю (проект), регулирующему реализацию Закона о земле 2024 года, который содержит множество важных положений, связанных с оценкой и анализом стоимости земли.

Проект указа оценивается как активно учитывающий комментарии экспертов, профессиональных общественных организаций, таких как VCCI, и профессиональных ассоциаций, таких как Вьетнамская ассоциация оценки, относительно оценки земли и связанных с ней вопросов.

После оглашения проекта указа, в целях его дальнейшей доработки в комплексном направлении, недавно Ассоциация оценки Вьетнама направила письменный комментарий, в котором подчеркнула необходимость правильного и полного расчета прибыли для инвесторов.

Подпункт «в» пункта 3 статьи 8 Проекта устанавливает: «Прибыль инвестора (включая стоимость собственного капитала и стоимость кредита) рассчитывается как процент от стоимости инвестиций в строительство, указанной в подпункте «а» настоящего пункта».

VVA считает, что вышеуказанное положение необоснованно, поскольку оно не позволяет корректно и в полном объеме рассчитать прибыль инвестора по методу остатка. По мнению VVA, прибыль инвестора должна рассчитываться исходя из общей суммы затрат, которые инвестор должен затратить на завершение проекта до момента продажи продукта с целью получения дохода.

Соответственно, общая стоимость включает в себя все расходы, указанные в пунктах а) и б) пункта 3, в частности, «плату за пользование землей», которая представляет собой первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен уплатить для выполнения финансовых обязательств перед государством.

VVA считает, что прибыль инвесторов должна рассчитываться на основе платы за пользование землей.

Объясняя аргумент о том, что прибыль инвесторов должна рассчитываться на основе платы за пользование землей, VVA заявила, что прибыль инвесторов, предусмотренная в Проекте, представляет собой только прибыль от развития недвижимости (инвестиции в развитие земель), а не прибыль от общих инвестиционных затрат, включая плату за пользование землей плюс инвестиционные затраты на развитие недвижимости.

Таким образом, VVA считает, что расчет прибыли только от стоимости инвестиционного этапа в общей стоимости всех инвестиционных этапов для формирования стоимости актива не соответствует принципу ценообразования при применении оценки по затратному методу в сочетании с прибавочным методом для оценки активов.

Кроме того, если прибыль инвестора не рассчитывается на основе платы за пользование землей, которую необходимо уплачивать, то это является отрицанием принципа «Временной стоимости денег» из-за альтернативных издержек, инфляции, риска и принципа «Будущей стоимости денег», когда люди с деньгами вкладывают средства в любую сферу бизнеса.

Что касается положения «В общие расходы на освоение земельных участков и земельных площадей, указанных в настоящем пункте, не включаются расходы на компенсацию, поддержку и переселение в соответствии с планом, утвержденным уполномоченными органами», то, по мнению VVA, оно также требует рассмотрения и уточнения.

В частности, по мнению VVA, вышеуказанное содержание необходимо урегулировать в направлении: «Если в соответствии с утвержденным компетентным органом планом инвестору вычитаются компенсации и расходы на расчистку участка от государства из финансовых обязательств перед государством, то они не будут включены в общую стоимость освоения».

Обеспечить правильный и полный расчет стоимости активов, связанных с землей

В пункте а) пункта 3 статьи 6 проекта формулы определения текущей стоимости активов, закрепленных за землей, VVA предлагает рассмотреть возможность использования как «износившейся стоимости», так и «амортизации».

Поясняя вышеприведенную рекомендацию, по мнению VVA, амортизация активов и износ связаны друг с другом, износ приводит к амортизации, но по своей сути они различны.

Износ — объективное явление, естественная характеристика активов, их стоимость постепенно снижается со временем использования. В то же время, амортизация — это субъективная мера, принимаемая управляющим для возмещения остаточной стоимости актива.

«Согласно международной практике и действующим нормам Вьетнама, метод амортизации и метод начисления амортизации различаются. Следовательно, это может привести к разным результатам, и если два консалтинговых подразделения определят цену одного и того же земельного участка, одно из них будет рассчитываться с учётом амортизации, другое — с учётом амортизации... результаты расчёта цены земли будут разными», — прокомментировали в VVA.

Таким образом, по мнению VVA, отрицательная (-) сторона вышеуказанной формулы должна использовать только один критерий расчета: либо износ, либо амортизация, и обычно для определения цены актива на момент оценки люди используют «амортизацию».

Кроме того, VVA также предложило уточнить положение подпункта «б» пункта 3 проекта Правил, которое гласит: «В случае, если на момент оценки многолетние деревья еще не достигли срока созревания, текущая стоимость имущества, прикрепленного к земельному участку, определяется исходя из общей суммы затрат, вложенных в посадку и уход до момента оценки».

«В вышеуказанном постановлении четко не определена ответственность того, какое подразделение должно определять текущую стоимость активов, закрепленных за землей, будь то консультационное подразделение, заказчик, активы которого подлежат оценке и предоставляют данные, или компетентный орган... Поэтому при использовании данных легко могут возникнуть правовые проблемы», — прокомментировало VVA и предложило Редакционному комитету внести дополнительные разъяснения.

Чт Ан

Источник