Новые пункты пересмотренного Жилищного закона 2023 года: студенты могут покупать дешевое жилье

Недавно, 27 ноября, 15-е Национальное собрание приняло измененный Закон о жилье. В недавно опубликованном отчете по анализу отрасли недвижимости компания Vietcap Securities указала на важные изменения между Законом о жилье 2013 года и измененным Законом о жилье 2023 года.

Земельный фонд для строительства социального жилья в коммерческих проектах

В Законе о жилье 2013 года требование о выделении земельных участков под социальное жилье в коммерческих проектах отдельно не регламентируется. Однако Декрет 49/2021/ND-CP (вступающий в силу с 1 апреля 2021 года) устанавливает, что инвестиционные проекты по строительству коммерческого жилья и городских территорий с площадью землепользования 2 гектара и более в специальных городских зонах и зонах I типа или 5 гектаров и более в городских зонах II и III типов должны предусматривать резервирование 20% от общей площади жилых земель в соответствии с проектами детального планирования, утвержденными компетентными органами, и предусматривать инвестиции в создание систем технической инфраструктуры для строительства социального жилья.

В пересмотренном Законе о жилье 2023 года четко указано, что Народный комитет провинции должен выделить достаточные земельные фонды для развития социального жилья в соответствии с утвержденной программой и планом развития жилья провинции.

В особых городских районах типа I, типа II и типа III на основании постановлений правительства провинциальный народный комитет принимает решение, что инвестор инвестиционного проекта строительства коммерческого жилья должен зарезервировать часть жилой площади земельного участка в проекте, который инвестировал в создание системы технической инфраструктуры, для строительства социального жилья или разместить земельный фонд социального жилья, который инвестировал в создание системы технической инфраструктуры, в месте, отличном от области действия инвестиционного проекта строительства коммерческого жилья в этом городском районе, или выплатить денежную сумму, эквивалентную стоимости земельного фонда, который инвестировал в создание системы технической инфраструктуры, для строительства социального жилья.

Таким образом, можно увидеть, что инвесторы могут быть более гибкими в выполнении своих обязательств по развитию социального жилья, поскольку от них не требуется возводить социальное жилье внутри коммерческих проектов и они могут выбирать альтернативные варианты, такие как обустройство земельных участков под социальное жилье за пределами коммерческих проектов или выплата денежных средств местным органам власти.

Стимулирование инвесторов проектов социального жилья

Закон о жилье 2013 года предусматривает, что инвесторы освобождаются от платы за землепользование (LET) и арендной платы за земельные участки, выделенные или сданные в аренду государством для инвестиций в строительство социального жилья.

Однако в действительности некоторым инвесторам приходится ждать завершения процедур по определению цен на землю, расчету прав землепользования и арендной платы за землю, прежде чем подавать заявление на освобождение от уплаты налога.

Согласно поправкам к Закону о жилье 2023 года, инвесторы освобождаются от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю на всю площадь земельного участка, на которой расположен проект. Кроме того, инвесторам не требуется проходить процедуры определения цены на землю, расчета платы за землепользование и освобожденной от уплаты арендной платы за землю, а также процедуры подачи заявления на освобождение от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю.

По оценке Vietcap, четкое указание в Законе об отсутствии необходимости в процедурах определения прав землепользования поможет сократить процедуры для инвесторов в проекты социального жилья.

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — Инвесторам проектов социального жилья предоставляется возможность сократить сроки и увеличить размер прибыли (Фото: Хай Лонг).

Норма прибыли для инвесторов

В Законе о жилье 2013 года четко не прописан размер прибыли для проектов социального жилья. Однако более подробные указания содержатся в Постановлении 100/2015 (вступающем в силу с 10 декабря 2015 года), которое устанавливает, что цена продажи социального жилья определяется инвестором проекта на основе расчета всех затрат на возмещение инвестиционного капитала, направленного на строительство жилья, процентов по кредиту (при наличии) и нормативной прибыли всего проекта, не превышающей 10% от общей стоимости инвестиций, без учета государственных льгот. Коммерческая составляющая должна учитываться во всем проекте социального жилья и обеспечивать принцип максимальной нормативной прибыли в размере 10%.

Новый пункт в поправке к Закону о жилье 2023 года заключается в том, что инвесторы имеют право на максимальную прибыль в размере 10% от общей стоимости инвестиций в строительство социального жилья и имеют право резервировать не более 20% от общей площади жилых земель в пределах проектной зоны для инвестиций в строительство систем технической инфраструктуры для инвестирования в строительство делового, сервисного, коммерческого и жилого фонда.

Инвестору инвестиционного проекта строительства социального жилья разрешается вести отдельный учет, не включать инвестиционные затраты на строительство части служебного, коммерческого и коммерческого жилья в стоимость социального жилья и иметь право на всю прибыль за площадь, на которой расположено служебное, коммерческое и коммерческое жилье; в случае инвестирования в строительство коммерческого жилья инвестор обязан уплачивать налог на землю за площадь, на которой расположено строительство коммерческого жилья, в соответствии с положениями законодательства о земле.

Таким образом, инвесторы могут получить дополнительную прибыль от развития социального жилья за счет коммерческой зоны.

Расширение круга субъектов, имеющих право на приобретение социального жилья

Измененный в 2023 году Закон о жилье вносит изменения и дополнения в две группы субъектов, имеющих право на политику поддержки социального жилья.

В первую очередь, учащиеся университетов, академий, колледжей, профессиональных училищ, специализированных школ в соответствии с законодательством; учащиеся государственных школ-интернатов для национальных меньшинств.

Второе — это предприятия, кооперативы, кооперативные объединения в промышленных парках.

Принципы продажи, покупки в рассрочку и аренды социального жилья

Согласно положениям Закона о жилье 2013 года, арендатору или покупателю социального жилья не разрешается перепродавать дом в течение минимального срока в 5 лет с даты полной оплаты договора аренды с правом выкупа или покупки дома.

В случае, если в течение 5 лет с даты, когда покупатель или арендатор полностью рассчитался за покупку или аренду дома и захочет продать дом, он может быть продан только подразделению по управлению социальным жильем или продан субъекту, имеющему право на покупку социального жилья, если данное подразделение не купит по максимальной продажной цене, равной продажной цене того же типа социального жилья в том же месте и в то же время продажи.

В соответствии с пересмотренным в 2023 году Законом о жилье покупателям и арендаторам жилья в течение 5 лет разрешается перепродавать жилье инвестору инвестиционного проекта строительства социального жилья или субъектам, имеющим право на покупку социального жилья, только по максимальной цене продажи, равной цене продажи этого социального жилья, указанной в договоре купли-продажи с инвестором инвестиционного проекта строительства социального жилья.

Источник