Как развиваются стратегии и потребности в социальном жилье в некоторых азиатских странах?

На рынке Вьетнама по-прежнему не хватает поставок

Согласно отчету Cushman & Wakefield, к 2023 году численность населения Вьетнама достигнет отметки в 100 миллионов человек, что позволит стране стать третьей по численности населения страной в регионе АСЕАН после Индонезии и Филиппин и 15-й страной в мире .

Между тем уровень урбанизации в стране увеличился с 20% в 1993 году до более чем двукратного увеличения в 2022 году, составив 41,7%. Быстрая урбанизация способствует экономическому росту, но также увеличивает разрыв между богатыми и бедными.

В настоящее время цены на жилье во Вьетнаме примерно в 20 раз превышают средний годовой доход на душу населения, из-за чего вьетнамцам становится все сложнее владеть жильем. Эта ситуация требует перебалансировки решений, в частности развития социального жилья как инструмента обеспечения социальной безопасности и содействия устойчивости рынка недвижимости.

Каковы стратегии и потребности в социальном жилье в некоторых развивающихся странах Азии? Рисунок 1 — Социальное жилье во Вьетнаме развивается с целью построить 1 миллион квартир.

С тех пор было разработано множество политик и инициатив для достижения этой цели и оказания помощи людям в улучшении качества жизни, как правило: проект по строительству 1 миллиона единиц социального жилья и жилья для рабочих; Кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов на развитие проектов социального жилья и жилья для рабочих; Внести поправки в Закон о жилье 2014 года, добавив в него множество открытых политик и привлекательных стимулов; и другие соответствующие меры политики, направленные на содействие развитию социального жилья.

По состоянию на первый квартал 2023 года во Вьетнаме завершено строительство 301 социального жилья в городских районах и проектов по строительству рабочего жилья в промышленных парках общим числом около 156 000 единиц. Около 401 проекта готовятся к строительству общим числом около 454 000 единиц. Однако предложение такого типа жилья пока не в полной мере удовлетворяет спрос.

По данным исследования Министерства строительства , спрос на социальное жилье для малообеспеченных работников в промышленных парках составляет около 2,4 млн единиц на период 2021–2030 гг. В частности, если подсчитать как существующее введенное предложение, так и будущее предложение, на рынке все равно будет не хватать более 1 млн единиц, что эквивалентно 51% от общего спроса.

В частности, как существующие, так и будущие поставки удовлетворят лишь около 20–30 % общего спроса. Обычно модель социального жилья во Вьетнаме строится в двух формах: квартиры и дома, прикрепленные к земле. Площадь квартир будет представлена тремя типами в зависимости от количества спален: квартиры с одной спальней имеют площадь около 46 м2, квартиры с двумя-тремя спальнями имеют площадь от 46 до 51-57-69 м2. Таунхаусы будут построены от 1 до 3 этажей, а площадь земельного участка составит около 50–75 м2.

Однако социальное жилье относится к приоритетной группе недвижимости, поэтому не все люди могут его купить и стать его владельцем.

Стратегия азиатских стран

Правительство Гонконга (Китай) как дальновидного региона применяет «Долгосрочную жилищную стратегию» для увеличения предложения социального жилья. Эта стратегия фокусируется на таких факторах, как: предоставление вариантов аренды в рамках существующего предложения; Увеличение доли социального жилья в собственности за счет существующего предложения и развития будущего предложения; Регулировать спрос и предложение на землю для стабилизации соотношения государственной и частной собственности на рынке жилья.

Примечательно, что стратегия Гонконга, обновленная в 2018 году, увеличила соотношение государственной и частной собственности в предложении жилья с 60:40 до 70:30, при этом поставлена цель построить 301 000 единиц государственного жилья в период с 2023-2024 по 2032-2033 годы.

В отличие от Вьетнама, из-за ограниченного земельного фонда квартиры в социальном жилье в Гонконге регулируются очень строго: квартиры «на 1-2 человек» не будут превышать 18 м2; Площадь апартаментов для 2-3 человек не будет превышать 22 м2; Площадь квартир с 1 спальней не будет превышать 31 м2, а с 2 спальнями — 40 м2.

Каковы стратегии и потребности в социальном жилье в некоторых развивающихся странах Азии? Рисунок 2 — Типичный проект социального жилья в Гонконге

Для сравнения, социальное жилье во Вьетнаме представлено дополнительным типом таунхаусов, поскольку там по-прежнему много свободной земли и существует множество вариантов и конструкций, подходящих для различных целей и потребностей использования. Кроме того, Гонконг способствует увеличению соотношения государственного и частного жилья до 70:30 в общем объеме предложения, чтобы обеспечить источники инвестиций для проектов социального жилья. Между тем, на вьетнамском рынке до сих пор нет конкретных правил по этому показателю.

В Сингапуре, стране в Юго-Восточной Азии, у правительства есть две основные стратегии для программы социального жилья: доступность с точки зрения цены и качества; Обеспечение безопасности общества и доходов.

Доступность по цене и качеству — цель предоставления качественных активов по доступным ценам посредством программ финансовой поддержки покупателей. Стратегия финансируется за счет государственных облигаций и предоставляется в кредит или субсидируется нуждающимся лицам.

Безопасность общества и доходов достигается за счет инвестиций в общественные объекты и квот населения. Критерии обзора помогают более точно классифицировать спрос на жилье по отношению к предложению жилья.

Сравнение нормативных актов Сингапура и Вьетнама показывает, что Сингапур настаивает на строительстве более крупных и высотных жилых домов с общественными удобствами для жителей из-за ограниченного земельного фонда. Тем временем Вьетнам применяет политику ограничения строительства социального жилья в жилищных проектах, включая квартиры и таунхаусы.

«Кроме того, в Сингапуре действуют более строгие правила, чем во Вьетнаме, в отношении программы социального жилья с критериями отбора жильцов и режимом владения в течение 99 лет, чтобы помочь правительству Сингапура выбирать потребности в жилье, соответствующие существующему предложению».

Каковы стратегии и потребности в социальном жилье в некоторых развивающихся странах Азии? Рисунок 3 — Вторичный рынок социального жилья в Сингапуре очень развит, что также приводит к росту цен на квартиры.

В Корее правительство также признает важность системы социального жилья. В 1970-х годах была основана компания Korea Housing под нынешним названием Korea Land & Housing (LH).

По состоянию на 2018 год на долю компании приходилось 75% от общего числа единиц социального жилья, сдаваемого в аренду в Корее, и она напрямую реализовала проекты по развитию городского земельного фонда с целью строительства и предоставления социального жилья для продажи или сдачи в аренду по ценам ниже рыночных. В частности, стоимость социального жилья, выставленного на продажу, составляет всего около 80% от рыночной стоимости, тогда как стоимость арендного жилья составляет всего 50–80% от рыночной стоимости в зависимости от типа.

Что касается дизайна, то корейское правительство не устанавливает конкретных правил, за исключением того, что площадь квартиры не должна превышать 85 квадратных метров. Поэтому существует широкий выбор: от одноместных квартир (21 м2), квартир для пар (31 м2) до семейных квартир (44 м2) для молодой пары и ребенка.

Сравнивая различия, можно увидеть, что Корея делит свое население на 10 групп по уровню доходов, первая группа — это группа с низким доходом, а десятая — самая богатая группа. Поддержка распределяется соответственно группам со следующими характеристиками: Группы, не имеющие возможности платить аренду (группа 1, группа 2). Группы, которые не могут позволить себе купить дом (группа 3, группа 4). Группы, покупающие дома с государственной поддержкой (группы 5, 6), и группы, покупающие дома самостоятельно (группы 7, 8, 9, 10).

Административные процедуры для проектов социального жилья будут значительно упрощены. Если планирование проекта будет одобрено правительством, можно сократить более 30 других сопутствующих юридических процедур, особенно на этапах документирования и реализации.

Между тем, застройщикам социального жилья во Вьетнаме придется проходить длительные административные процедуры, а норма прибыли ограничена 10% или ниже.

Что касается моделей квартир, в Корее и Вьетнаме действуют особые правила относительно типов и размеров квартир, но нет особых правил относительно планировки квартир, как в Сингапуре и Гонконге.

Источник

Комментарий (0)