Предложение увеличить цены на сельскохозяйственные земли на 65–70%: вызывает много опасений

По данным SGGP, в некоторых районах Хошимина наблюдается множество случаев, когда гражданам приходится отзывать заявления на изменение целевого назначения земли из-за слишком высокого размера платы за землепользование, рассчитанной в соответствии с прейскурантом, принятым в Решении 79/2024. Эксперты считают, что корректировка цены на сельскохозяйственные земли необходима для снижения бремени уплаты платы за землепользование при изменении целевого назначения, однако необходимо рассмотреть возможность разумного повышения.

Уменьшить финансовое давление на людей

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, заявил, что применение прейскуранта в соответствии с Решением 79/2024 негативно сказывается на общем рынке города. Это приводит к сокращению доходов бюджета от перепрофилирования земель, ограничению развития рынка недвижимости и значительному сокращению рынка строительных материалов из-за ограничения нового строительства. Недавно Институт природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин направил в Народный комитет города Хошимин документ с предложением скорректировать стоимость сельскохозяйственных земель с жилой застройкой до 65–70% от прейскуранта в соответствии с Решением 79/2024, ранее действовавшим в районе города Хошимин.

Земельный участок в районе Бинь Куой, Хошимин Фото: ТХАН ХИЕН

По словам доктора Фам Вьет Туана, корректировка коснётся сельскохозяйственных земельных участков, расположенных в жилых районах с планировкой жилых земель, а также жилых земельных участков с сельскохозяйственными угодьями, не переведёнными в жилые, если в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года требуется перевод в жилые. Кроме того, сельскохозяйственные земли без планировки жилых земель не будут перераспределяться в сторону увеличения в соответствии с предложением, чтобы создать условия для развития проектов, промышленных зон и кластеров в долгосрочной перспективе. «Если предложение будет одобрено, налог будет увеличен всего в 2,5–3 раза, что эквивалентно 250–300%, по сравнению с прейскурантом на землю, действовавшим ранее в соответствии с Решением 02/2020. В то же время, если корректировка не будет произведена, размер платы за пользование землей, которую придётся платить, увеличится в среднем в 5–25 раз, что эквивалентно 500–2500%, что является слишком значительным увеличением», — сказал доктор Фам Вьет Туан.

Возьмем в качестве примера случай г-на NK (коммуна Тан Тхань Донг, район Ку Чи). Узнав о новом прейскуранте земель, 30 октября 2024 года он подал заявку на перевод почти ^{960 м²} сельскохозяйственных земель в жилые. Применив новый прейскурант земель, ему пришлось заплатить более 4,3 млрд донгов. Между тем, с методом расчета, предложенным Институтом природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, г-н К. будет нести меньшее финансовое бремя. В частности, цена земли в районе г-на К. составляет 4,3 млн донгов/ ^м² . Если цена сельскохозяйственных земель увеличится до 70% от цены жилой земли, 4,3 x 70% = 3 млн донгов/ ^м² . Согласно методу расчета, установленному в Постановлении 103/2024 о плате за землепользование и арендной плате за землю, плата за землепользование при переводе земли из целевого назначения в жилую составляет 4,3 млн донгов - 3 млн донгов = 1,3 млн донгов/ ^м² . Таким образом, при изменении целевого назначения земли ^{площадью 100 м²} необходимо заплатить всего 1,3 млрд донгов, что на 3 млрд донгов меньше по сравнению с действующим расчетом.

Рассмотрите внимательно

Однако некоторые эксперты по недвижимости считают, что необходимо тщательно рассмотреть предлагаемое повышение цен на сельскохозяйственные земли, поскольку это приведёт к росту цен на жильё и повлияет на развитие бизнеса в сфере недвижимости. Кроме того, может возникнуть ситуация накопления земель, ожидающих перевода в нежилой фонд, что приведёт к замедлению развития сельскохозяйственного производства и, как следствие, к отклонению развития городского сельского хозяйства.

Г-н Во Ван Тхыонг, председатель клуба недвижимости Ba Ria, сказал, что рост цен на сельскохозяйственные земли на 65% -70% от цен на жилые земли может привести к многочисленным последствиям. Сельскохозяйственные земли нельзя считать близкими по стоимости к жилым землям, что может легко привести к спекуляциям на сельскохозяйственных землях в ожидании роста цен, в результате чего на рынке недвижимости будут неблагоприятные колебания для проектов, где уже есть жилые земли. Тем временем г-н Ле Вьет Лиен, генеральный директор акционерной компании по развитию жилья Ba Ria - Vung Tau , прокомментировал, что при реализации жилищного проекта предприятиям необходимо изменить целевое назначение земли с сельскохозяйственных на жилые. Когда цены на землю растут, предприятиям необходимо аккумулировать больше денег, чтобы иметь возможность изменить целевое назначение земли. Между тем, в это время финансовое управление предприятиями в сфере недвижимости крайне затруднено.

По словам адвоката Нгуена Каня, директора юридической компании Nguyen Canh Law Company Limited (округ Вунгтау, г. Хошимин), корректировка цен на сельскохозяйственные земли в сторону повышения необходима, но должна осуществляться в соответствии с процедурой оценки земель в соответствии с Законом о земле 2024 года, с консультациями со специализированными департаментами, филиалами и независимыми консалтинговыми организациями. В частности, необходимо досконально понимать принципы оценки земель в соответствии с рыночными принципами, предписанными Законом о земле. Определение цен на землю должно основываться на информации, полученной с трансфертного рынка, доходе от земли, инвестиционных затратах, ценах на соседние участки... нельзя использовать фиксированный коэффициент, основанный на ценах на жилые земли.

THANH HIEN - QUANG VU

Источник: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html