Недавно, 27 ноября, 15-я Национальная ассамблея приняла поправки к Закону о жилищном строительстве. В своем недавно опубликованном аналитическом отчете по рынку недвижимости компания Vietcap Securities подчеркнула существенные изменения между Законом о жилищном строительстве 2013 года и поправками к нему 2023 года.
Земельные участки, выделенные под строительство социального жилья в рамках коммерческих проектов.
В Законе о жилищном строительстве 2013 года не было конкретно оговорено требование выделять землю под социальное жилье в рамках коммерческих проектов. Однако Постановление 49/2021/ND-CP (вступившее в силу с 1 апреля 2021 года) устанавливает, что инвестиционные проекты по строительству коммерческого жилья и городских территорий с площадью застройки 2 гектара и более в специальных и I типах городских районах или 5 гектаров и более в II и III типах городских районах должны выделять 20% от общей площади жилых земель в детальных планах застройки, утвержденных компетентными органами, с уже построенной технической инфраструктурой, под строительство социального жилья.
В измененном Законе о жилищном строительстве от 2023 года четко указано, что народные комитеты провинций должны выделять достаточное количество земли для строительства социального жилья в соответствии с утвержденной провинциальной программой и планом жилищного строительства.
В особых городских районах I, II и III типов, на основании правительственных постановлений, провинциальный народный комитет решает, должен ли инвестор проекта коммерческого жилищного строительства выделить часть земли в пределах проекта, где уже построена техническая инфраструктура, для строительства социального жилья; или выделить землю для социального жилья с уже построенной технической инфраструктурой за пределами проекта коммерческого жилищного строительства в данном городском районе; или выплатить сумму, эквивалентную стоимости земли с уже построенной технической инфраструктурой, для строительства социального жилья.
Таким образом, можно увидеть, что инвесторы могут проявлять большую гибкость в выполнении своих обязательств по строительству социального жилья, поскольку они не обязаны строить социальное жилье в рамках коммерческих проектов и могут выбирать альтернативные варианты, такие как выделение земли под социальное жилье за пределами коммерческих проектов или уплата сборов местному правительству.
Стимулы для застройщиков проектов социального жилья.
Закон о жилищном строительстве 2013 года предусматривает освобождение инвесторов от платы за пользование землей и арендной платы за землю, выделенную или арендованную государством для инвестиций в строительство социального жилья.
Однако в действительности некоторым инвесторам приходится ждать завершения оценки стоимости земли, расчета платы за пользование землей и процедуры оплаты аренды земли, прежде чем подавать заявку на освобождение от уплаты налогов.
Согласно поправкам к Закону о жилищном строительстве от 2023 года, инвесторы освобождаются от платы за пользование землей и арендной платы за землю на всей территории проекта. Кроме того, инвесторам не требуется проходить процедуры определения цен на землю, расчета освобожденных от платы за пользование землей и арендной платы за землю, а также подавать заявку на освобождение от платы за пользование землей и арендной платы за землю.
По оценке компании Vietcap, четкое указание в законе на отсутствие процедуры определения прав на землепользование поможет сократить процедуры для инвесторов в проекты социального жилья.
Застройщикам проектов социального жилья предоставляются льготные условия для сокращения сроков и увеличения прибыли (Фото: Хай Лонг).
Рентабельность для инвестора
Закон о жилищном строительстве 2013 года не содержит четких указаний относительно нормы прибыли для проектов социального жилья. Однако более подробные указания содержатся в Постановлении 100/2015 (вступившем в силу 10 декабря 2015 года), которое устанавливает, что продажная цена социального жилья определяется застройщиком проекта на основе расчета всех затрат на возмещение капитальных вложений в строительство жилья, процентов по кредитам (если таковые имеются) и стандартной нормы прибыли для всего проекта, не превышающей 10% от общей суммы инвестиций; за исключением любых государственных льгот. Коммерческая деятельность должна учитываться вместе со всем проектом социального жилья и обеспечивать соблюдение принципа максимальной стандартной нормы прибыли в 10%.
Новая особенность измененного Закона о жилищном строительстве 2023 года заключается в том, что инвесторы имеют право на максимальную прибыль в размере 10% от общей стоимости инвестиций в строительство социального жилья, а также могут выделить максимум 20% от общей площади жилого участка в рамках проекта после завершения строительства технической инфраструктуры для строительства коммерческих, сервисных и жилых объектов.
Инвестор проекта строительства социального жилья несет ответственность за отдельный бухгалтерский учет и не имеет права включать затраты на строительство коммерческих, сервисных и жилых помещений в стоимость социального жилья. Инвестор имеет право на всю прибыль от площади коммерческих, сервисных и жилых помещений. В случае строительства коммерческого жилья инвестор обязан уплатить земельные сборы за площадь, используемую для строительства коммерческого жилья, в соответствии с земельным законодательством.
Таким образом, застройщик может получать дополнительную прибыль от строительства социального жилья за счет выделенных для него коммерческих площадей.
Расширение критериев отбора для приобретения социального жилья.
Внесенные поправки в Закон о жилищном обеспечении 2023 года пересматривают и дополняют список получателей социальной жилищной поддержки, включая еще две группы.
Во-первых, это включает студентов университетов, академий, колледжей, профессиональных училищ и специализированных школ, как это предусмотрено законом; а также студентов государственных этнических школ-интернатов.
Во-вторых, на территории промышленных зон расположены предприятия, кооперативы и кооперативные объединения.
Принципы продажи, сдачи в аренду и найма социального жилья.
Согласно Закону о жилищном строительстве от 2013 года, арендаторам и покупателям социального жилья запрещено перепродавать жилое помещение в течение как минимум 5 лет с момента полной оплаты арендной или покупной цены.
Если в течение 5 лет с момента полной оплаты покупателем или арендатором социального жилья они захотят продать его, они могут продать его обратно только управляющей организации социального жилья или правомочному покупателю социального жилья, если эта организация его не приобретет, по максимальной цене, равной продажной цене аналогичного социального жилья в том же месте и в то же время продажи.
В соответствии с поправками к Закону о жилищном строительстве от 2023 года, в течение 5 лет покупатели или арендаторы имеют право перепродавать жилье застройщику проекта социального жилья или отвечающим критериям покупателям социального жилья по цене, не превышающей цену социального жилья, указанную в договоре купли-продажи с застройщиком проекта социального жилья.
Источник
Комментарий (0)