Главные события на рынке недвижимости в 2023 году: год распутывания клубков

Серия выданных полисов

С конца 2022 года рынок недвижимости столкнулся с трудностями во многих аспектах: от законности проектов до облигационного капитала, банковских кредитов... Чтобы решить эти проблемы, в 2023 году правительство выпустило множество своевременных инструкций и политик для оживления рынка.

В марте был издан Постановление правительства № 08, дополняющее положение: в случае, если облигации, предлагаемые на внутреннем рынке, не могут полностью и своевременно выплатить основную сумму и проценты по облигации во вьетнамских донгах в соответствии с объявленным планом эмиссии, предприятие-эмитент может договориться с владельцем облигаций об оплате основной суммы и процентов по облигации активами.

Это положение является основой для предприятий, позволяющей отсрочить выплату долга, продать активы со скидкой и выплатить основную сумму долга и проценты по облигациям с наступлением срока погашения другими активами, такими как недвижимость.

В марте также был издан правительственный указ № 33 о ряде мер по устранению препятствий и содействию безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости. В частности, Государственному банку было поручено курировать реализацию программы кредитования социального жилья и жилья для малообеспеченных граждан на сумму 120 000 млрд донгов.

Главной силой этой программы являются 4 государственных коммерческих банка ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), предоставляющие кредиты инвесторам и покупателям жилья в проектах социального жилья, проектах рабочего жилья, проектах по ремонту и восстановлению старых квартир с льготными процентными ставками.

Рынок недвижимости выйдет из тупика из-за множества позитивных политических решений в 2023 году (Иллюстрация: Хай Лонг).

В то время как на рынке наблюдается дисбаланс предложения, при котором преобладает элитное жилье, а жилье для малообеспеченных людей «исчезает», правительство оперативно приняло Постановление 338, которым одобрило проект по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов.

Соответственно, к 2030 году общее количество квартир, построенных в населённых пунктах, составит около 1 миллиона, включая период с 2021 по 2025 год, что составит около 428 000 единиц. Проект направлен на развитие социального жилья и жилья для рабочих по ценам, доступным для семей со средним и низким доходом в городских районах, а также для рабочих и рабочих в промышленных парках и зонах экспортного производства.

Ещё одним позитивным моментом стало то, что в конце ноября Национальная ассамблея проголосовала за принятие изменённого Закона о жилье и изменённого Закона о торговле недвижимостью, которые вступят в силу с 2025 года. Эксперты отмечают, что впервые в истории два закона, касающихся рынка недвижимости, были приняты одновременно. Если изменённый Закон о земле будет принят в 2024 году, рынок недвижимости получит гораздо больше позитива.

Кроме того, премьер-министр и многие министерства и ведомства также постоянно проводили онлайн-встречи с предприятиями сферы недвижимости для решения юридических проблем проектов; встречались с представителями банковского сектора для предложения решений по поддержке предприятий с точки зрения источников капитала, снижения процентных ставок по кредитам и стабилизации деловой активности.

Рынок отреагировал положительно.

Хотя эксперты полагают, что сектор недвижимости может восстановиться с середины 2024 года, когда политика успеет «впитаться», в действительности рынок подал немало позитивных сигналов. Благодаря политике правительства по устранению препятствий для облигаций, обеспеченных недвижимостью, многие компании смогли продлить и отсрочить погашение облигаций, используя активы для выплат, например, Novaland, Hung Thinh...

Выступая на обсуждении в начале декабря, заместитель директора Департамента финансов банков и финансовых учреждений Министерства финансов Нгуен Хоанг Зыонг сообщил, что около 40% от объёма просроченных облигаций 68 предприятий уже имеют планы переговоров. Уровень успешных переговоров увеличился с 16% в феврале до 63% в октябре. Кроме того, предприятия, обеспечившие себе финансовые ресурсы, активно выкупали облигации до наступления срока погашения.

Также по данным Министерства финансов, если бы в первом квартале этого года не было выпуска корпоративных облигаций, к концу ноября объем выпущенных индивидуальных корпоративных облигаций достиг бы 220 000 млрд донгов.

Приток капитала в сектор недвижимости также увеличился благодаря более открытой кредитной политике. Согласно последним обновлённым данным Государственного банка, по состоянию на 30 сентября общий объём непогашенных кредитов в секторе недвижимости достиг 2,74 трлн донгов, что на 6% больше, чем в начале года.

(Иллюстрация: Куанг Ань).

Процентные ставки по кредитам постепенно снижались по просьбе и указанию премьер-министра и Государственного банка. Многие банки снизили ставки по кредитам на коммерческое жилье на 5,5–7,5% годовых в течение первых 12–18 месяцев, а затем перешли на плавающие процентные ставки в размере около 9,5–11% годовых. Опросы показывают, что процентные ставки по ипотечным кредитам во многих коммерческих банках снизились примерно на 1–3% в год по сравнению с началом года.

Что касается политики социального жилья, по данным Министерства строительства, в 2023 году в различных населённых пунктах страны было запущено 10 проектов строительства социального жилья и жилья для работников промышленных парков общим объёмом более 19 800 единиц. Из них в городе Хайфон стартовало 4 проекта строительства социального жилья общим объёмом более 6700 единиц. В Ханое, провинции Тхыатхьен-Хюэ и Ламдонге запущено по одному проекту строительства социального жилья.

Однако выделение кредита в размере 120 000 млрд донгов на социальное и бюджетное жильё не оправдало ожиданий. Министерство строительства сообщило, что около 23 муниципалитетов опубликовали список из 54 проектов, имеющих право на получение кредитов по программе на сумму 120 000 млрд донгов, с общей потребностью в кредитах в размере 25 884 млрд донгов. К настоящему времени сумма выданных кредитов превысила 143 млрд донгов.

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), кредитный пакет на сумму 120 000 млрд донгов предусматривает льготную процентную ставку по кредиту в размере 8,7% годовых для инвесторов и 8,2% годовых для покупателей жилья до 30 июня.

С 1 июля каждые 6 месяцев Государственный банк будет объявлять коммерческим банкам, участвующим в программе, льготные процентные ставки по кредитам. По окончании льготного периода процентные ставки по кредитам будут определяться и согласовываться банком и клиентом.

HoREA считает, что процентная ставка по кредиту, которая на 1,5–2% ниже обычной ставки по коммерческому кредиту, всё ещё выше прежней ставки по социальному жилищному кредиту. Льготный период также короткий (5 лет), а процентная ставка корректируется каждые 6 месяцев, что создаёт неуверенность для заёмщиков.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm