Низкое предложение, высокий спрос
Рынок недвижимости Южного региона в последнее время столкнулся с многочисленными трудностями: юридическое оформление проектов проходило нелегко, приток денежных средств в недвижимость замедлился, что привело к неликвидности всего рынка. Этот сегмент рынка считается наименее развитым за последние 5 лет.
Однако эксперты оценивают, что рынок земли по-прежнему сохраняет стабильность, привлекает инвесторов, а канал земельных отношений приносит долгосрочную ценность, поэтому ему можно доверять.
По данным отчета DKRA по исследованию рынка, в 2023 году на земельном рынке будет реализовано 22 проекта с предложением около 1850 участков, что на 73% меньше, чем в 2022 году. Это самый низкий показатель за последние 5 лет.
Потребление достигло около 751 участка, что составляет примерно 41% от общего объема вновь введенного предложения, что на 84% меньше, чем в предыдущем году. Сделки были совершены в основном в продуктовой группе по цене от 12,9 до 14,9 млн донгов/м² и общей площадью от 70 до 90 м².
Рынок пригородной земли продолжает занимать доминирующее положение, в основном сосредоточенный в провинции Биньзыонг , на долю которой приходится 47% от общего предложения. Уровень первичных цен снизился на 10–13% по сравнению с 2022 годом.
На вторичном рынке зафиксировано снижение на 13–17% по сравнению с началом 2023 года, однако данное снижение произошло локально в группе клиентов, использующих кредиты, а также в некоторых крупных проектах с незавершенной инфраструктурой и юридическими процедурами.
Г-н Ха Ван Тьен, заместитель генерального директора Tran Anh Group, отметил: «В настоящее время рынок недвижимости сталкивается со множеством трудностей, но это общая картина. Однако в сегменте недвижимости земля по-прежнему остаётся каналом привлечения денежных потоков и обеспечивает очень высокую ликвидность».
По словам г-на Тьена, многие прогнозы говорят о том, что цикл земельной лихорадки может проявиться в период 2025-2026 годов, однако это зависит от многих факторов.
Между тем, банки сейчас снизили процентные ставки, промышленность постепенно восстановится в 2024 году, земля также является сегментом с устойчивой, долгосрочной стоимостью, накопленной за эти годы, поэтому инвесторы в этот сегмент все чаще занимают выжидательную позицию.
Ожидается, что в 2024 году земельные ресурсы по-прежнему будут развиваться устойчиво.
«В 2024 году рынок недвижимости, как ожидается, будет полон ярких красок, но мы не можем ожидать масштабного развития или быстрого восстановления. Напротив, рынок будет восстанавливаться постепенно, медленно и уверенно, создавая импульс для устойчивого развития в будущем», — поделился г-н Тьен.
Измененный закон о недвижимости помогает сделать рынок земли прозрачным
Недавно Национальная ассамблея приняла Закон о торговле недвижимостью (с поправками), вступающий в силу с начала 2025 года, который регулирует ужесточение раздела и продажи земель, что также свидетельствует о постепенном внедрении мер по урегулированию земельной лихорадки.
В связи с тем, что в последние годы число участков земли и ее продаж в городских районах резко возросло, ужесточение правил ее раздела затрагивает весь рынок с севера на юг, и земельные участки могут уже не быть объектом стольких ажиотажей, как раньше.
В частности, согласно пункту 6 статьи 31 проекта Закона «О недвижимом имуществе» (с изменениями), не допускается передача права землепользования физическим лицам на территории районов, районов и городов специального, I, II и III городского типа. Сфера применения расширена по сравнению с действующим законодательством (в городах специального и I типа центрального подчинения).
По мнению большинства экспертов, данное регулирование, скорее всего, будет способствовать увеличению давления на рынок новых предложений разделенных земель в ближайшем будущем.
Однако вышеуказанный шаг также несет в себе определенные преимущества, что является предпосылкой для содействия устойчивому развитию рынка недвижимости в целом и земельного сегмента в частности в долгосрочной перспективе.
На многих проектах по-прежнему висят объявления о продаже земли по доступным ценам для привлечения инвесторов.
По словам г-на Ле Динь Лана, директора компании Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, «пересмотренный закон о недвижимости окажет значительное влияние на рынок недвижимости, способствуя повышению прозрачности купли-продажи, особенно при разделе и продаже земельных участков. В частности, закон способствует усилению государственного контроля за разделом и продажей земельных участков; обеспечению единообразия в архитектурной эстетике и городском планировании (дома должны быть построены на участке до продажи покупателям); обеспечению рационального и эффективного использования земельных ресурсов, чтобы избежать их расточительства…»
Г-н Нго Куанг Фук, генеральный директор Phu Dong Group, также прокомментировал: «В настоящее время принята поправка к закону о земле, которая очень полезна для рынка недвижимости, особенно с точки зрения прозрачности на этапах развития недвижимости».
По словам г-на Фука, в 2024 году, по оценкам экспертов, помимо сегмента квартир, лидирующие позиции на рынке по-прежнему будут занимать земельные участки.
«Психология инвесторов и людей долгое время была направлена на накопление активов, в частности, земли и домов… поэтому, когда банковские процентные ставки снижаются, денежный поток высвобождается, инвесторы обращают внимание на землю как на объект инвестиций, поскольку этот сегмент приносит очень устойчивую и долгосрочную ценность. Между тем, стоимость земли больше не является чем-то виртуальным, поэтому покупатели земли найдут районы с доступными ценами, подходящие для накопления активов», — прокомментировал г-н Фук.
Ожидается, что проекты по разделению территорий с хорошо развитой инфраструктурой станут крупным источником предложения на рынке недвижимости, привлекая денежные потоки от инвесторов.
По словам г-на Фам Лама, генерального директора DKRA Group, в 2024 году предложение новых земельных участков по-прежнему будет ограниченным. Предложение колеблется в пределах 2900–3100 участков, в основном сосредоточенных в Лонгане , Донгнае и Биньзыонге.
Внимание рынка будет сосредоточено на продуктах, разработанных надежными инвесторами с высоким финансовым потенциалом, а также на проектах с готовой инфраструктурой и юридическими процедурами. Цены на землю остаются стабильными, и вероятность их резкого роста в 2024 году минимальна.
«Дефицит предложения поможет сегменту земли повысить свою стоимость и привлечь покупателей в 2024 году. Ожидается, что в этом году этот рынок будет процветать и потянет за собой многие другие сегменты недвижимости», — поделился г-н Лэм.
Источник
Комментарий (0)