Передача прав на реализацию проектов в сфере недвижимости сопряжена с трудностями.

В настоящее время купля-продажа объектов недвижимости сталкивается со многими препятствиями, связанными с юридическими процедурами.

В последние месяцы 2024 года, на фоне сохраняющегося дефицита жилья, многие отечественные и зарубежные компании, работающие в сфере недвижимости и обладающие значительными финансовыми ресурсами, активно «охотятся» за чистыми земельными участками и проектами с четким правовым статусом, чтобы продолжить инвестиции и извлечь выгоду из нового рыночного цикла.

Приоритет отдается проектам с четким правовым статусом.

Согласно сообщениям, в последние месяцы постоянно объявлялось о множестве новых инвестиционных проектов. Например, в сентябре компании Truong Son Real Estate Company и Him Lam Company совместно зарегистрировали проект строительства жилого комплекса в районе Дыкхоа провинции Лонган площадью 214,921 гектара с общим объемом инвестиций в 11,221 миллиарда донгов.

Также в сентябре Everland Group предложила изучить возможность инвестиций в два новых городских района в городе Хайфон , общая сумма которых составит почти 5 000 миллиардов донгов. К ним относятся проект городского района Хонг Тай в районе Ан Дуонг, площадью 21,8 гектара, с предполагаемой общей стоимостью около 1 900 миллиардов донгов, включая около 92 миллиардов донгов на расчистку земли. Другой проект – это городской район в коммунах Хоа Донг и Лам Донг, район Тхуй Нгуен, площадью около 30,6 гектара, с предполагаемой общей стоимостью около 2 992 миллиардов донгов, включая около 127 миллиардов донгов на расчистку земли.

Кроме того, корпорация также зарегистрировалась для реализации проекта строительства нового городского района G19 в коммуне Ким Но, район Донг Ань, Ханой . Предварительная общая стоимость проекта составляет приблизительно 2 183 миллиарда донгов, и его реализация ожидается в период с 2024 по 2029 год. Однако компания была дисквалифицирована за несоответствие требованиям к потенциалу и опыту.

В Хошимине компания SkyWorld Development Co., Ltd., дочернее предприятие малазийского конгломерата, недавно объявила о приобретении 100% акций компании Thuan Thanh Production, Trading and Real Estate Business Joint Stock Company за 350 миллиардов донгов. Таким образом, Thuan Thanh стала единственным и законным владельцем земельного участка площадью 2060 м2 в 8-м районе Хошимина.

Тем временем японская компания Nishi Nippon Railroad приобрела 25% акций проекта Paragon Dai Phuoc ( Dong Nai ) у Nam Long Group за 26 миллионов долларов. Аналогичным образом, компания Tripod Technology Corporation (Тайвань, Китай) приобрела 18-гектарный участок промышленной земли в Ба Риа-Вунгтау у компании Sonadezi Chau Duc.

Несколькими месяцами ранее на южном рынке была заключена крупная сделка между компанией Kim Oanh Group Joint Stock Company и двумя японскими партнерами — NTT Urban Development, Sumitomo Forestry и Kumagai Gumi Co. Ltd — о совместной разработке проекта The One World в провинции Биньзыонг с общим объемом инвестиций более 1 миллиарда долларов США.

В беседе с журналистами директор по инвестиционному консалтингу одной из компаний, занимающихся недвижимостью, рассказал: «Мы работаем с международными корпорациями и инвестиционными фондами. Они выразили заинтересованность в приобретении проектов в сфере недвижимости во Вьетнаме или в сотрудничестве в области инвестиций и строительства, обмена товарами и в качестве генеральных агентов по продажам…»

Приоритет будет отдаваться проектам многоквартирных домов, жилым комплексам, земельным участкам и таунхаусам, но, что важно, проекты должны иметь безупречную правовую историю, выполнить обязательства по уплате земельного налога, получить или готовиться получить разрешения на строительство и соответствовать условиям продажи…».

Вьетнамский рынок недвижимости очень привлекателен для иностранных инвесторов. Фото: Хоанг Триеу

Юридические препятствия, трудности при совершении сделок.

По словам генерального директора Vietpearl Group г-на Тран Минь Нгок Вьета, отечественные и зарубежные инвесторы активно «охотятся» за проектами или незастроенными земельными участками в районах с высоким потенциалом развития в будущем.

Группа Vietpearl также ищет возможности для расширения своего земельного банка и готова обсуждать проекты приобретения или продажи. Однако в настоящее время процесс приобретения и передачи проектов сталкивается со многими юридическими процедурными препятствиями, особенно связанными с передачей проектов.

Г-н Вьет заявил, что наибольшим препятствием для реализации проектов являются юридические вопросы и оценка земли. Согласно его исследованию, примерно 60% потенциальных проектов сталкиваются с трудностями из-за длительных процедур согласования или цен на землю, не отражающих реальность.

Если эти препятствия будут устранены, сделки с землей станут очень активными, особенно в сегменте промышленных земель и хорошо спланированных жилых районов, удовлетворяя потребности как отечественных, так и зарубежных инвесторов.

Г-жа Тран Тхи Кхань Линь, заместитель директора по инвестиционному консалтингу компании Savills Vietnam, заявила, что иностранные инвесторы всегда ищут вьетнамские проекты недвижимости по выгодным ценам, особенно в центральных районах городов. Однако крайне важно, чтобы правовой статус проекта был ясным и он был готов к реализации. В реальности многие проекты сталкиваются с задержками на этапе реализации, что приводит к убыткам для инвесторов.

Г-жа Линь сообщила, что в 2024 году компания Savills приветствовала и консультировала многих отечественных и зарубежных инвесторов. Эти инвесторы запрашивали инвестиции в различные классы активов, но особенно их интересовали действующие объекты недвижимости, такие как офисные здания. Что касается жилой недвижимости, то из-за дефицита предложения они все еще находятся в поиске.

Однако, по мнению г-жи Линь, с принятием и применением соответствующих законов о недвижимости на рынке произойдут позитивные изменения, которые приведут к укреплению правовой базы и созданию благоприятной среды для инвесторов.

На самом деле, инвесторы из Японии, Сингапура, Малайзии, Южной Кореи и Китая давно проявляют интерес к вьетнамской недвижимости. В последнее время наблюдается рост числа инвесторов из Европы и Ближнего Востока.

Проекты с четкой юридической документацией, городские районы Хошимина и прилегающих провинций с удобной транспортной инфраструктурой будут и впредь привлекать внимание инвесторов. Г-жа Линь считает, что по мере восстановления экономики и рынка недвижимости в 2025 году инвесторы будут более уверены в участии в проектах, а предложение увеличится.

Как специалист, непосредственно консультирующий и работающий со всеми заинтересованными сторонами, брокер-консультант д-р Ле Минь Фие, основатель и управляющий юрист компании LMP Lawyers, считает, что для успешного приобретения проекта необходимо множество факторов. Среди них решающее значение имеет гармоничное взаимодействие между сторонами.

В частности, опционы пут представляют большой интерес для иностранных инвесторов в качестве плана действий на случай, если проект не достигнет своих бизнес-целей в будущем. Кроме того, покупатель также предъявляет дополнительные требования в случае, если продавец окажется неспособен выполнить свои обязательства по выкупу акций при реализации покупателем опциона пут.

Спад в сделках слияния и поглощения

Согласно статистике Агентства по иностранным инвестициям, за первые 10 месяцев 2024 года было совершено 2669 сделок по слиянию и поглощению (M&A) иностранными инвесторами на общую сумму более 3,68 млрд долларов США, что на 10,4% меньше по количеству и на 29% меньше по стоимости по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Считается, что сектор недвижимости сильно пострадал от правовых проблем, что привело к снижению предложения. 2024 год – это год, когда начинают внедряться и применяться законы, касающиеся недвижимости. Поэтому многие неясные вопросы заставляют инвесторов и рынок выжидать.

Источник: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm