В настоящее время купля-продажа и передача проектов в сфере недвижимости сталкиваются со многими трудностями юридического характера.
В последние месяцы 2024 года в условиях дефицита жилья многие отечественные и зарубежные компании, занимающиеся недвижимостью, имея огромные финансовые ресурсы, активно «охотятся» за чистыми земельными фондами и проектами с четким юридическим статусом, чтобы продолжать инвестировать в предвкушение нового цикла рынка.
Отдавайте приоритет проектам с четким юридическим статусом
Согласно имеющимся данным, в последние месяцы постоянно объявлялось о новых инвестиционных сделках. Например, в сентябре компании Truong Son Real Estate Company и Him Lam Company зарегистрировали проект по реализации жилого комплекса в уезде Дыкхоа провинции Лонган площадью 214 921 гектар с общим объемом инвестиций 11 221 млрд донгов.
Также в сентябре Everland Group предложила изучить возможность инвестирования в два новых городских района в городе Хайфон с общим объемом инвестиций около 5000 млрд донгов. Из них проект городского района Хонг Тхай в районе Анзыонг занимает площадь 21,8 га. Общая сметная стоимость составляет около 1900 млрд донгов, из которых около 92 млрд донгов приходится на расчистку участка. Проект городского района в коммунах Хоа Донг и Лам Донг в районе Туй Нгуен занимает площадь около 30,6 га. Общая сметная стоимость составляет около 2992 млрд донгов, из которых около 127 млрд донгов приходится на расчистку участка.
Кроме того, эта группа также зарегистрировалась для строительства нового городского проекта G19 в коммуне Ким Но района Донгань города Ханой . Общая предварительная стоимость проекта составляет около 2,183 млрд донгов, а срок реализации – 2024–2029 годы. Однако это предприятие было дисквалифицировано из-за несоответствия требованиям к производительности и опыту.
Недавно в Хошимине компания SkyWorld Development Company Limited, дочерняя компания малазийской группы, объявила о приобретении 100% акций акционерной компании Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company за 350 млрд донгов. Таким образом, Thuan Thanh является единственным и законным пользователем земельного участка площадью 2060 м² в районе 8 города Хошимин.
Тем временем японская компания Nishi Nippon Railroad приобрела 25% акций проекта Paragon Dai Phuoc (Донг Най) у Nam Long Group за 26 миллионов долларов США. Аналогичным образом, Tripod Technology Corporation (Тайвань, Китай) «приобрела» промышленный участок площадью 18 гектаров в Ба Риа-Вунгтау у компании Sonadezi Chau Duc.
Несколькими месяцами ранее на южном рынке была заключена крупная сделка между Kim Oanh Group Corporation в сотрудничестве с двумя японскими партнерами NTT Urban Development, Sumitomo Forestry и Kumagai Gumi Co. Ltd. по совместной реализации проекта The One World в Биньзыонге с общим объемом инвестиций более 1 млрд долларов США.
Директор по инвестиционному консалтингу компании, занимающейся недвижимостью, рассказал журналистам: «Мы работаем с международными корпорациями и инвестиционными фондами. Они заявили, что действительно хотят покупать объекты недвижимости во Вьетнаме или сотрудничать в сфере инвестиционного строительства, товарообмена, агентской деятельности по общим продажам...
В частности, приоритет отдается проектам квартир, жилых кварталов, земельных участков и таунхаусов, но, что немаловажно, проект должен иметь чистый юридический статус, выполненные обязательства по земельному налогу, иметь или вскоре получить разрешение на строительство и быть допущенным к продаже...».
Рынок недвижимости Вьетнама очень привлекателен для иностранных инвесторов. Фото: HOANG TRIEU
Юридическая запутанность, трудноразрешимая
По словам г-на Чан Минь Нгок Вьета, генерального директора корпорации Vietpearl Group Real Estate, отечественные и зарубежные инвесторы активно «охотятся» за проектами или чистыми земельными фондами в районах с высоким потенциалом развития в будущем.
Группа Vietpearl также ищет возможности расширения своего земельного фонда и готова обсуждать проекты, выставленные на продажу. Однако в настоящее время процесс купли-продажи и передачи проектов сталкивается с многочисленными юридическими сложностями, особенно в процедурах, связанных с передачей проектов.
Г-н Вьет отметил, что основными препятствиями при передаче проектов являются юридические вопросы и оценка земли. Согласно его исследованию, около 60% потенциальных проектов сталкиваются с трудностями из-за длительных процедур согласования или несоответствия цен на землю реальным.
Если эти проблемы будут решены, торговля земельными фондами станет весьма интересной, особенно в сегменте промышленных земель и благоустроенных жилых территорий, что позволит удовлетворить потребности отечественных и иностранных инвесторов.
Г-жа Чан Тхи Кхань Линь, заместитель директора Savills Vietnam Investment Consulting, отметила, что иностранные инвесторы всегда ищут выгодные проекты в сфере недвижимости во Вьетнаме, особенно в центральных городах. Однако важно, чтобы юридический статус проекта был чётким и готовым к реализации. Фактически, многие проекты столкнулись с задержками в процессе реализации, что привело к убыткам для инвесторов.
Г-жа Линь сообщила, что в 2024 году Savills привлекла и консультировала многих отечественных и иностранных инвесторов. Эти инвесторы хотели инвестировать в различные типы активов, но особенно их интересовала действующая недвижимость, например, офисные здания. Что касается жилой недвижимости, они всё ещё находятся в поиске, поскольку предложение крайне ограничено.
Однако г-жа Линь полагает, что с принятием и применением законов, связанных с недвижимостью, на рынке произойдут позитивные изменения, которые будут способствовать укреплению правовой системы и созданию благоприятной базы для инвесторов.
Инвесторы из Японии, Сингапура, Малайзии, Южной Кореи и Китая уже давно проявляют интерес к вьетнамской недвижимости. В последнее время наблюдается рост числа инвесторов из Европы и стран Ближнего Востока.
Проекты с чёткой юридической документацией, городские районы Хошимина и прилегающие к нему провинции с удобной транспортной инфраструктурой продолжат привлекать инвесторов. Г-жа Линь уверена, что после восстановления экономики и рынка недвижимости в 2025 году инвесторы будут более уверенно участвовать в проектах, а предложение увеличится.
Как человек, непосредственно консультирующий и работающий со сторонами, консультант по брокерскому делу, доктор Ле Минь Фиеу, основатель и управляющий юрист компании LMP Lawyers, считает, что для успеха сделки купли-продажи проекта необходимо множество факторов. Среди них особое значение имеют согласие и взаимопонимание сторон.
В частности, опцион пут является одним из вопросов, который иностранные инвесторы очень интересуются, чтобы подготовиться к будущим ситуациям, когда проект не достигает поставленных бизнес-целей. Более того, покупатель также выдвигает дополнительные требования на случай, если у продавца не будет достаточных финансовых условий для выполнения обязательства по обратному выкупу при реализации покупателем опциона пут.
Снижение числа сделок слияний и поглощений
Согласно статистике Агентства по иностранным инвестициям, за первые 10 месяцев 2024 года иностранными инвесторами было совершено 2669 сделок по вложению капитала и приобретению акций (M&A) на общую сумму более 3,68 млрд долларов США, что на 10,4% меньше по количеству и на 29% меньше по стоимости по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В частности, отмечается, что сектор недвижимости сильно страдает от правовых проблем, что приводит к сокращению предложения. 2024 год – это год начала реализации и применения законов, регулирующих сферу недвижимости. Поэтому многие неясные вопросы заставляют инвесторов и рынок ждать.
Источник: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm
Комментарий (0)