Возможно ли осуществить свою мечту о собственном доме?!

В настоящее время в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, цены на жилье и земельные участки очень высоки.

Наиболее важным моментом при обсуждении эффективности снижения процентных ставок является несоответствие между ценами на жилье и доходами населения. В настоящее время в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, цены на жилье очень высоки. При таком уровне цен, даже если процентные ставки по кредитам будут снижены до 5% годовых, многие семьи все равно не смогут позволить себе ипотечный кредит. Представьте себе типичную семью со средним доходом около 25-30 миллионов донгов в месяц, которая столкнулась с кредитом в 2 миллиарда донгов на 20 лет. Даже при процентной ставке в 5% годовых им все равно придется платить примерно 13 миллионов донгов в месяц в виде основного долга и процентов. Эта сумма уже составляет значительную часть общего дохода семьи, не говоря уже о других расходах на проживание, что отпугивает многих от заимствования средств на покупку дома, даже с учетом субсидирования процентных ставок.

Отчет компании VCBS Securities также показывает, что в первом полугодии 2024 года объем потребительских ипотечных кредитов вырос всего на 1%, в то время как объем кредитования бизнеса в сфере недвижимости увеличился более чем на 10%. Это свидетельствует о том, что спрос на жилье фактически не восстановился, несмотря на снижение процентных ставок. Основной причиной остается чрезмерно высокая стоимость жилья по сравнению с доходами большинства населения. При соотношении цен на жилье к доходам, уже в 4-5 раз превышающем рекомендуемый уровень, владение собственным домом стало далекой целью даже для людей с доходами выше среднего.

Кроме того, еще одна проблема, требующая внимания, — это способность банков предоставлять долгосрочное финансирование. По словам доктора Нгуен Три Хиеу, большинство коммерческих банков в настоящее время привлекают краткосрочный капитал (обычно на срок менее 12 месяцев), в то время как ипотечные кредиты выдаются на срок от 10 до 20 лет. Это несоответствие между источниками финансирования и сроками кредитования подвергает банки риску ликвидности. Без государственной поддержки или более гибких финансовых мер банкам придется повышать процентные ставки по депозитам, чтобы обеспечить поддержание долгосрочного кредитного капитала. Это не только оказывает давление на процентные ставки по кредитам, но и снижает эффективность льготных кредитных пакетов.

Для решения этой проблемы доктор Нгуен Три Хиеу и многие эксперты предложили правительству привлечь капитал за счет долгосрочных государственных облигаций со сроком погашения от 10 до 30 лет. Этот капитал можно было бы направить в государственные или коммерческие банки для реализации программ ипотечного кредитования. Это не только помогло бы снизить давление на ликвидность банков, но и обеспечило бы стабильность пакетов поддержки в долгосрочной перспективе.

Несмотря на многочисленные усилия по внедрению льготных кредитных программ, темпы их реализации остаются медленными. Кредитные пакеты на сумму 120 и 30 триллионов донгов, утвержденные правительством для поддержки населения в приобретении жилья, к середине 2024 года были выданы лишь около 1600 миллиардов донгов. Основные причины заключаются в жестких правилах предоставления кредитов и сложных административных процедурах, препятствующих многим застройщикам получить доступ к заемным средствам. Многие проекты социального жилья, даже уже одобренные, не могут быть реализованы из-за препятствий, связанных с залогом или непогашенными кредитными остатками.

Кроме того, продолжающийся рост цен на жилье снизил эффективность пакетов мер поддержки. По мнению экспертов VPBank Securities, цены на жилье в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, в настоящее время значительно превышают возможности большинства людей. Переоценка недвижимости влияет не только на покупателей жилья, но и снижает ликвидность рынка недвижимости. Вместо того чтобы брать кредиты на покупку дома, многие люди перешли на размещение денег на сберегательных счетах в банках, чтобы получать более стабильные процентные ставки.

Рост цен на жилье остается одним из главных препятствий для покупателей, особенно для людей с низким уровнем дохода. Согласно отчету Savills Vietnam, около 60% потребителей в настоящее время ищут квартиры стоимостью от 1,5 до 2 миллиардов донгов. Однако при нынешних ценах на жилье даже квартиры в этом доступном сегменте становятся все более недоступными, особенно в крупных городах. Это приводит к ситуации, когда люди не могут позволить себе купить жилье даже при сниженных процентных ставках по ипотеке.

Непрерывный рост цен на жилье снизил привлекательность недвижимости не только для покупателей, но и для инвесторов. Мелкие инвесторы, вместо того чтобы вкладывать средства в недвижимость, выбирают другие инвестиционные каналы, такие как сберегательные счета, чтобы обеспечить финансовую безопасность и получать стабильные процентные ставки. Это существенно влияет на динамичность рынка недвижимости и снижает способность отрасли к восстановлению.

Еще один важный вопрос, который следует учитывать, — это влияние макроэкономических условий и инфляции на политику процентных ставок. В условиях роста глобальной инфляции банкам придется повышать процентные ставки по депозитам для поддержания ликвидности. Это может привести к возобновлению роста ставок по кредитам, что снизит эффективность пакетов мер поддержки. По словам доктора Нгуена Хоанг Дуонга, в нынешних экономических условиях поддержание низких процентных ставок в долгосрочной перспективе будет затруднительным без жесткого государственного контроля.

Сохранение низких процентных ставок не только делает ипотечные кредиты более доступными для населения, но и помогает стабилизировать макроэкономическую обстановку на фоне растущей инфляции. Однако, если инфляция останется неконтролируемой, дальнейшее снижение процентных ставок окажет значительное давление на банковскую систему и может привести к финансовому кризису.

Из приведенного выше анализа видно, что снижение процентных ставок по ипотечным кредитам может принести определенные выгоды в краткосрочной перспективе, помогая облегчить финансовое бремя для населения. Однако это не является всеобъемлющим решением для полного решения проблемы владения жильем во Вьетнаме. Суть проблемы по-прежнему заключается в чрезмерно высоких ценах на жилье по сравнению с доходами населения, а также в нехватке социального жилья и в том факте, что пакеты мер поддержки пока не оказались по-настоящему эффективными.

Для того чтобы сделать жилье действительно более доступным для населения, необходима синергия между финансовыми мерами и жилищной политикой. Правительству необходимо усилить контроль над ценами на жилье, увеличить предложение социального жилья и упростить административные процедуры, чтобы сделать льготные кредитные пакеты более доступными для населения. Без этих комплексных мер снижение процентных ставок может быть лишь временным решением, недостаточным для создания устойчивых изменений на вьетнамском рынке недвижимости.

Источник: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html