Передача проекта недвижимости сталкивается с трудностями

В настоящее время купля-продажа и передача проектов в сфере недвижимости сталкиваются со многими трудностями юридического характера.

В последние месяцы 2024 года в условиях дефицита предложения жилья многие отечественные и зарубежные компании, занимающиеся недвижимостью, имея обильные финансовые ресурсы, активно «охотятся» за чистыми земельными фондами и проектами с четким юридическим статусом, чтобы продолжать инвестировать в целях предвосхищения нового цикла рынка.

Отдавайте приоритет проектам с четким правовым статусом

Согласно имеющимся данным, в последние месяцы постоянно объявлялось о заключении множества новых инвестиционных сделок по проектам. Например, в сентябре компании Truong Son Real Estate Company и Him Lam Company зарегистрировались для реализации проекта жилого района в районе Дукхоа провинции Лонган площадью 214 921 гектар и общим объемом инвестиций 11 221 млрд донгов.

Также в сентябре Everland Group предложила изучить возможность инвестирования в два новых городских района в городе Хайфон с общим объемом инвестиций около 5000 млрд донгов. В рамках проекта городской застройки Хонг Тхай район Анзыонг имеет площадь 21,8 гектара. Общая предполагаемая стоимость составляет около 1900 млрд донгов, из которых около 92 млрд донгов придется на расчистку территории. Проект городской территории в коммунах Хоа Донг и Лам Донг района Туй Нгуен имеет площадь около 30,6 гектара. Общая предполагаемая стоимость составляет около 2 992 млрд донгов, из которых стоимость расчистки территории составит около 127 млрд донгов.

Кроме того, эта группа также зарегистрировалась для строительства нового городского проекта G19 в коммуне Ким Но, округ Донг Ань, Ханой . Общая предварительная стоимость реализации проекта составляет около 2,183 млрд донгов, а реализация проекта запланирована на период 2024–2029 гг. Однако данное предприятие было ликвидировано из-за несоответствия требованиям по мощности и опыту.

Недавно в Хошимине SkyWorld Development Company Limited, дочерняя компания малазийской группы, объявила о приобретении 100% акций акционерной компании Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business за 350 млрд донгов. Соответственно, Туан Тхань является единственным и законным пользователем земельного участка площадью 2060 м2 в районе 8 города Хошимин.

Тем временем японская компания Nishi Nippon Railroad приобрела 25% акций проекта Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) у Nam Long Group за 26 миллионов долларов США. Аналогичным образом корпорация Tripod Technology (Тайвань — Китай) «приобрела» промышленный земельный участок площадью 18 гектаров в Ба Риа — Вунгтау у компании Sonadezi Chau Duc.

Несколькими месяцами ранее на южном рынке была заключена крупная сделка между Kim Oanh Group Corporation и двумя японскими партнерами: NTT Urban Development, Sumitomo Forestry и Kumagai Gumi Co. Ltd. совместно реализует проект The One World в Биньзыонге с общим объемом инвестиций более 1 млрд долларов США.

Директор по инвестиционному консалтингу компании, занимающейся недвижимостью, рассказал журналистам: «Мы работаем с международными корпорациями и инвестиционными фондами. Они сказали, что действительно хотят купить проекты недвижимости во Вьетнаме или сотрудничать в сфере инвестиционного строительства, обмена продуктами, общего торгового агентства...

В частности, приоритет отдается проектам квартир, жилых кварталов, земельных участков и таунхаусов, но, что немаловажно, проект должен иметь чистый юридический статус, иметь выполненные обязательства по земельному налогу, иметь или вскоре получить разрешение на строительство и быть подходящим для продажи...».

Рынок недвижимости Вьетнама очень привлекателен для иностранных инвесторов. Фото: ХОАНГ ЧРИУ

Юридическая запутанность, трудное ведение дел

По словам г-на Чан Минь Нгок Вьета, генерального директора корпорации Vietpearl Group Real Estate, отечественные и иностранные инвесторы активно «охотятся» за проектами или чистыми земельными фондами в районах с большим потенциалом развития в будущем.

Vietpearl Group также ищет возможности расширения своего земельного фонда и готова обсуждать проекты на продажу. Однако в настоящее время процесс купли-продажи и передачи проектов сталкивается со многими трудностями юридического характера, особенно процедурами, связанными с передачей проектов.

Г-н Вьет сказал, что самой большой проблемой при передаче проекта являются юридические вопросы и оценка земли. По данным его исследования, около 60% потенциальных проектов сталкиваются с трудностями из-за длительных процедур согласования или цен на землю, которые не соответствуют действительности.

Если эти проблемы будут решены, торговля земельными фондами станет весьма интересной, особенно в сегменте промышленных земель и благоустроенных жилых зон, что позволит удовлетворить потребности отечественных и иностранных инвесторов.

Г-жа Тран Тхи Кхань Линь, заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга Savills Vietnam, отметила, что иностранные инвесторы всегда ищут недорогие проекты в сфере недвижимости во Вьетнаме, особенно в центральных городах. Однако важно, чтобы юридические аспекты проекта были ясны и готовы к реализации. Фактически реализация многих проектов задерживается, что приводит к убыткам для инвесторов.

Г-жа Линь сообщила, что в 2024 году компания Savills приветствовала и консультировала многих отечественных и иностранных инвесторов. Эти инвесторы стремятся вкладывать средства в различные активы, но особенно их интересует эксплуатация недвижимости, например, офисных зданий. Что касается жилой недвижимости, то ее еще ищут, поскольку предложение крайне скудное.

Однако г-жа Линь полагает, что с принятием и применением законов, связанных с недвижимостью, на рынке произойдут позитивные изменения, что поможет укрепить правовую систему и создать благоприятную основу для инвесторов.

На самом деле инвесторы из Японии, Сингапура, Малайзии, Южной Кореи и Китая уже давно проявляют интерес к вьетнамской недвижимости. В последнее время наблюдается рост числа инвесторов из Европы и Ближнего Востока.

Проекты с четкими юридическими документами, городские районы Хошимина и провинции вокруг Хошимина с удобной транспортной инфраструктурой продолжат привлекать внимание инвесторов. Г-жа Линь полагает, что когда экономика и рынок недвижимости восстановятся в 2025 году, инвесторы будут более уверенно участвовать в проектах, а предложение станет более обильным.

Как человек, который напрямую консультирует и работает со сторонами, брокерский консультант - доктор Ле Минь Фиеу, основатель и управляющий юрист LMP Lawyers, считает, что для успешной сделки купли-продажи проекта необходимо множество факторов. При этом гармония сторон очень важна.

В частности, опционы пут являются одним из вопросов, которые очень интересуют иностранных инвесторов, поскольку позволяют им подготовиться к будущим ситуациям, когда проект не достигает поставленных бизнес-целей. Кроме того, покупатель также предъявляет дополнительные требования в случае, если продавец не имеет финансовой возможности выполнить свое обязательство по выкупу при реализации покупателем опциона пут.

Снижение количества сделок слияний и поглощений

Согласно статистике Агентства по иностранным инвестициям, за первые 10 месяцев 2024 года было совершено 2669 сделок по внесению капитала и покупке акций (M&A) иностранными инвесторами, при этом общая стоимость внесенного капитала составила более 3,68 млрд долларов США, что на 10,4% меньше по количеству и на 29% меньше по стоимости по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В частности, считается, что сектор недвижимости сильно пострадал от правовых проблем, что привело к снижению предложения. 2024 год — год, когда начнут вступать в силу и применяться законы, связанные с недвижимостью. Поэтому множество неясных вопросов заставляют инвесторов и рынок ждать.

Источник: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm