Низкое предложение, высокий спрос
Рынок недвижимости Южного региона в последнее время сталкивается с многочисленными трудностями: неясна легальность проектов, замедлился приток денежных средств в недвижимость, что привело к неликвидности всего рынка. Этот сегмент рынка считается наименее развитым за последние 5 лет.
Однако эксперты оценивают, что рынок земли по-прежнему сохраняет стабильность, привлекает инвесторов, а канал земельных отношений приносит долгосрочную ценность, поэтому ему можно доверять.
По данным отчета DKRA по исследованию рынка, в 2023 году на земельном рынке будет реализовано 22 проекта с предложением около 1850 участков, что на 73% меньше, чем в 2022 году, и является самым низким показателем за последние 5 лет.
Потребление достигло около 751 участка, что составляет примерно 41% от общего объема вновь введенного предложения, что на 84% меньше, чем в прошлом году. Сделки были совершены в основном в продуктовой группе по цене от 12,9 до 14,9 млн донгов за м² и общей площадью от 70 до 90 м².
Рынок пригородной земли продолжает занимать доминирующее положение, в основном сосредоточенный в провинции Биньзыонг , на долю которой приходится 47% от общего предложения. Уровень первичных цен снизился на 10–13% по сравнению с 2022 годом.
На вторичном рынке зафиксировано снижение на 13–17% по сравнению с началом 2023 года. Однако данное снижение произошло локально в группе клиентов, использующих кредиты, а также в ряде крупных проектов с незавершенной инфраструктурой и юридической документацией.
Г-н Ха Ван Тьен, заместитель генерального директора Tran Anh Group, отметил: «В настоящее время рынок недвижимости сталкивается со множеством трудностей, но это общая картина. Однако в сегменте недвижимости земля по-прежнему остаётся каналом привлечения денежных потоков и создаёт очень высокую ликвидность».
По словам г-на Тьена, многие прогнозы говорят о том, что цикл земельной лихорадки может возникнуть в период 2025-2026 годов, однако это зависит от многих факторов.
Между тем, банки сейчас снизили процентные ставки, промышленность постепенно восстановится в 2024 году, земля также является сегментом с устойчивой, долгосрочной стоимостью, накопленной за эти годы, поэтому инвесторы в этот сегмент все чаще занимают выжидательную позицию.
Ожидается, что в 2024 году земельные ресурсы по-прежнему будут развиваться устойчиво.
«Прогнозируется, что 2024 год принесёт много ярких красок для рынка недвижимости, но мы не можем ожидать масштабного развития или быстрого восстановления. Рынок будет восстанавливаться постепенно, медленно и уверенно, создавая импульс для устойчивого развития в будущем», — поделился г-н Тьен.
Измененный закон о недвижимости помогает сделать рынок земли прозрачным
Недавно Национальная ассамблея приняла Закон о торговле недвижимостью (с поправками), вступающий в силу с начала 2025 года, который регулирует ужесточение раздела и продажи земель, что также свидетельствует о постепенном внедрении мер по урегулированию земельной лихорадки.
В связи с тем, что в последние годы число случаев раздела и продажи земельных участков в городских районах резко возросло, ужесточение раздела влияет на весь рынок с севера на юг, и земельные участки могут больше не быть объектом стольких ажиотажей, как раньше.
В частности, согласно пункту 6 статьи 31 проекта Закона «О недвижимом имуществе» (с изменениями), не допускается передача права землепользования физическим лицам на территории районов, районов и городов специального, I, II и III городского типа. Сфера применения расширена по сравнению с действующим законодательством (в городах специального и I типа центрального подчинения).
По мнению большинства экспертов, данное регулирование, скорее всего, будет способствовать увеличению давления на рынок новых предложений разделенных земель в ближайшем будущем.
Однако вышеуказанный шаг также несет в себе определенные преимущества, что является предпосылкой для содействия устойчивому развитию рынка недвижимости в целом и земельного сегмента в частности в долгосрочной перспективе.
На многих проектах по-прежнему висят объявления о продаже земли по доступным ценам для привлечения инвесторов.
По словам г-на Ле Динь Лана, директора компании Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, «изменённый закон о недвижимости окажет значительное влияние на рынок недвижимости, способствуя повышению прозрачности купли-продажи, особенно при разделе и продаже земельных участков. В частности, закон способствует усилению государственного контроля за разделом и продажей земельных участков; обеспечению единообразия в архитектурной эстетике и городском планировании (дома должны быть построены на участке до продажи покупателям); обеспечению разумного и эффективного использования земельных ресурсов, чтобы избежать их расточительства…»
Г-н Нго Куанг Фук, генеральный директор Phu Dong Group, также прокомментировал: «В настоящее время принята поправка к закону о земле, которая очень полезна для рынка недвижимости, особенно с точки зрения прозрачности на этапах развития недвижимости».
По словам г-на Фука, в 2024 году, по оценкам экспертов, помимо сегмента квартир, лидирующие позиции на рынке по-прежнему будут занимать земельные участки.
«Психология инвесторов и людей долгое время была направлена на накопление активов, в частности, земли и домов... поэтому, когда банковские процентные ставки снижаются, денежный поток высвобождается, инвесторы обращают внимание на землю как на объект инвестиций, поскольку этот сегмент приносит очень устойчивую и долгосрочную ценность. Между тем, стоимость земли больше не является чем-то сверхъестественным, виртуальным, поэтому покупатели земли найдут районы с доступными ценами, подходящие для накопления активов», — прокомментировал г-н Фук.
Ожидается, что разделенные на части проекты с хорошо развитой инфраструктурой станут крупным источником предложения на рынке недвижимости, привлекая денежные потоки от инвесторов.
По словам г-на Фам Лама, генерального директора DKRA Group, в 2024 году предложение новых земельных участков по-прежнему будет ограниченным. Предложение колеблется в пределах 2900–3100 участков, в основном сосредоточенных в Лонгане , Донгнае и Биньзыонге.
Внимание рынка будет сосредоточено на продуктах, разработанных надежными инвесторами с высоким финансовым потенциалом, а также на проектах с готовой инфраструктурой и юридическими процедурами. Цены на землю останутся стабильными, без резкого роста в 2024 году.
«Дефицит предложения поможет сегменту земли повысить свою стоимость и привлечь покупателей в 2024 году. Ожидается, что в этом году этот рынок будет процветать и потянет за собой многие другие сегменты недвижимости», — поделился г-н Лэм.
Источник
Комментарий (0)