Чтобы рынок недвижимости развивался безопасно и без риска

Рынок недвижимости Вьетнама по-прежнему имеет большой потенциал и возможности для развития, но цены на жилье стремительно растут, значительно превышая реальные доходы и увеличивая разрыв между теми, кто владеет недвижимостью, и теми, кто не может владеть жильем.

По данным Главного статистического управления, средний вклад сектора строительства и недвижимости в общий ВВП страны в последние годы составлял около 10%. Из них на сектор недвижимости приходится около 3,5%, что в среднем составляет около 0,5 процентного пункта роста ВВП. Однако средний вклад этой отрасли в ВВП Вьетнама составляет всего около 50% по сравнению с другими странами региона.

Доля недвижимости в общем объеме экономических активов достигла лишь около 21%, что значительно ниже показателя в 35% в развитых странах.

Предложение увеличивается, но структура несбалансирована

Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама заявила, что за последние три года предложение жилья на рынке резко увеличилось, однако его структура остаётся несбалансированной. Большая часть нового предложения сосредоточена в элитных проектах с высокой стоимостью, удовлетворяющих инвестиционные потребности, некоторые из которых носят спекулятивный характер.

Даже в пригородных районах, которые, как ожидается, будут предлагать доступное жильё, фактические цены продажи всё ещё значительно превышают средний доход жителей, лишь «относительно ниже», чем в центральной части. При этом наибольший спрос на рынке приходится на сегмент доступного жилья.

Текущий процесс развития рынка по-прежнему демонстрирует множество признаков неустойчивости, особенно несоответствие между структурой продукта и платежеспособностью людей.

Дисбаланс спроса и предложения привёл к резкому росту цен на жильё, особенно в сегменте квартир в крупных городах, устанавливая новый ценовой уровень и значительно опережая темпы роста реальных доходов. Это не только сужает доступ к жилью для большинства населения, но и увеличивает риск образования ценового пузыря.

Если предположить, что цены на жильё и доходы останутся прежними, доступность жилья резко падает. Если семья с высоким доходом около 50 миллионов донгов в месяц потратит на покупку двухкомнатной квартиры в городской местности стоимостью около 5 миллиардов донгов, ей потребуется около 8 лет, если она потратит весь свой доход на покупку дома, и 25 лет, если она будет придерживаться принципа, согласно которому расходы на жильё не должны превышать 1/3 дохода.

Согласно этому принципу, даже сегмент социального жилья, который был разработан для малообеспеченных людей в городских районах, больше не является «дешевым»: цена составляет около 1,5 млрд донгов за квартиру площадью 60 м2, что вынуждает даже домохозяйства с совокупным доходом «на самом высоком уровне» согласно критериям одобрения — 40 млн донгов в месяц — копить около 10 лет.

На самом деле, при использовании кредита эта цифра значительно выше. В результате разрыв между группой, уже владеющей активами, и группой, не имеющей активов, всё больше увеличивается, поскольку рост рынка недвижимости фактически обогащает лишь небольшую группу людей, уже владеющих активами.

Когда предложение достаточно велико, рыночные цены будут регулироваться самостоятельно в соответствии с реальным балансом спроса и предложения.

Четыре решения, как «затормозить» рост цен на жилье

Поэтому Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама считает, что для того, чтобы рынок недвижимости продолжал расти без риска для самого рынка и экономики, необходимо найти решение, которое «затормозит» бурный рост цен на жилье.

Во-первых, необходимо ускорить разработку документов, регулирующих внедрение новой правовой системы, параллельно с повышением эффективности правоприменительной деятельности местных органов власти. Одновременно с этим необходимо усилить децентрализацию и делегирование полномочий на местах в части корректировки политики, обеспечивая гибкость для каждого региона в соответствии с целями социально-экономического развития, уровнем инфраструктуры и благоустройства каждого региона.

Узкие места при расчистке территории также необходимо устранять прозрачным и эффективным образом, сокращая время реализации для предприятий и в то же время обеспечивая права людей.

Рассмотрение вопроса об отмене нормы о дополнительном взимании 5,4% годовых за просрочку уплаты платы за пользование землей в случаях, когда граждане приняли решение о выделении/аренде земельных участков до 1 августа 2024 года, но еще не определили цену на землю, а также скорейшее принятие четкой и стабильной методики определения платы за пользование землей будет способствовать снижению затрат на разработку проектов, тем самым создавая возможности для снижения цен на жилье.

Во-вторых, необходимо диверсифицировать каналы привлечения капитала для снижения зависимости от банковского кредитования. Реструктурировать рынок корпоративных облигаций, чтобы он стал эффективным источником средне- и долгосрочного капитала. Одновременно необходимо содействовать формированию Национального жилищного фонда и развитию инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

В-третьих, проекты социального и доступного жилья должны быть приоритетными при планировании и иметь механизмы стимулирования. Городское развитие должно быть связано с транспортной инфраструктурой, особенно с кольцевыми дорогами, метро и автомагистралями, чтобы расширить городское пространство и снизить давление на цены на землю в центре. Одновременно необходимо развивать профессиональный рынок аренды, снижая менталитет «необходимости иметь собственное жильё для стабильной жизни».

В-четвёртых, необходимо ускорить процесс создания и завершения единой, синхронизированной и прозрачной базы данных о рынках земли, жилья и недвижимости по всей стране. Формирование открытой, взаимосвязанной системы данных между министерствами, ведомствами и местными органами власти, включающей информацию о планировании, сделках, стоимости, правовом статусе и изменениях в землепользовании, не только поможет повысить эффективность мониторинга и разработки политики, но и будет способствовать повышению прозрачности, минимизации рисков, предотвращению спекуляций и манипулирования ценами, а также защите законных прав граждан и бизнеса.

Источник: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/