Острая необходимость строительства социального жилья — Часть 1: Преодоление препятствий на каждом этапе их возникновения.

В директиве 34-КТ/ТВ Центральный комитет партии оценил, что многие цели в области развития социального жилья, заложенные в Национальной стратегии развития жилищного строительства до 2020 года и перспективе до 2030 года, не были достигнуты. Предложение социального жилья остается ограниченным по сравнению с фактическим спросом, а средняя цена по-прежнему слишком высока по сравнению с доходами имеющих на это право получателей.

Кроме того, государственное управление социальным жильем по-прежнему имеет множество недостатков и слабых мест. Доля земель, выделяемых под строительство социального жилья в городских районах, а также капитальная поддержка из государственного бюджета для программ льготного кредитования в этом сегменте остаются низкими; и социальные ресурсы не были в значительной степени мобилизованы для участия...

Эти многочисленные факторы помешали развитию социального жилья соответствовать ожиданиям, несмотря на значительную государственную поддержку. Это также делает достижение поставленных целей крайне сложным. Множество препятствий тормозит прогресс в достижении этих целей.

Сложность «ограничивает» достижение цели.

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента управления жилищным строительством и рынком недвижимости ( Министерство строительства ), заявил: «В настоящее время некоторые населенные пункты еще не представили своевременные планы реализации проекта «Инвестиции в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов»; они не определили четко потребности в земле для строительства социального жилья в качестве основы для планирования и выделения достаточного количества земли для развития социального жилищного строительства… Кроме того, многие компании, инвестирующие в строительство социального жилья, по-прежнему сталкиваются с трудностями в доступе к земле, такими как планирование распределения земли и рекламная кампания проекта для привлечения инвестиций. Некоторые проекты получили одобрение инвестиций и отобрали инвесторов, но реализация строительства пока не идет по графику…»

Кроме того, выделение средств из льготного кредитного фонда в размере 120 000 миллиардов донгов происходит медленнее, чем хотелось бы, и не отвечает практическим потребностям. Не говоря уже о том, что в кредитовании для поддержки развития социального жилья участвует не так много коммерческих банков, – отметил г-н Хай.

В 2024 году правительство поставило цель завершить строительство 130 000 единиц социального жилья по всей стране. Однако статистика за период до конца первого квартала 2024 года показывает, что было завершено всего 8 проектов социального жилья, что составляет менее 30% от целевого показателя. Этот прогресс свидетельствует о том, что до достижения цели в 130 000 единиц социального жилья в этом году еще далеко, и для этого потребуются значительные усилия.

С местной точки зрения, г-н Хуинь Тхань Кхиет, заместитель директора Департамента строительства города Хошимин, заявил, что наибольшая трудность в настоящее время заключается в нехватке инвестиционного капитала из бюджета, что препятствует выделению достаточных средств на строительство государственного социального жилья, которое в полной мере удовлетворяло бы потребности таких получателей государственной помощи, как чиновники, государственные служащие и работники государственных учреждений.

В настоящее время Хошимин выделил на программы социального жилья лишь 10% необходимого капитала. С настоящего момента до 2025 года запланированный бюджет требует 37 700 миллиардов донгов. Однако город может выделить из своего бюджета только около 3 770 миллиардов донгов. К 2030 году городу потребуется 86 400 миллиардов донгов, но из бюджета можно выделить только 8 600 миллиардов донгов, а оставшаяся часть поступит из социальных источников.

Гибкие типы

Некоторые утверждают, что одной из причин неуспеха программ социального жилья является продажа домов людям, которые не могут себе их позволить. Г-н Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, отметил: «Помимо продажи и аренды с правом выкупа социального жилья, вопрос аренды социального жилья также нуждается в государственной поддержке. Это связано с тем, что социальное жилье в первую очередь ориентировано на группы населения с низким уровнем дохода».

По словам этого эксперта, Закон о жилищном строительстве 2023 года, вступивший в силу 1 августа, отменил положение, обязывающее застройщиков проектов социального жилья выделять 20% площади под сдачу в аренду. Это означает, что если 100% квартир могут быть проданы, государству потребуется дополнить предложение альтернативными вариантами аренды.

Закон о жилье 2023 года предусматривает только аренду жилья для работников промышленных зон. Таким образом, малообеспеченные группы населения, не являющиеся работниками промышленных зон, такие как неквалифицированные рабочие и фрилансеры в городах, практически не имеют возможности получить социальное жилье в аренду.

Разделяя это мнение, г-н Тринь Куанг Минь, глава Совета по управлению проектами профсоюзных учреждений Всеобщей конфедерации труда Вьетнама, отметил: «Строительство социального жилья на продажу очень сложно из-за длительных процедур, высоких цен продажи по сравнению с доходами низкооплачиваемых работников; нормативные акты непривлекательны для инвесторов, поскольку маржа прибыли ограничена всего 10%... Поэтому более разумным было бы развитие социального жилья для сдачи в аренду, отвечающего реальным потребностям и соответствующего доходам работников. Кроме того, спрос на аренду очень высок, а предложение ограничено, и цены на аренду на рынке очень высоки».

В настоящее время Всеобщая конфедерация труда Вьетнама предложила план по предоставлению социального жилья в аренду по ценам, равным или ниже рыночных. Ярким примером является пилотный проект по предоставлению социального жилья в аренду, реализуемый Всеобщей конфедерацией труда Вьетнама в провинции Ханам, который был полностью заселен в короткие сроки после запуска.

Стоимость аренды жилья в этом проекте составляет от 1,2 до 1,4 миллиона донгов в месяц, в то время как за его пределами арендная плата составляет от 2 до 3 миллионов донгов в месяц. Однако, по словам г-на Миня, существует три сложности в строительстве социального арендного жилья: привлечение инвестиционных ресурсов, местоположение проекта и стоимость аренды.

С точки зрения бизнеса, г-н Ле Хуу Нгиа, директор строительно-торговой компании Le Thanh, проанализировал следующее: если инвестировать в 1000 единиц социального жилья, каждая из которых стоит приблизительно 500 миллионов донгов, то общая сумма инвестиций достигнет 500 миллиардов донгов. При сдаче в аренду по цене 3-3,5 миллиона донгов в месяц, при наличии 1000 единиц жилья инвестор будет получать доход в размере 3-3,5 миллиарда донгов в месяц, или 30-35 миллиардов донгов в год.

Если инвестор берет коммерческий кредит под проценты выше 10-13% годовых, то эти 500 миллиардов донгов обойдутся в 50 миллиардов донгов в виде процентных платежей, и инвестор, безусловно, понесет убытки. Между тем, согласно Закону о жилищном строительстве 2023 года, маржа прибыли от строительства социального жилья для сдачи в аренду составляет всего 10% от прибыли от продажи социального жилья. Согласно новым правилам, арендное жилье больше не получает государственных инвестиций в техническую инфраструктуру и социальные объекты, поэтому ни один инвестор не осмеливается браться за проекты социального жилья для сдачи в аренду, – подчеркнул г-н Нгиа.

Удалить из политики

В то время как многие населенные пункты сталкиваются с трудностями в реализации политики социального жилья, город Хайфон добился замечательных результатов. На сегодняшний день город Хайфон утвердил политику и отобрал инвесторов для 31 проекта социального жилья, включающего в общей сложности 36 600 единиц; из них 9 проектов, включающих около 15 000 единиц, уже находятся в стадии строительства. Ожидается, что с учетом этого количества в период 2021-2025 годов будет завершено строительство около 16 200 единиц, что превысит целевой показатель правительства по развитию социального жилья в 15 400 единиц.

Это свидетельствует о том, что трудности всё ещё существуют, но их необходимо решительно решать, начиная с политики, и история Хайфона является ярким тому примером. Для достижения этих позитивных результатов город Хайфон строго следовал законодательным нормам в сфере недвижимости и жилищного строительства. Соответственно, городской комитет партии Хайфона уделял этому внимание, городской народный совет принял 5 постановлений, а городской народный комитет издал 13 соответствующих решений для их реализации.

В частности, город Хайфон гибко и эффективно применяет существующие механизмы и политику для улучшения инвестиционного и делового климата, особенно в отношении процедур, связанных с жилищным строительством, включая социальное жилье. Это позволило создать прозрачную, открытую и благоприятную деловую среду, привлечь множество крупных инвестиционных проектов и эффективно удовлетворить потребности населения в покупке или аренде социального жилья.

По словам директора Хоанг Хая, несмотря на достижение ряда важных результатов, реализация программ социального жилищного строительства по-прежнему сталкивается с некоторыми проблемами. В настоящее время Министерство строительства сосредоточено на реализации, доработке и руководстве действиями местных властей в отношении указов, решений и циркуляров, детализирующих и регулирующих исполнение Закона о жилищном строительстве 2023 года и Закона о регулировании деятельности в сфере недвижимости 2023 года после их принятия.

В то же время Министерство строительства продолжает настоятельно призывать местные власти, исходя из целей проекта «Инвестиции в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов» и целевых показателей, указанных в приложении, по социальному жилью, которое должно быть завершено к 2024 году, оперативно разработать конкретные планы реализации инвестиций в проекты социального жилья для обеспечения достижения поставленных целей.

В целях реализации Национальной стратегии развития жилищного строительства на период 2021-2030 годов с перспективой до 2045 года Министерство строительства направило в народные комитеты провинций и городов центрального подчинения документ, касающийся разработки и корректировки планов развития жилищного строительства на 2024 год и период 2021-2025 годов; в котором четко определены потребности и цели в отношении социального жилья для малоимущих, жилья для военнослужащих и жилья для рабочих… в соответствии с Законом о жилищном строительстве 2023 года.

Кроме того, в рамках программы надзора Национального собрания на 2024 год, Национальное собрание проведет тематический надзор за «Реализацией политики и законодательства в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья с 2015 года по конец 2023 года». Цель тематического надзора — оценить достижения, ограничения и трудности; выявить причины; и четко определить обязанности ведомств, организаций и отдельных лиц в целях повышения эффективности реализации политики и законодательства в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья. На основе этого будут предложены решения для совершенствования соответствующей политики и законодательства.

Благодаря согласованному участию всей политической системы и проактивному подходу к решению возникающих препятствий, реализация политики в области социального жилья будет соответствовать поставленным целям и ожиданиям общества.

Урок 2: Облегчение доступа работников к ресурсам.

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594